Chaque copropriétaire a le droit de contester une décision votée par l'assemblée générale de copropriété, à condition de s'y prendre dans un délai de 2 mois et d'invoquer une raison valable.
Une seule personne peut donc engager une procédure de contestation, quel que soit le nombre de voix qu'elle détient.
Voici la marche à suivre pour contester une décision de l’assemblée générale de la copropriété.
Recours après une assemblée générale de copropriété : dans quels cas ?
Les copropriétaires sont en droit d’engager des démarches contre l’AG de copropriété dans certains cas spécifiques. PagesConseils vous les détaille.
Les décisions pouvant être contestées suite à une AG
Le principe est simple : toutes les résolutions doivent être inscrites à l’ordre du jour afin d’être votées. Si une décision est prise en AG sans avoir été mise à l’ordre du jour en amont, elle peut être contestée.
Mais d’autres situations ouvrent la voie à une action des propriétaires de lots de l’immeuble.
Décisions contraires au règlement de copropriété
Le règlement de copropriété fait foi. Aucune décision ne peut être adoptée en assemblée générale si elle contrevient au règlement de l’immeuble.
Une modification de ce règlement s’impose pour envisager une décision non conforme au texte initial. Là encore, cette modification doit être inscrite à l’ordre du jour.
Votes irréguliers ou absence de majorité requise
Majorité simple, double majorité, unanimité,… Différents types de votes existent en copropriété selon l’importance des décisions à prendre. Un vote qui ne respecte pas les règles en la matière peut être remis en question par les propriétaires.
Atteinte aux droits d’un copropriétaire
Une contestation est également possible si un vote limite les droits des copropriétaires ou favorise uniquement certains d’entre eux. L’abus de majorité constitue aussi une cause de recours contre l’assemblée générale.
Qui peut engager un recours contre l’AG ?
Vous avez le droit d'entamer une procédure de contestation si :
- votre nom figure en tant qu'opposant au projet sur le procès-verbal ;
- votre nom figure en tant que votant absent sur le PV.
C'est la « feuille de présence » de l'assemblée générale qui prouve que vous étiez absent. Quant au PV, il prouve que vous avez voté contre une décision. L'absence de cette mention est un délit de la part de la personne, physique ou morale, chargée de le remplir.
Sachez par ailleurs que de nombreux syndics refusent de communiquer la feuille de présence d’une assemblée générale à un copropriétaire en justifiant ce refus par le fait qu’il contient des données personnelles (noms, prénoms, adresses des copropriétaires) et qu’à ce titre, sa transmission serait contraire au Règlement général sur la protection des données (RGPD). Cependant, la délivrance d’une copie de la feuille de présence est un droit pour tout copropriétaire (en limitant l’accès aux données mentionnées sur le document aux seuls copropriétaires intéressés). Par conséquent, le refus de transmettre une feuille de présence en s’appuyant sur le RGPD est illégal (rép. min. n° 17092, JO Sénat du 1er octobre 2020).
Bon à savoir : dès lors qu'il a voté en faveur de certaines décisions, un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation d'une assemblée générale au motif de l'irrégularité de sa convocation. La demande d'annulation ne serait valable que s'il avait décidé de ne pas participer à l'assemblée générale ou de marquer son refus par un vote contraire à l'encontre des résolutions votées au cours de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379).
Le délai de recours après une assemblée générale de copropriété
Suite au vote de la résolution, le délai de recours dépend du syndic et de la notification ou non du procès-verbal d’assemblée.
Quel est le délai légal pour contester une décision d’AG de copropriété ?
Une fois l'assemblée générale terminée, le syndic émet un procès-verbal dont l'objet est de relater les décisions prises, les oppositions émises, ainsi que les votants présents et absents.
Ce procès-verbal est notifié par le syndic. À partir de cette notification, vous disposez de 2 mois pour contester les décisions qui y figurent.
Bon à savoir : Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l'article 213 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaires, dans un espace en ligne sécurisé, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées.
Ces 2 mois passés, la décision de l'assemblée générale est irrévocable.
À noter : il ne s'agit pas de jours ouvrables, mais de jours francs.
Exceptions au délai en cas d’irrégularité manifeste
La notification du procès-verbal intervient obligatoirement un mois après l’assemblée générale. Lorsque le syndic de copropriété n’a pas notifié le procès-verbal, les décisions prises en assemblée générale peuvent être contestées durant 5 ans.
La procédure à suivre pour contester une décision d’AG de copropriété
Suivez bien ces différentes étapes pour obtenir gain de cause dans le cadre de votre action contre l’assemblée générale de votre copropriété.
Étapes préalables
Dans un premier temps, vous devez prendre un avocat pour engager des démarches auprès du tribunal contre le syndicat des propriétaires représenté par le syndic. Cet avocat vous aide à constituer votre dossier et à défendre vos droits.
Déterminer les motifs légitimes du recours
Avec votre avocat, vous déterminez quelles sont les raisons de votre action et regroupez les preuves nécessaires pour obtenir gain de cause et donc l’annulation de la décision prise en AG.
Rédiger et déposer une requête auprès du tribunal judiciaire
Faites un dossier dans lequel vous réunissez :
- une lettre datée et signée dans laquelle vous expliquez les raisons de votre contestation ;
- la copie du procès-verbal ;
- toute autre preuve relative à votre contestation ;
- une copie de votre acte de propriété ;
- une copie de votre carte d'identité ou permis de séjour.
Portez en personne le tout au tribunal judiciaire dont dépend le lieu où se situe la copropriété.
Déroulement de la procédure judiciaire et issue(s) possible(s)
Au tribunal, votre avocat défend vos droits et apporte les preuves nécessaires pour convaincre le juge.
Les parties seront convoquées plusieurs fois. Il peut se passer plusieurs mois avant qu’un jugement ne soit rendu mais le juge a le pouvoir de casser la décision de l’assemblée générale.
Lorsque ce dernier prend une décision en votre faveur, il peut annuler les décisions non conformes prises en assemblée générale. Les autres résolutions ne sont pas concernées par l’annulation.
S’il considère que votre démarche est abusive, vous risquez de payer des dommages et intérêts au syndicat de copropriétaires.
En conclusion, Sénèque disait que « ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles ». Engager une action en justice contre l’assemblée générale de copropriété peut vous sembler une démarche fastidieuse. Toutefois, en tant que copropriétaire, vous avez des droits : n’hésitez pas à les faire valoir pour une gestion de votre copropriété favorable à tous et dans les règles de l’art.