Acquisition maison avec travaux non déclarés, quels risques ?
Question détaillée
Bonjour nous sommes sur le point de signer un compromis de vente pour une maison située dans un bourg classé patrimoine historique. Le propriétaire à effectué certaines modifications dans cette maison qu'il n'a pas déclarées. À savoir transformation d'une grange en surface habitable et ouverture d'une baie vitrée sur le jardin intérieur. Je précise qu'il n'y a eu aucune construction supplémentaire de mur ou de nouvel espace. Il s'agit simplement d'un changement de destination : avant c'était une grange aujourd'hui c'est un salon. Les travaux datent d'il y a une dizaine d'années. Le propriétaire n'a jamais fait de déclaration de travaux auprès de la mairie ni auprès des bâtiments de France.
Il souhaite rajouter une clause sur le compromis qui dit qu'il nous a informés avant la vente, que ces travaux ont été faits sans aucune autorisation et qui n'ont jamais été déclaré. Il se décharge de toute responsabilité et dit que nous assumons toute suite concernant ces travaux non déclarés.
Cette maison nous plaît vraiment mais cette clause nous fait peur. Quels sont vos conseils? quelles possibilités avons-nous de régulariser ces travaux par la suite? pouvons-nous apres l'acquisition faire une demande de régularisation de permis de construire afin de valider les travaux qui ont été effectués grande baie vitrée + modification de surface. Quels sont les risques que nous encourons? Est-ce que l'état risque de se retourner contre nous et exiger une remise en l'état d'origine des modifications qui ont été effectuées notamment la création de la baie vitrée . Je rappelle que c'est un petit bourg classé. Les travaux ont été effectués en 2005 .
merci par avance pour votre réponse
4 réponses d'expert
Réponse envoyée le 09/12/2015 par un Ancien expert PagesJaunes
Bonjour,
Une telle clause rédigée sur le compromis n'est pas recevable sur le plan juridique (reconnaissance d'un vice caché) et votre notaire refusera de rédiger l'acte authentique d'achat de ce bien ...
Soit votre vendeur se met en conformité, avant la vente, soit vous abandonnez ce projet d'achat afin de vous éviter tout souci ultérieur ...
Cordialement
Yves Renaud
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Réponse envoyée le 09/12/2015 par un Ancien expert PagesJaunes
Bonjour
Dans votre cas, la jurisprudence vous obligera à remettre les lieux en état, compte tenu de l'absence d'avis de l'ABF, qui, je vous le rappelle, sont souverains dans leurs décisions (pas de possibilité de discussions en cas de flagrance et de tricherie)
Par ailleurs, vous risquez de subir les désagréments du Trésor public, en ce qui concerne les différents impôts auquel sont soumis les constructions (taxe d'habitation, taxe foncière )
N'oubliez pas que dans l'hypothèse ou vous acquérez cette propriété, vous risquez d'être considéré comme complice....
Conclusion: pour vous évitez tous désagréments ultérieurs, abandonnez votre projet d'acquisition, car les risques encourus sont trop importants ....
Cordialement
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Réponse envoyée le 10/12/2015 par un Ancien expert PagesJaunes
bonjour,
vous aller faire une demande d'autorisation de travaux. Il y a 2 solutions : soit la demande est acceptée (compte tenu de l'ancienneté, de la non-visibilité depuis la rue, etc..) ; soit elle est refusée. Dans ce 2eme cas, soit on vous demandera de remettre dans l'état d'origine (très peu probable, mais l'ABF en a le droit), soit on vous demandera de faire des adaptations pour que la transformation soit acceptée.
Je vous conseille de rencontrer l'ABF pour en discuter avec lui au préalable.
L'idéal aurait évidemment été que l'ancien propriétaire se charge de régulariser tout ça avant la vente.
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Réponse envoyée le 30/12/2015 par un Ancien expert PagesJaunes
Bonjour Sam,
En acceptant cette clause, vous seriez non seulement complice non pas des travaux que vous n'avez pas effectués vous-même mais d'une absence de déclaration.
Vous seriez aussi recéleur d'un bien immobilier ayant subi des modifications sans autorisation.
D'ici à atteindre le délai de prescription, vous auriez des cheveux blancs à vous faire..
Le montant minimal de la sanction est de 1 200 € et il peut être majoré jusqu’à 6 000 € par m² de surface construite ou démolie.
Le tribunal peut aussi prononcer la réaffectation du bien qui consiste, selon les dispositions de l’article L.480-5 du code de l’urbanisme au « rétablissement des lieux et des sols dans leur état antérieur »
Bien à vous
N.A
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