L’aménagement des combles en copropriété permet de gagner de l’espace sans déménager. Cette acquisition implique des démarches précises et un cadre juridique strict. Le règlement de copropriété, le vote en assemblée générale et les autorisations administratives encadrent cette transaction. Autant de procédures à respecter par le copropriétaire pour éviter des litiges et optimiser son projet ! Toutes les explications dans cet article.
Les étapes pour acheter des combles en copropriété
La transformation des combles en espace habitable implique une démarche rigoureuse. Avant de soumettre une demande d’achat, il faut s’assurer de leur statut juridique. Une préparation soignée du dossier augmente les chances d’obtenir l’accord de la copropriété. L’acte de vente officialise ensuite l’acquisition.
Vérifier la nature des combles : partie commune ou privée ?
L'acquisition de combles en copropriété nécessite avant tout de savoir s'ils sont une partie commune. C'est en effet la condition première : les combles doivent appartenir à la copropriété. La qualité commune ou privative des combles est mentionnée dans le règlement de copropriété. Cette qualité s'impose à l'acquéreur : seule une qualité commune donne au copropriétaire la possibilité d’acquérir les combles auprès de la copropriété.
En l'absence de dispositions spécifiques ou en cas d'imprécision dans le règlement, les critères suivants s’appliquent :
- les combles constituent une partie privative lorsqu’ils sont destinés à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Dans ce cas, la vente se fait entre particuliers, sans intervention de la copropriété.
- ils relèvent de la partie commune dans les situations suivantes :
- présence d’un ou plusieurs éléments d’équipement communs ;
- accès nécessaire à la toiture pour l’entretien ou les réparations ;
- accessibilité uniquement depuis une partie commune et usage collectif.
- absence de cloisons et accès par des trappes de visite situées au plafond du couloir du dernier étage.
Bon à savoir : vous pouvez demander au syndic de visiter les combles puisqu'il s'agit d'une partie commune. Il ne pourra pas vous le refuser, sauf motif légitime et sérieux (partie de l'immeuble dangereuse car trop vétuste par exemple).
Important : le cadastre et le titre de propriété confirment la nature juridique des combles. Une vérification approfondie évite toute contestation ultérieure. L’étude du règlement de copropriété permet aussi d’identifier d’éventuelles restrictions liées à l’usage ou à l’aménagement.
Préparer l’achat des combles et sa discussion à l’AG de copropriété
L’acquisition des combles dans une copropriété est une opportunité d’agrandir son logement. Mais cela requiert une préparation rigoureuse.
Avant de procéder au vote en assemblée générale, il faut rédiger la résolution concernant la vente, accompagnée d'un dossier le plus complet possible explicitant le projet. La loi ne mentionne pas la liste des documents à fournir, mais un dossier explicite et complet permet d'avoir plus facilement gain de cause.
Demandez aussi au syndic de vous envoyer l'état descriptif de division pour connaître les lots, leurs superficies et leurs consistances dans l'immeuble. Le géomètre pourra ainsi calculer les nouveaux tantièmes suite à la création du nouveau lot.
Bon à savoir : Une analyse du Plan local d’urbanisme (PLU) vise à identifier d’éventuelles restrictions. Certains secteurs interdisent l’aménagement des combles ou imposent des obligations architecturales strictes. La consultation du service urbanisme de la mairie apporte des précisions sur les droits de surélévation et les contraintes techniques.
La résolution portera sur le descriptif du lot à créer, condition préalable pour rendre l'objet de la vente suffisamment déterminable. Les copropriétaires devront être renseignés sur le prix et sur une évaluation des mètres carrés des futures parties privatives à créer. Ils devront également être informés des nouveaux tantièmes calculés par un géomètre et des conséquences sur les lots des autres copropriétaires.
Attention : tous les frais consécutifs à la vente, notamment les frais de notaire et de géomètre ainsi que les frais de modification du règlement de copropriété, seront à la charge de l'acquéreur.
Important : Le prix proposé ne doit être ni trop bas ni trop élevé. Le premier paramètre à prendre en compte est le prix de vente de la surface habitable au mètre carré dans le même immeuble ou quartier. Ensuite, selon la consistance, l'état du comble et sa situation, il y aura lieu d'appliquer une décote sur le prix au m².
Bon à savoir : Demandez des conseils auprès d’experts immobiliers pour déterminer le prix le plus juste. Rappelez que la vente entraînera une rentrée d'argent pour la copropriété : cette somme pourra servir à faire des travaux dans l'immeuble et entraînera une baisse des tantièmes de chacun.
Faire valider l'achat par l'assemblée générale et signer l’acte de vente
En tant que copropriétaire acquéreur, vous devez notifier votre projet au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception afin que la résolution soit inscrite à l'ordre du jour (article 8 du décret du 17 mars 1967).
La notification doit être faite avant l'envoi des convocations pour l'assemblée générale, faute de quoi elle sera reportée à la prochaine assemblée. Les documents accompagnant le projet de résolution – état descriptif de division, indication du prix, calcul des nouveaux tantièmes qui permettront aux copropriétaires de voter en connaissance de cause – devront être notifiés au plus tard en même temps que l'envoi de l'ordre du jour par le syndic.
Il s’écoule au minimum 21 jours entre l'envoi des convocations, dans lesquelles se trouve votre résolution, et la tenue de l'assemblée générale. Pour obtenir un vote favorable, profitez de cette période pour parler en toute transparence de votre projet aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical. S'il y a en général beaucoup d'absents lors des assemblées dans votre copropriété, demandez à ces personnes de donner leur pouvoir afin d'obtenir un maximum de votes favorables.
