En France, la désignation d’un syndic de copropriété est obligatoire dans toutes les copropriétés pour administrer l’immeuble. Décisions, responsabilité, missions, relations avec les copropriétaires et le conseil syndical : voici tout ce qu’il faut savoir sur le syndic de copropriété.
Les fondamentaux du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété assure la gestion de l’immeuble. Professionnel ou non professionnel (composé de copropriétaires), il administre et gère ses finances. La durée maximale de son mandat est de 3 ans, fixée par un contrat renouvelable.
Le syndic applique le règlement de copropriété et exécute les décisions prises lors des assemblées générales.
La désignation du syndic de copropriété
Selon la situation de la copropriété, le syndic de copropriété peut être désigné par :
- l’assemblée générale des copropriétaires, qui est le mode de désignation le plus courant. Le syndic de copropriété est désigné à la majorité absolue ou à la majorité simple au cours d’un 2e vote, lorsque la majorité absolue n’est pas obtenue lors du 1er vote ;
- pour les copropriétés dotées d’un conseil syndical, ce dernier a l’obligation de mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic avant la tenue de l’assemblée générale amenée à se prononcer sur la désignation du syndic.
Les principales missions du syndic de copropriété
Administration de la copropriété
Le syndic de copropriété assure le secrétariat de la copropriété. À ce titre, il tient à jour la liste des copropriétaires (état civil, adresse, lot détenu).
Parmi ses missions administratives, le syndic de copropriété :
- prépare l’ordre du jour des assemblées, en concertation avec le conseil syndical ;
- convoque l’assemblée générale au moins une fois par an ;
- assure le secrétariat des séances des assemblées ;
- tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, en indiquant les travaux réalisés dans le bien immobilier ;
- se charge de la conservation des archives de la copropriété.
Le syndic est tenu de proposer (sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité absolue) un extranet en ligne dans lequel sont mis à disposition les documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés.
Depuis le 1er janvier 2022, le syndic a l’obligation d’informer les copropriétaires :
- des règles locales applicables en matière de tri sélectif des ordures ménagères ;
- des modalités d’accès aux déchetteries dont dépend la copropriété.
De plus, depuis décembre 2022, les syndics doivent informer chaque copropriétaire et locataire de la qualité de l’eau du robinet, et leur fournir la facture d’eau lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé.
Gestion financière
Le syndic de copropriété tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Il :
- gère les comptes bancaires séparés du syndicat des copropriétaires ;
- assure le recouvrement des charges ;
- soumet au vote de l’assemblée générale la constitution de provisions pour financer les travaux d’entretien des parties communes ;
- élabore le budget prévisionnel ;
- rend compte de sa gestion chaque année devant l’assemblée générale.
Gestion technique
Le syndic de copropriété assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.
De plus, il assure l’entretien, la conservation et la sauvegarde de l’immeuble en :
- faisant réaliser les réparations courantes et les travaux urgents ;
- veillant à l’approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz, etc. ;
- gérant le personnel de l’immeuble ;
- souscrivant les contrats d’assurance.
Enfin, il représente le syndicat des copropriétaires en justice.
Le cadre d’exercice professionnel du syndic
Tout syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (ou par la préfecture avant le 1er juillet 2015).
Le syndic professionnel doit justifier d’une garantie financière. Le syndic professionnel doit souscrire une assurance qui couvre sa responsabilité professionnelle.
Le syndic de copropriété est responsable des fautes qu’il commet dans l’exécution de sa mission à l’égard des copropriétaires :
- le syndic de copropriété est responsable de ses erreurs, négligences ou omissions ;
- il lui appartient de gérer la copropriété « raisonnablement » ;
- de plus, il peut être pénalement responsable s’il commet un délit concernant la gestion de la copropriété.
La rémunération et le contrôle du syndic
Pour ses missions, le syndic de copropriété perçoit :
- des honoraires de gestion courante : tenue de l’assemblée générale ordinaire, etc. ;
- des honoraires pour prestations spécifiques : recouvrement des impayés, etc. ;
- des honoraires pour suivre les travaux de conservation et d’amélioration de l’immeuble.
Les relations avec les acteurs de la copropriété
Le conseil syndical des copropriétaires se compose de copropriétaires élus. Il assiste et contrôle le syndic dans sa gestion. Ces deux entités travaillent de concert à la bonne gestion de l’immeuble.
Le syndic de copropriété est tenu d’informer les copropriétaires concernant toute la gestion de l’immeuble :
- travaux ;
- charges annuelles (notamment le montant des charges locatives) ;
- mise à disposition du carnet d’entretien de l’immeuble, du règlement de copropriété, des diagnostics techniques, des contrats d’entretien, etc.
Enfin, le syndic de copropriété a un rôle de médiateur. En cas de litige entre les copropriétaires, il intervient pour faire respecter le règlement de copropriété et trouver une solution amiable. Il peut envoyer une lettre de mise en demeure au copropriétaire fautif. Lorsqu’il ne peut trouver aucun accord, il fait appel à un conciliateur auprès du tribunal de proximité.
En conclusion, le syndic de copropriété est un acteur majeur de la copropriété. Il assure la gestion technique, financière et administrative des immeubles. Son rôle est aussi de préserver le bon usage des parties communes et d’en assurer la jouissance à tous les occupants.