Propriété partagée, la copropriété existe dès qu’un même immeuble est divisé entre deux copropriétaires minimum. Et cela survient parfois de façon horizontale. Le point sur la maison en copropriété.
Comprendre la notion de maison en copropriété
Définition et cadre juridique de la maison en copropriété
La copropriété horizontale, également appelée « pavillonnaire », comprend un ensemble de maisons individuelles édifiées sur un terrain commun : le foncier n’est pas divisé et reste la propriété indivise de tous les copropriétaires.
L’acheteur n’obtient pas un titre de propriété mais une quote-part d’une copropriété horizontale. Cela correspond au droit de jouissance d’une parcelle de terrain. Les terrains ainsi que les bâtiments et équipements communs (voirie, piscines, jardins, zone de loisirs, parkings, etc.) constituent les parties communes.
Le fonctionnement d’une copropriété de maisons
Les modalités de gestion d’une copropriété sont fixées par un règlement de copropriété. Un syndic, mandaté par l’assemblée générale, administre les parties communes.
Une copropriété horizontale doit aussi élire un conseil syndical parmi les copropriétaires, afin de contrôler la gestion du syndic et de l’assister.
Les missions du syndic sont les suivantes :
- entretien du jardin et de la clôture ;
- installation de l’éclairage ;
- aménagement du parking ;
- gestion du budget de la copropriété ;
- etc.
Une assemblée générale doit se tenir au moins une fois par an, sur convocation du syndic. Le copropriétaire qui a l’intention d’effectuer des travaux qui affectent les parties communes doit au préalable obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.
Juridiquement, copropriété horizontale et lotissement sont deux entités différentes :
- dans un lotissement, l’acheteur devient propriétaire du foncier et de la construction ;
- dans un lotissement, les parties communes sont facultatives ;
- dans une copropriété horizontale, les parties communes sont obligatoires ;
- une copropriété est forcément gérée par un syndic. Dans un lotissement, c’est le rôle de l’association syndicale libre.
En revanche, une maison individuelle est gérée de manière autonome par son propriétaire, sans obligations envers d’autres copropriétaires ou structures collectives.
Avantages et inconvénients de l’achat d’une maison en copropriété
L’achat d’une maison en copropriété présente plusieurs avantages :
- la mutualisation des coûts. Les dépenses liées à l’entretien des parties communes sont partagées entre les copropriétaires pour réduire la charge financière individuelle. Ces dépenses concernent par exemple les jardins, les voiries ou les équipements collectifs.
- des services et équipements communs. Piscines, salles de sport, aires de jeux, … Ils sont accessibles à tous les résidents et les coûts d’installation et d’entretien sont partagés.
Toutefois, la vie en copropriété comporte certains inconvénients :
- les copropriétaires doivent s’acquitter de charges régulières pour couvrir les frais d’entretien, de réparation et de gestion des parties communes. Ces coûts, parfois élevés, varient en fonction des services et des équipements disponibles ;
- le quotidien est encadré par des règles de vie commune qui imposent des restrictions, par exemple sur les aménagements extérieurs ou l’utilisation des espaces communs. Le non-respect entraîne souvent des conflits entre voisins.
Les règles de gestion d’une maison en copropriété
Les droits des copropriétaires
Dans une copropriété, chaque propriétaire possède un lot comprenant :
- une partie privative, comme une maison individuelle ;
- et une quote-part des parties communes, comme les voies d’accès, les espaces verts ou les équipements collectifs.
Ils ont le droit d’utiliser librement leur partie privative, à condition de respecter les dispositions du règlement.
Les copropriétaires participent aux assemblées générales, où sont prises les décisions concernant la gestion. Chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part des parties communes. Les décisions sont adoptées selon des majorités définies par la loi, et qui varient selon la nature des résolutions.
Les obligations à respecter
Les copropriétaires doivent respecter certaines obligations. Ils sont tenus de contribuer aux charges de la copropriétéproportionnellement à leurs quotes-parts. Ces charges concernent :
- les dépenses liées à l’entretien ;
- la conservation ;
- l’administration des parties communes ;
- les services collectifs, etc.
D’autre part, le règlement fixe les règles de vie commune et précise les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il encadre, par exemple, les modifications apportées aux parties privatives, l’utilisation des parties communes ou les règles de voisinage. Le non-respect de ce règlement entraîne des sanctions, voire des actions en justice.
La réalisation de travaux
Dans une copropriété de maisons, les travaux se répartissent en deux catégories principales.
Les travaux privatifs concernent l’intérieur des maisons individuelles. Les copropriétaires les effectuent librement, à condition de ne pas affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
En revanche, les travaux sur les parties communes touchent les éléments partagés, comme les toitures, les murs porteurs ou les réseaux communs. Ces interventions nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, votée selon les majorités définies par la loi.
Les options de sortie d’une copropriété de maisons
La revente de la maison
Le copropriétaire qui revend sa maison revend aussi son droit de jouissance. La revente peut s’avérer plus difficile car les candidats à l’acquisition d’une maison individuelle veulent être indépendants et éviter les contraintes de la copropriété.
La vente d’une maison en copropriété suit les étapes classiques d’une transaction immobilière, avec quelques particularités. Le vendeur doit fournir des documents spécifiques, comme le règlement, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et l’état daté. De plus, le syndic doit être informé de la vente.
La sortie de la copropriété horizontale
Maison en copropriété : sortir d’une copropriété horizontale
La loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de sortir de la copropriété si la division du sol est possible. Il doit se renseigner auprès de la mairie et d’un géomètre pour savoir si la division de la propriété est possible au regard des règlements d’urbanisme. L’assemblée générale doit statuer à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Avec la scission d’une copropriété horizontale, un copropriétaire retire son bâtiment du syndicat initial pour constituer une entité distincte.
Modification du régime juridique ou réorganisation de la copropriété
La modification du régime juridique ou la réorganisation d’une copropriété de maisons implique des changements dans le règlement, ce qui nécessite une approbation en assemblée générale.
Ces ajustements découlent de réformes législatives, comme la loi ELAN de 2018, visant à moderniser la gestion des copropriétés. Les copropriétaires doivent être informés des implications juridiques et pratiques de ces modifications.
En conclusion, la maison en copropriété combine des avantages comme la mutualisation des coûts et l’accès à des équipements communs, et des inconvénients comme des charges régulières et les restrictions liées aux règles de vie commune. La sortie de la copropriété est possible sous certaines conditions, mais nécessite une procédure spécifique et l’accord de l’assemblée générale.