Une copropriété est une propriété partagée qui existe dès lors qu'un immeuble est divisé entre deux copropriétaires minimum.
Le point sur sa forme horizontale.
Maison en copropriété : définition
La copropriété horizontale, également appelée « pavillonnaire », comprend un ensemble de maisons individuelles édifiées sur un terrain commun, c'est-à-dire que le foncier n'est pas divisé et reste la propriété indivise de tous les copropriétaires.
L'acheteur n'obtient pas un titre de propriété mais une quote-part d'une copropriété horizontale qui correspond au droit de jouissance d'une parcelle de terrain. Les terrains ainsi que les bâtiments et équipements communs (voirie, piscines, jardins, espaces de loisirs, parkings, etc.) constituent les parties communes.
Bon à savoir : une copropriété horizontale peut voir le jour lorsque le promoteur fait construire plusieurs maisons, mais n'obtient pas l'autorisation de les séparer en plusieurs parcelles.
Fonctionnement de la maison en copropriété
Conseil syndical
Une copropriété horizontale doit élire un conseil syndical parmi les copropriétaires, afin de contrôler la gestion du syndic et de l'assister. Cependant, depuis le 1er juin 2020, dans les petites copropriétés (5 lots au plus), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).
Les missions du syndic sont les suivantes :
- entretien du jardin et de la clôture ;
- installation de l'éclairage ;
- aménagement du parking ;
- gestion du budget de la copropriété ;
- etc.
Une assemblée générale doit se tenir, au moins une fois par an, sur convocation du syndic. Le copropriétaire qui a l'intention d'effectuer des travaux, affectant ou non les parties communes, doit au préalable obtenir l'autorisation de l'assemblée générale.
À noter : à compter de juin 2020, l’assemblée générale (AG) des copropriétaires a la possibilité de confier aux membres du conseil syndical, dès lors qu’il est composé de 3 membres au moins, le pouvoir de prendre des décisions (réfection de la toiture, réparation des escaliers, etc.) à la majorité des voix exprimées (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). Cette délégation de pouvoir aura une durée de 2 ans, renouvelable sur décision expresse de l’AG des copropriétaires.
Bon à savoir : l'article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (créé par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) permet la participation des copropriétaires à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils doivent en informer le syndic par tout moyen et trois jours au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.
Les copropriétaires ayant le plus de surface privée disponible pour leur maison payent le plus de charges et, par conséquent, disposent de plus de voix en assemblée générale.
À noter : en cas de décès d’un copropriétaire, les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales doivent être envoyés par le syndic au domicile du défunt tant que le transfert de propriété ne lui a pas été notifié. Après notification, ces documents doivent être envoyés non plus à l’adresse du défunt mais aux héritiers, faute de quoi ces derniers peuvent faire annuler l’assemblée générale.
Les différences avec le lotissement
Juridiquement, copropriété horizontale et lotissement sont deux entités différentes :
- dans un lotissement, l'acheteur devient propriétaire du foncier et de la construction ;
- les parties communes dans un lotissement sont facultatives ;
- dans une copropriété horizontale, les parties communes sont obligatoires ;
- une copropriété est forcément gérée par un syndic alors que, dans un lotissement, c'est le rôle de l'association syndicale libre.
Bon à savoir : copropriétés horizontale et verticale (appartements dans un immeuble) ont un mode de fonctionnement et un fondement juridique similaires ; seule leur configuration géométrique diffère.
Maison en copropriété : sortir d'une copropriété horizontale
La loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de sortir de la copropriété si la division du sol est possible. Ce dernier doit se renseigner auprès de la mairie et d'un géomètre pour savoir si la division de la propriété est possible au regard des règles d'urbanisme. L'assemblée générale doit statuer à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Attention : si le départ d'un copropriétaire engendre une hausse de charges, les autres copropriétaires peuvent lui réclamer une contrepartie financière.
Bon à savoir : une structure juridique devra être mise en place pour gérer et entretenir les éléments d'équipements communs qui ne peuvent pas être divisés.
Autre porte de sortie : la revente de la maison en copropriété
Le copropriétaire qui revend sa maison revend son droit de jouissance avec. La revente peut s'avérer plus difficile car les candidats à l'acquisition d'une maison individuelle veulent être indépendants et éviter les contraintes de la copropriété.
Conseil : avant d'acheter une maison en copropriété horizontale, consultez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale pour vous donner une idée de l'ambiance générale.
Pour en savoir plus :
- Comprendre les tenants et la aboutissants de l'achat en indivision, consultez notre page dédiée.
- De nombreux conflits de voisinage ont pour origine le non-respect d'une servitude. Téléchargez le guide du voisinage pour connaître vos droits et obligations.
- Découvrez les 6 questions à se poser avant de procéder à l'achat d'un bien immobilier.