C'est le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives et les parties communes d’un immeuble. Travaux et charges : PagesConseils fait un tour d’horizon de vos droits et devoirs concernant les parties privatives de votre logement.
Les parties privatives : comprendre les fondamentaux
L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties privatives comme les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Exemple : un logement, une cave, un garage, un local commercial sont des lots de copropriété privatifs.
Les parties privatives s'opposent aux parties communes, qui sont des parties de l'immeuble ou de terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux.
Quand un copropriétaire achète un appartement en copropriété, l'intérieur de son appartement constitue les parties privatives. Lui appartiennent :
- les revêtements de sols, les murs intérieurs ;
- les plafonds, les cloisons ;
- les éléments d'équipements (radiateurs, canalisations desservant la partie privative, installations de cuisine et de salle de bains) ;
- les fenêtres, volets, persiennes ;
- les cheminées (mais pas leur conduit) ;
- la porte d'entrée.
Le copropriétaire dispose du droit d’en jouir librement, en respectant (sous peine d'être assigné en justice par les autres copropriétaires) :
- le règlement de copropriété ;
- la destination de l'immeuble ;
- la tranquillité des voisins.
Par exemple, un jardin peut être privatif. En cas de modification ou de contestation, les propriétaires doivent se référer au règlement de copropriété.
Bon à savoir : Les combles sont considérés comme une partie privative du logement uniquement si leur accès et leur usage sont exclusifs.
Les droits et limites du copropriétaires sur ses parties privatives
Il faut bien distinguer la partie « privative » et la partie « commune à jouissance privative ». Dans le premier cas, le propriétaire est seul en charge de l’entretien et des travaux. Dans le second cas, tous les copropriétaires assument les travaux de gros œuvre, mais seuls les propriétaires ayant la jouissance de cet espace sont tenus de l’entretenir.
Les travaux dans les parties privatives
Les travaux autorisés
Chaque copropriétaire a le droit d'aménager librement ses parties privatives, c'est-à-dire qu'il peut sans autorisation :
- refaire les papiers peints et la peinture ;
- changer les revêtements des sols :
- percer de nouvelles ouvertures à l'intérieur de son appartement (sauf si le mur est porteur, donc partie commune de l'immeuble) ;
- abattre ou créer des cloisons ;
- installer des équipements de confort supplémentaires.
Pour faire simple, le copropriétaire ne doit pas toucher au gros œuvre.
Les travaux qui nécessitent des précautions
Pour tous les travaux sur les parties privatives qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, il convient généralement de se reporter au règlement de copropriété.
Il peut imposer l'utilisation de matériaux particuliers, de modèles d'équipements agréés par le syndic, la couleur des peintures...
Attention donc au moment de :
- repeindre ou fermer son balcon ;
- installer un store ou des volets ;
- repeindre sa porte palière ;
- installer un tapis, une enseigne ou une plaque professionnelle.
Les travaux soumis à autorisation
Si les travaux réalisés sur les parties privatives affectent les parties communes, le copropriétaire doit demander l'autorisation de l'assemblée générale. Cette autorisation nécessite un vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires (art. 25 loi 10 juillet 1965).
Les travaux d'accessibilité handicapée à réaliser par un copropriétaire à ses frais doivent être autorisés par vote à la majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965).
Important : le copropriétaire qui fait réaliser des travaux irréguliers dans ses parties privatives s'expose à une remise en état des lieux, voire à des dommages et intérêts en cas de préjudice pour la copropriété et/ou pour un copropriétaire.
La gestion des charges liées aux parties privatives
Les copropriétaires doivent s'acquitter d'un montant de charges différent selon la valeur et la situation de leur lot, partie privative.
Il existe deux catégories de charges :
- Les charges générales correspondent à l'entretien, la conservation et l'administration de l'immeuble. La part des charges générales de chaque copropriétaire est déterminée par la valeur des parties privatives du lot par rapport à l'ensemble des autres parties privatives. C'est-à-dire selon la consistance et la situation du lot.
- Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs. La répartition des charges dépend de l'utilité que chaque lot peut tirer des services et équipements de la copropriété et d'une consommation réelle individualisée.
À noter : la mention « droit de passage » dans l’état descriptif de division de copropriété ne suffit pas pour écarter l’existence d’un droit de jouissance exclusif au bénéfice de l’un des propriétaires (Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 17.10-482).
Les copropriétaires peuvent répercuter certaines charges sur les loyers. Il s’agit des charges récupérables ou locatives. Elles concernent les dépenses pour des équipements dont les locataires bénéficient (chauffage, eau chaude, ascenseur collectif, etc.). En revanche, tous les travaux lourds restent à la charge des copropriétaires.
Assurances et responsabilités
La loi impose à tout copropriétaire de souscrire une assurance responsabilité civile, généralement incluse dans le contrat d’assurance habitation. S’il n’occupe pas son logement (par exemple, s’il est en location), l’assurance « propriétaire non occupant » apporte cette garantie.
L’assurance responsabilité civile couvre la partie privative lorsque vous êtes responsable d’un dommage impactant un tiers. Par exemple, en cas de dégât des eaux engendrant une inondation dans l’appartement situé en dessous, l’assurance RC indemnise la victime.
Une assurance protection juridique peut également s’avérer utile. Elle permet d’obtenir des conseils, voire une prise en charge de frais de justice en cas de litige avec la copropriété ou avec un autre copropriétaire.
En conclusion, pour un espace à usage privatif, chaque copropriétaire peut jouir assez librement de son bien. Toutefois, cette jouissance est parfois limitée par le règlement de copropriété. De plus, des autorisations s’imposent parfois, notamment pour réaliser des travaux sur les parties visibles de l’immeuble ou sur les éléments impactant les parties communes.