Assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale de copropriété est la seule instance à décider pour la copropriété, d'où l'importance d'y assister.

L'assemblée générale de copropriété (AG) réunit l'ensemble des copropriétaires. Il existe 2 sortes d'assemblée :

• l'assemblée générale ordinaire qui se réunit obligatoirement une fois par an ;
• des assemblées générales extraordinaires supplémentaires.

Assemblée générale de copropriété : organisation

Convocation de l'AG

La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire par courrier recommandé avec avis de réception (ou remise contre signature), au moins 21 jours avant la tenue de l'assemblée.

La convocation à l'assemblée générale est effectuée par le syndic :

• de sa propre initiative, notamment pour les assemblées générales ordinaires ;
• sur demande faite au syndic par le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires.

Si le syndic ne procède pas à la convocation suite à la demande faite par le conseil syndical ou les copropriétaires, le président du conseil syndical peut valablement convoquer l'AG, après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours. 

La convocation doit contenir :

• le lieu, la date, l'heure ;
• l'ordre du jour ;
• les modalités de consultation des pièces justifiant les charges ;
• tous les documents nécessaires à la compréhension des décisions à voter.

L'assemblée générale se réunit dans la commune du lieu de situation de l'immeuble. 

En cas de décès d’un copropriétaire, les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales doivent être envoyés par le syndic au domicile du défunt tant que le transfert de propriété ne lui a pas été notifié. Après notification, ces documents doivent être envoyés non plus à l’adresse du défunt mais aux héritiers, faute de quoi ces derniers peuvent faire annuler l’assemblée générale.

Dans les petites copropriétés, celles dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles dérogatoires en matière de convocation (article 41-18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable, et chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre.

Ordre du jour

L'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété doit être rédigé avec précision, de manière à permettre un vote pour ou contre. Seules les résolutions contenues dans l'ordre du jour sont soumises au vote. 

L'ordre du jour doit être établi par le syndic, en concertation avec le conseil syndical (art. 26, décret 17 mars 1967). Cependant, cette règle n'est pas sanctionnée par la loi (arrêt de la Cour de cassation du 1er décembre 2016). Ainsi, si l'ordre du jour n'a pas été établi en concertation avec le conseil syndical, l’assemblée générale n'est pas annulée. Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire, au préalable, une question à l'ordre du jour.

Documents annexés

En fonction des questions posées à l'assemblée générale de copropriété, certains documents doivent être annexés à la convocation :

• Approbation des comptes :
  • état financier du syndicat de copropriétaires et son compte de gestion général ;
  • comparatif des comptes de l'exercice précédent ;
  • projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
• Vote du budget prévisionnel :
  • projet de budget et ses annexes ;
  • comparatif avec le dernier budget prévisionnel voté.
• Travaux : les conditions essentielles du contrat lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux.
• Syndic :
  • état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
  • projet de résolution tendant à autoriser le syndic à introduire une demande en justice.

Déroulement d'une assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale de copropriété procède à l'élection de son président en début de séance, qui est chargé de vérifier la feuille de présence et la régularité des votes.

Face à la crise sanitaire, des mesures particulières ont été prises du 1er juin 2020 au 30 septembre 2021 (ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, puis prolongation par l'ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021). La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 prévoit quant à elle les mesures suivantes, applicables du 24 janvier au 31 juillet 2022 :

• les AG des copropriétaires peuvent se tenir par visioconférence sans autorisation préalable nécessaire ;
• un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote, à condition que le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires ;
• lorsque l’AG devant désigner le syndic n’a pu se tenir, les contrats de syndics et les mandats de conseillers syndicaux expirés entre le 1er janvier et le 15 février 2022 inclus sont automatiquement renouvelés jusqu’à la prochaine AG qui doit impérativement intervenir avant le 15 avril 2022 ;
• le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale :
  • par visioconférence, audioconférence (sans autorisation préalable nécessaire) ;
  • au moyen d'un vote par correspondance, qui peut être imposé après avis du conseil syndical si le recours à la visio/audioconférence est impossible, pour des raisons techniques ou matérielles (le modèle de formulaire de vote par correspondance à joindre par l'organisateur de l'assemblée générale des copropriétaires à la convocation a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020).

Mandat

S'ils ne peuvent être présents, les copropriétaires peuvent donner mandat pour se faire représenter. Le choix du mandataire est libre, mais son vote engage le copropriétaire représenté.

