Honoraires du syndic de copropriété

Toujours à la hausse, les honoraires du syndic de copropriété ont connu une brutale envolée entre 2008 et 2009 pour plus ou moins se stabiliser depuis quelques années.

Calcul des honoraires du syndic de copropriété

Les honoraires du syndic de copropriété, régis par l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, sont fixés dans le mandat du syndic de copropriété. C'est au moment où l'assemblée générale vote sur le choix du syndic de copropriété qu'il convient de se prononcer sur le montant de ses honoraires.

Depuis 1986, les honoraires du syndic de copropriété sont libres. Si le contrat du syndic de copropriété est d'une durée supérieure à un an, il peut contenir une clause de révision annuelle des honoraires. Cette clause doit être fondée sur des éléments précis, comme l'indice du coût de la vie ou l'indice du coût de la construction par exemple.

La rémunération du syndic de copropriété se compose de deux types d'honoraires.

Honoraires du syndic de copropriété pour gestion courante

Ces honoraires pour gestion courante font l'objet d'un forfait annuel. Un arrêté du 27 septembre 2010 a déterminé une liste des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel.

Conformément à la loi Alur, pour tous les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015, la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic et ses modalités de paiement doivent être indiquées dans le contrat.

Ces honoraires correspondent aux missions de tout syndic de copropriété, comme l'organisation de l'assemblée générale annuelle par exemple.

Ils sont calculés en fonction :

• du nombre de lots ;
• du nombre d'équipements ;
• de la présence ou non d'un gardien ;
• de la compétence et la disponibilité du conseil syndical ;
• de l'entente ou de la mésentente entre copropriétaires.

Honoraires du syndic de copropriété pour prestations spécifiques

Les honoraires pour gestion courante et les honoraires pour prestations spécifiques doivent faire l'objet de deux facturations distinctes.

Ils peuvent être calculés de 2 façons différentes :

• sur la base d'un coût horaire ;
• en application d'un tarif convenu pour chaque prestation particulière.

Les prestations particulières

Les prestations particulières pouvant être facturées par un syndic ont été définies par le décret du 26 mars 2015.

Il s'agit notamment :

• du recouvrement des impayés et contentieux ;
• de l'organisation de réunions supplémentaires ;
• de l'intervention du syndic en cas de sinistre.

Les travaux

Le syndic peut percevoir des honoraires complémentaires spécifiques pour les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs :

• travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ou d’entretien courant ;
• travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
• travaux d’amélioration : transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, affouillement du sol, surélévation de bâtiments, etc. ;
• études techniques : diagnostics et consultations.

Ces honoraires pour travaux sont votés en assemblée générale, en même temps que le vote des travaux concernés et aux mêmes règles de majorité.

Ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux (art. 18-1 A loi 10 juillet 1965).

Honoraires du syndic : qui paie ?

Les honoraires du syndic sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires et répartis en fonction des tantièmes de copropriété qu'ils détiennent.

Certains honoraires sont à la charge exclusive du seul copropriétaire concerné. Il s'agit des honoraires liés à la vente du lot du copropriétaire : établissement de l'état daté, opposition sur mutation, délivrance du certificat de l'article 20 II de la loi du 10 juillet 1965.

Honoraires du syndic de copropriété : quelques conseils pour bien négocier le contrat

Les honoraires pour gestion courante

Afin que le syndic évalue ses honoraires à moindre coût, il faut montrer les points positifs de sa copropriété au moment de la négociation.

De plus, il convient d'étudier en détail la liste des tâches de gestion courante, afin que celles-ci ne soient pas facturées comme des prestations spécifiques.

Les copropriétés importantes peuvent obtenir un tarif dégressif du forfait de gestion courante.

Les honoraires pour prestations spécifiques

Les honoraires du syndic de copropriété pour prestations spécifiques peuvent faire l'objet de forfaits pour certaines tâches, comme par exemple la mutation d'un lot. Le principe du forfait permet de garantir des charges fixes.

Il est intéressant de ramener au mois le tarif horaire du personnel mis à disposition par le syndic et d'évaluer le temps passé pour les démarches administratives.

Certains syndics ont tendance à sous-traiter les tâches administratives, ce qui en renchérit le coût.

Réduire les honoraires du syndic de copropriété

La reproduction des documents

Les frais de photocopies sont souvent un point de litige avec le syndic. Il faut demander à les inclure dans les charges courantes ou négocier un forfait.

La tenue de l'assemblée générale

On peut simplifier les procédures comme la remise en mains propres de la convocation, plutôt que le courrier recommandé, ou faire réaliser le secrétariat par le président du conseil syndical.

Frais pour recouvrement des charges et des impayés

Le syndic ne doit pas multiplier les interventions coûteuses et inutiles.

La procédure doit être graduée entre :

• frais de mise de demeure et de relance ;
• frais d'hypothèque ;
• frais d'huissiers.

Honoraires du syndic de copropriété : exemples de prix

Forfait gestion courante par copropriété

• À partir de 10 lots :
  • 1 000 € HT ;
  • 110 € HT par lot.
• Taux horaire des vacations pour prestations exceptionnelles aux horaires de bureaux :
  • minimum 50 € HT/heure ;
  • moyen 70 € HT/heure ;
  • maximum 100 € HT/heure.
• Taux horaire des vacations pour prestations exceptionnelles au-delà de 22 h :
  • minimum 90 € HT / heure ;
  • moyen 150 € HT / heure ;
  • maximum 300 € HT / heure.

Recouvrement des impayés

• Frais de relance : entre 3,50 et 10,00 € HT.
• Mise en demeure par lettre recommandée : entre 10 et 50 € HT.
• Remise du dossier à huissier ou avocat : entre 80 € HT et jusqu'à 500 € HT pour un avocat.

Tenue d'un compte séparé par lot et par an

• Tarif bas 15 € HT.
• Tarif moyen 20 € HT.
• Tarif élevé 30 € HT.

Suivi des travaux votés en assemblée

De 2 à 6 % du montant des travaux.

Photocopies

• De 0,20 à 0,40 € HT par page.
• Forfait 20 € HT par an et par copropriétaire.