Qu'est ce qu'un « syndic judiciaire » ? Pour comprendre son rôle, petit retour sur sa désignation au sein d'une copropriété, sur sa mission et sur son coût. Le point maintenant.
Désignation du syndic judiciaire
La désignation du syndic judiciaire est prévue par l'article 46 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Elle intervient quand l'assemblée générale de la copropriété convoquée n'a pas désigné de syndic car les copropriétaires réunis n'ont pas réussi à dégager une majorité en faveur de l'un des candidats.
Pour mémoire, cette élection a lieu à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (dans les petites copropriétés, celles dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles particulières pour le calcul des majorités énoncées à l'article 41-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Bon à savoir : il ne faut pas confondre le syndic judiciaire (prévu par l'article 46 du décret) et l'administrateur provisoire de la copropriété (dont la désignation est prévue à l'article 47). Il y aura lieu de demander la désignation de l'administrateur provisoire lorsqu'aucune assemblée n'a été valablement convoquée pour nommer un syndic.
En cas de défaut de nomination d'un syndic par l'assemblée générale :
- un ou plusieurs copropriétaires ;
- un ou plusieurs membres du conseil syndical ;
- le maire de la commune ;
- le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble ;
peuvent présenter une requête auprès du président du tribunal judiciaire aux fins de désignation d'un syndic provisoire. Le juge saisi rend alors une ordonnance.
La requête doit être présentée par un avocat. Les frais de procédure sont des charges communes à répartir entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.
Bon à savoir : il a pu être jugé que le syndic judiciaire pouvait également être désigné par la voie du référé, procédure d'urgence devant le TGI ne nécessitant pas la représentation par avocat (CA Paris, 8 juin 1968, AJPI 1969, 815).
Syndic judiciaire : mission
La mission est fixée par l'ordonnance du juge. Il s'agit généralement d'administrer la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic judiciaire doit :
- récupérer tous les documents et fonds appartenant au syndicat des copropriétaires auprès du dernier syndic ;
- administrer la copropriété au quotidien ;
- établir le budget prévisionnel ;
- assurer le recouvrement des charges auprès des copropriétaires ;
- etc.
Mais surtout il doit convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic 2 mois avant la fin de ses fonctions.
Remarque : il peut également recevoir une ou plusieurs missions particulières, en fonction des problèmes rencontrés par la copropriété.
La durée de la mission du syndic provisoire est fixée par l'ordonnance du juge. Elle peut être écourtée ou prorogée sur demande auprès du juge. Elle ne peut excéder 3 années.
Elle prend fin de plein droit à compter de la désignation d'un nouveau syndic par l'assemblée générale de la copropriété.
A noter : à compter du 1er janvier 2022, le syndic aura l’obligation d’informer les copropriétaires sur les règles locales applicables en matière de tri sélectifs des ordures ménagères et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Ces renseignements devront être affichés de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et être transmis au moins une fois par an aux locataires occupants et copropriétaires (Loi n° 2020-105 du 10/02/2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire, JO du 11).
Rémunération du syndic judiciaire
Les honoraires du syndic judiciaire sont mis à la charge de tous les copropriétaires en tant que charges communes.
Le syndic judiciaire n'est pas un expert judiciaire. Sa rémunération est fixée suivant les termes de l'article 719 du Code de procédure civile (qui opère un renvoi au chapitre afférent à la vérification et au recouvrement des dépens judiciaires).
La rémunération est fixée définitivement aux termes d'une ordonnance de taxe : c'est donc le juge qui tranche en cas de contestation sur le montant sollicité par le syndic judiciaire.
Pour en savoir plus :
- La nomination d'un syndic est obligatoire dans toute copropriété. Le syndic de copropriété, personne morale ou personne physique, peut être professionnel ou bénévole.
- Le point sur le calcul des honoraires du syndic de copropriété.
- L'assemblée générale de copropriété est la seule instance à décider pour la copropriété, d'où l'importance d'y assister.