Parties privatives en copropriété

C'est le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives et les parties communes.

Copropriété : que sont les parties privatives ?

L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties privatives comme les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. 

Les parties privatives s'opposent aux parties communes qui sont les parties de l'immeuble ou des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux. 

Quand un copropriétaire achète un appartement en copropriété, l'intérieur de son appartement constitue les parties privatives. Il est propriétaire :

• des revêtements de sols, des murs (sauf les gros murs et les murs mitoyens) ;
• des plafonds, des cloisons ;
• des éléments d'équipements (radiateurs, canalisations desservant la partie privative, installations de cuisine et de salle de bains) ;
• des fenêtres, volets, persiennes ;
• des cheminées (mais pas de leur conduit) ;
• de la porte d'entrée.

Le copropriétaire dispose du droit de jouir librement de ses parties privatives, en respectant (sous peine d'être assigné en justice par les autres copropriétaires) :

• le règlement de copropriété ;
• la destination de l'immeuble ;
• la tranquillité des voisins.

Parties privatives et parties communes à usage privatif

Les parties privatives sont à distinguer des parties communes à usage privatif. Les parties communes à usage privatif sont des parties réservées à l'usage d'un seul copropriétaire mais qui restent la propriété de tous les copropriétaires de l'immeuble.

Le syndic est habilité à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative dans les conditions fixées par le règlement de copropriété. En revanche, les membres du conseil syndical ne peuvent le faire qu’après avoir obtenu l’autorisation expresse et préalable du propriétaire de la partie commune à usage privatif. L’assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, donner l’autorisation au conseil syndical (rép. min. n° 14804, Sénat, 27 août 2020).

Il faut consulter le règlement de copropriété pour en connaître la détermination.

Parties privatives : quels travaux ?

Les travaux dans les parties privatives ne nécessitant pas d'autorisation

Chaque copropriétaire a le droit d'aménager librement ses parties privatives, c'est-à-dire qu'il peut sans autorisation :

• refaire les papiers peints et la peinture ;
• changer les revêtements des sols :

• percer de nouvelles ouvertures à l'intérieur de son appartement (sauf si le mur est porteur, donc partie commune de l'immeuble) ;
• abattre ou créer des cloisons ;
• installer des équipements de confort supplémentaires.

En fait, le copropriétaire ne doit pas toucher au gros œuvre.

Les travaux dans les parties privatives qui nécessitent des précautions

Pour tous les travaux sur les parties privatives qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, il convient généralement de se reporter au règlement de copropriété.

Ainsi, le règlement de copropriété peut encadrer ces travaux en imposant l'utilisation de matériaux particuliers, de modèles d'équipements agréés par le syndic, la couleur des peintures...

Attention à vérifier que l'on est en conformité avec le règlement de copropriété donc si l'on veut :

• repeindre ou fermer son balcon ;
• installer un store, installer des volets ;
• repeindre sa porte palière ;
• installer un tapis, une enseigne ou une plaque professionnelle.

Les travaux dans les parties privatives qui nécessitent des autorisations

Si les travaux réalisés sur les parties privatives affectent les parties communes, alors le copropriétaire doit demander l'autorisation de l'assemblée générale. Cette autorisation nécessite un vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires (art. 25 loi 10 juillet 1965).

Les travaux d'accessibilité handicapée à réaliser par un copropriétaire à ses frais doivent être autorisés par vote à la majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965).

Parties privatives : les charges

Les appels de fonds prennent la forme d'un avis envoyé par le syndic par lettre simple aux copropriétaires, ou, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l'adresse déclarée par lui à cet effet (article 35-2 du décret n° 67-227 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).

Les copropriétaires doivent s'acquitter d'un montant de charges différent selon la valeur et la situation de leur lot, partie privative.

Il existe deux catégories de charges :

• Les charges générales correspondant à l'entretien, la conservation et l'administration de l'immeuble : la part des charges générales de chaque copropriétaire est déterminée par la valeur des parties privatives du lot par rapport à l'ensemble des autres parties privatives, c'est-à-dire selon la consistance et la situation du lot.
• Les charges spéciales qui concernent les services collectifs et les équipements communs : la répartition des charges est fonction de l'utilité que chaque lot peut tirer des services et équipements de la copropriété et d'une consommation réelle individualisée.