L’assemblée générale vote ensuite la cession des combles à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Cette majorité requiert l’approbation des deux tiers des voix des copropriétaires. En cas de modifications des parties communes, l’article 25 s’applique, nécessitant la majorité absolue.
Si le vote est favorable, la signature de l’acte authentique officialise la vente. Cet acte, rédigé par un notaire, précise les nouvelles quotes-parts et met à jour le règlement de copropriété. L’acheteur devient alors propriétaire des combles et peut entamer les travaux d’aménagement.
Attention : si les différents documents sont expédiés après l'envoi des convocations par le syndic, cela peut annuler la résolution devant le tribunal pour tous copropriétaires qui auraient voté contre, même si la résolution vous était favorable.
Les droits et obligations des copropriétaires concernant les combles
L’acquisition des combles entraîne des responsabilités pour l’acheteur. Les travaux doivent respecter les règles de la copropriété et de l’urbanisme. De plus, la répartition des charges évolue en fonction des nouvelles surfaces privatives.
Travaux et aménagement des combles achetés
Selon la nature des travaux, une déclaration préalable ou un permis de construire peut être exigé. La création d’ouvertures ou la modification de la toiture nécessite généralement une autorisation. Le règlement de copropriété encadre par ailleurs les modifications des parties communes. Certains travaux impliquent une validation en assemblée générale. L’isolation, la charpente et la toiture doivent respecter les normes en vigueur. Dans certains cas, un architecte peut être requis pour garantir la conformité des travaux.
Impact sur les tantièmes et les charges de copropriété
L’achat des combles modifie la répartition des tantièmes. Une nouvelle réévaluation des quotes-parts augmente les charges du copropriétaire acquéreur et diminue celles de tous les autres.
Cette modification doit être validée en assemblée générale et intégrée au règlement de copropriété. Ces nouvelles obligations financières concernent l’entretien des parties communes et les charges générales.
Les risques et litiges potentiels lors de l'achat de combles
L’achat des combles en copropriété suscite parfois des oppositions. Certains copropriétaires peuvent contester la transaction ou refuser les modifications apportées à l’immeuble. Des recours existent en cas de blocage.
Opposition des autres copropriétaires à l'achat des combles
Les copropriétaires disposent d’un délai de 2 mois pour contester une décision votée en assemblée générale. Un recours judiciaire peut être engagé en cas de désaccord. La contestation doit être fondée sur une irrégularité dans le vote ou une atteinte aux droits des copropriétaires.
L’acquéreur doit donc anticiper ces objections en justifiant la compatibilité de son projet avec l’intérêt collectif. Une bonne communication et une négociation en amont réduisent les risques de litiges.
Recours en cas de refus abusif de la vente des combles
Un refus de vente peut être contesté si les copropriétaires s’opposent sans motif légitime. L’acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir son droit d’achat. Une expertise immobilière et un accompagnement juridique renforcent les chances d’obtenir gain de cause. Si le syndic refuse d’inscrire la vente à l’ordre du jour, un copropriétaire peut exiger une assemblée générale extraordinaire. Une mise en demeure adressée au syndic peut aussi débloquer la situation.
En conclusion, l’achat de combles en copropriété permet d’aménager un espace supplémentaire sans changer d’appartement. Cette démarche, bien que complexe, peut aboutir à un rachat avantageux si toutes les étapes sont maîtrisées. Entre le respect de la loi,les échanges avec le syndicat des copropriétaires et les vérifications légales, un bon accompagnement par un avocat spécialisé limite les risques. À Paris comme ailleurs, des opportunités existent, mais mieux vaut anticiper chaque coût avant d’engager les travaux. Une simple demande bien argumentée peut transformer un toit inutilisé en un espace de vie agréable et lumineux !
4. Attendez les résultats du vote lors de l'assemblée générale annuelle
- La décision est prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix. Cette majorité n'étant pas facile à obtenir, motivez les copropriétaires à venir voter ou à donner leur pouvoir.
- L'unanimité est requise si la vente des combles ne respecte pas la destination de l'immeuble.
Bon à savoir : si l'assemblée générale annuelle vient d'être tenue, une assemblée extraordinaire peut être demandée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires. Cela évite d'attendre la prochaine assemblée générale annuelle.
Que faire en cas de refus ?
Si la copropriété vote le refus de la vente, il faudra vous plier à cette décision. En revanche, rien ne vous empêche de demander au syndic de porter cette question lors d'une prochaine assemblée générale. Il n'y a en effet pas de limite au nombre de votes sur un même projet.
5. Signez l'acte authentique de vente
- Les copropriétaires ont 2 mois pour contester les décisions de l'assemblée générale à compter de la réception du procès-verbal. La vente ne devient donc définitive qu'à l'issue de cette période.
- Une décision favorable entraîne la signature de l'acte authentique de vente entre la copropriété représentée par le syndic et l'acquéreur.
- Le notaire rédige ensuite la modification du règlement de copropriété, avec notamment une nouvelle grille de répartition des tantièmes.
- L'acte de vente et la modification du règlement de copropriété sont publiés à la conservation des hypothèques.
Les principales conséquences de votre acquisition seront :
- l'augmentation de votre quote-part de tantièmes dans la copropriété puisque vous devenez propriétaire d'une nouvelle partie privative ;
- la baisse des tantièmes de tous les autres copropriétaires.
Bon à savoir : le propriétaire acquéreur recevra une partie du prix de vente selon ses tantièmes car le produit de la vente est partagé par tous les copropriétaires.