Le système de copropriété le plus courant est celui d'un immeuble de plusieurs étages, on parle alors de copropriété verticale.
Cependant, il existe un autre type de copropriété beaucoup moins répandu : la copropriété horizontale.
Définition de la copropriété horizontale
Par opposition à la copropriété verticale, on parle de copropriété horizontale pour un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance.
La copropriété horizontale est spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles. On l'appelle aussi « copropriété pavillonnaire ».
Ce type de copropriété a particulièrement été mis en place dans les années 1960 à 1980, notamment pour éviter les règles des lotissements ou indivisions foncières.
Constitution de la copropriété horizontale
Dans une copropriété horizontale, le copropriétaire n'est pas propriétaire exclusif du terrain sur lequel est édifié son pavillon.
Un promoteur réalise un programme immobilier de construction de pavillons. Le terrain est divisé en lots, chaque lot comprenant :
- une partie privative : le pavillon ;
- une quote-part des parties communes :
- la portion de terrain sur laquelle est construite la maison ;
- les bâtiments et équipements communs (voirie, piscine, tennis, etc.) selon la valeur de son lot.
Le terrain d'assiette du pavillon appartient à l'ensemble des copropriétaires. C'est une partie commune mais à usage exclusif du propriétaire du pavillon.
À noter : même si le terrain est découpé en plusieurs parcelles au niveau du cadastre, il reste une partie commune.
Gestion de la copropriété horizontale
Comme la copropriété verticale, la copropriété horizontale est soumise au régime juridique de la copropriété :
- elle est dotée d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété ;
- elle est donc tenue de choisir un syndic pour assurer sa gestion, souvent un professionnel de l'immobilier ;
- la copropriété horizontale implique également la réunion, au moins annuelle, d'une assemblée générale ;
- toute copropriété horizontale est tenue d'élire un conseil syndical. Cependant, depuis le 1er juin 2020, dans les petites copropriétés (5 lots au plus), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété) ;
À noter : à compter de juin 2020, l’assemblée générale (AG) des copropriétaires a la possibilité de confier aux membres du conseil syndical, dès lors qu’il est composé de 3 membres au moins, le pouvoir de prendre des décisions (réfection de la toiture, réparation des escaliers, etc.) à la majorité des voix exprimées (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). Cette délégation de pouvoir aura une durée de 2 ans, renouvelable sur décision expresse de l’AG des copropriétaires.
- elle est soumise à l'obligation d'immatriculation sur un registre d'immatriculation des copropriétés ;
- pour faire réaliser certains travaux dans une copropriété horizontale :
- le copropriétaire doit les soumettre à l'approbation de l'assemblée générale,
- s'il désire faire construire une véranda ou un abri de jardin, comme cela touche aux parties communes, il est contraint d'avoir l'accord de tous les copropriétaires.
Bon à savoir : les copropriétés de moins de 50 lots doivent être immatriculées depuis le 31 décembre 2018. Les copropriétés de 50 à 200 lots doivent être immatriculées depuis le 31 décembre 2017 et celles de plus de 200 lots depuis le 31 décembre 2016. En l'absence d'immatriculation, une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard peut être appliquée.
Copropriété horizontale et lotissement : les différences
Pourquoi construire une copropriété horizontale plutôt qu'un lotissement ? Le promoteur peut choisir cette solution, faute d'avoir obtenu l'autorisation de diviser le terrain en parcelles. Voici ce qui différencie ces deux types de copropriété :
Copropriété horizontale
Le terrain est la propriété de tous les copropriétaires. La gestion doit être confiée à un syndic. Il existe des parties communes, d'où des charges. La copropriété horizontale est soumise au régime de la copropriété.
Lotissement
Le terrain appartient au propriétaire de la maison. Il est obligatoire de créer une association syndicale libre pour la gestion des espaces et équipements communs. Il n'existe pas nécessairement de parties ou d'équipements communs.
Sortie de la copropriété horizontale
La copropriété horizontale étant souvent perçue comme limite d'un point de vue légal et assez contraignante pour les propriétaires, il est donc généralement recommandé aux acquéreurs d'en sortir.
Une sortie de la copropriété horizontale est possible à condition d'obtenir une décision unanime de l'ensemble des copropriétaires lors d'une assemblée générale. En cas de refus, un copropriétaire peut essayer d'obtenir une autorisation de se retirer de la copropriété à titre individuel.