Suite à la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le régime du mandat a été modifié (article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) :

• un copropriétaire peut recevoir plus de 3 pouvoirs si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 %, il peut également recevoir plus de 3 pouvoirs dans le cadre d'une assemblée générale d'un syndicat principal pour laquelle tous les mandants appartiennent à un même syndicat secondaire ;
• chacun des époux copropriétaires peut recevoir personnellement des pouvoirs ;
• le mandataire peut déléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat ;
• le syndic qui reçoit des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit ; il remet ces mandats en début d'assemblée au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019) ;
• certaines personnes ne peuvent pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire : le syndic, son conjoint, son partenaire lié à lui par un Pacs, son concubin, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire.

Vote

L'assemblée générale de copropriété est l'occasion pour les copropriétaires de faire entendre leur voix en votant les décisions :

• Calcul des voix : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant aux tantièmes de sa quote-part dans les parties communes. À chaque tantième correspond une voix.
• Les différentes majorités : il existe différentes règles de majorité selon la nature et l'importance des décisions à prendre.

L’article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise le vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Attention, les formulaires qui n’indiquent pas précisément le vote ou qui expriment une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Le modèle de formulaire de vote par correspondance à joindre par l'organisateur de l'assemblée générale des copropriétaires à la convocation a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020.

Les différentes majorités et exemples de décisions

Majorité simple

C'est la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés (art. 24 loi 10 juillet 1965).

Pour les décisions de gestion courante telles que :

• travaux d'entretien ;
• adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives ;
• approbation du budget prévisionnel ;
• organisation et fonctionnement du conseil syndical ;
• autorisation donnée au syndic d'agir en justice ;
• décision d'engager un diagnostic technique global de l'immeuble ;
• travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
• modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police ;
• travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ;
• autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;
• opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ;
• la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène (depuis le 1er juin 2020) ;
• l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (depuis le 1er juin 2020) ;
• décision d'équiper les places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

La majorité simple s'applique également par défaut lorsque la loi ne prévoit pas de modalités particulières.

Majorité absolue

C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents (art. 25 loi 10 juillet 1965).

Cette majorité est requise pour :

• la désignation ou la révocation du syndic ;
• la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical ;
• l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
• les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes : établissement de cours communes, de servitudes, cession de droits de mitoyenneté ;
• la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
• les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre qui ne relèvent pas de la majorité de l’article 24 ;
• les modalités d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble (depuis le 1er juin 2020) ;
• l'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;
• l'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
• l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
• l'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
• l'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes ;
• l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Double majorité

C'est la majorité des tous le copropriétaires (présents, représentés ou absents) représentant les 2/3 des tantièmes de copropriété (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), nécessaire pour les décisions suivantes :

• la vente d'une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble ;
• la modification du règlement de copropriété concernant les conditions de :
  • jouissance ;
  • usage ;
  • administration des parties communes ;
• la suppression du poste de concierge ou gardien et la vente du logement du concierge ou gardien lorsqu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Unanimité

C'est l'accord de l'ensemble des copropriétaires qui est requis pour :

• la modification de la répartition des charges, sauf en cas de travaux, actes d'acquisition et dispositions votés en assemblée générale ;
• la vente d'une partie commune modifiant la destination de l'immeuble ;
• la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires ;
• la suppression du poste de concierge ou gardien et la vente du logement du concierge ou gardien lorsqu'elles portent atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;
• la suppression d'un élément d'équipement commun : ascenseur, chauffage. 

Passerelles vers des majorités moins contraignantes

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 prise en application de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé des passerelles de majorités afin de permettre un second vote à une majorité moins contraignantes et ainsi d'accélérer la prise de décisions :

• l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si une décision n'a pas pu être prise à la majorité absolue de l'article 25, elle peut être prise à la majorité simple de l'article 24 quand le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote ;
• l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si une décision n'a pas pu être prise à la double majorité qualifiée de l'article 26, elle peut être prise à la majorité absolue de l'article 25 quand le projet a recueilli au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote.

Petites copropriétés

Dans les petites copropriétés, celles dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles particulières pour le calcul des majorités.

L'article 41-16 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose désormais que :

• les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;
• les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;
• indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Procès-verbal

Le syndic établit le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété. Ce document contient le texte de chaque question figurant à l'ordre du jour et le résultat de chaque vote.

Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées.

Comment contester les résolutions votées en assemblée générale ?

Les personnes suivantes peuvent décider de contester les décisions de l'assemblée générale de copropriété :

• les copropriétaires opposés au vote de l'assemblée générale de copropriété ;
• les copropriétaires absents ;
• les copropriétaires non représentés.

Il faut saisir le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance). L'action en annulation nécessite le recours à un avocat. L'action doit être intentée par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée par le syndic.

Le syndic dispose d'un délai de 1 mois à compter de la tenue de l'assemblée générale pour notifier les décisions aux copropriétaires (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l'article 213 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).