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Avant d’acheter un appartement en copropriété, il est important de vérifier certains points comme le règlement, les charges de copropriété, les travaux votés et ceux à prévoir. Profitez de votre visite pour poser toutes les questions nécessaires et demander certains documents afin de vous lancer en toute connaissance de cause dans l’achat de votre logement !
1. Quel est le type du syndic en charge de la copropriété ?
Toute copropriété doit obligatoirement désigner un syndic. Ce dernier peut être soit professionnel – et forcément titulaire d’une carte de gestion immobilière –, soit bénévole (plus adapté aux petites copropriétés).
Dans le second cas, la proximité est plus forte et les prix moins élevés, ce qui réduit les charges des copropriétaires. En contrepartie, le risque d’erreur est plus élevé, c’est pourquoi cette formule convient mieux à un immeuble avec peu de lots.
2. Quelle est l’année de construction de l’immeuble ?
Renseignez-vous sur l’année de construction de l’immeuble. Dans un immeuble ancien, vérifiez si des travaux de rénovation énergétique ont été effectués.
D’une part, une bonne isolation réduira vos charges.
D’autre part, si vous envisagez d’être propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas mettre un appartement avec une mauvaise étiquette énergétique en location. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’appartement doit d’ailleurs être délivré au locataire à la signature du bail de location.
3. Quel est le montant annuel des charges de copropriété ?
Tout copropriétaire doit s’acquitter des charges de copropriété, proportionnelles au nombre de tantièmes qu’il détient. Il est donc indispensable à l’éventuel acquéreur d’être en possession de cette information avant l’achat.
Cela vous permet de mieux anticiper votre budget. Par ailleurs, pour une mise en location, vous devrez informer le locataire du montant des charges mensuelles.
Assurez-vous que les charges soient parfaitement réparties. Par exemple, si vous achetez un appartement au rez-de-chaussée et que l’ascenseur ne dessert pas de sous-sol, vous n’avez rien à payer pour cet équipement.
4. Des travaux à court et moyen terme sont-ils prévus dans l’immeuble ?
Vous pourrez ainsi apprécier les travaux éventuels à entreprendre dans un futur proche.
Si des travaux sont prévus, cela souligne une bonne gestion pour maintenir en état l’immeuble.
C’est aussi une information financière majeure. Sachez que si des travaux de rénovation ont été votés avant la vente, vous devrez payer tous les appels de fonds réalisés à partir de la vente.
5. La copropriété est-elle assurée pour garantir les dommages causés à l’immeuble ?
L’assurance de la copropriété est facultative mais reste fortement conseillée pour garantir les dommages causés à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.
N’oubliez pas en parallèle d’assurer votre propre appartement. L’assurance habitation est facultative pour les propriétaires, mais recommandée en cas de sinistre !
En revanche, tout propriétaire est dans l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile.
6. Des travaux de mise aux normes ont-ils été réalisés sur l’ascenseur de l’immeuble ?
Au-delà de l’obligation incombant au syndic de signer un contrat d’entretien pour l’ascenseur, la loi SAE (Sécurité des ascenseurs existants) vise à sécuriser tous les utilisateurs d’ascenseurs et à s’assurer que l’appareil répond à toutes les normes.
7. Y a-t-il un fonds de roulement à verser lors de l’entrée dans la copropriété ?
Le fonds de roulement est une avance de trésorerie demandée au nouveau copropriétaire. Elle lui sera remboursée lorsqu’il revendra son logement. Il est destiné à financer les dépenses urgentes ou couvrir les impayés.
8. Le syndic dispose-t-il d’un compte séparé pour chaque copropriété ?
Sauf exception pour les petites copropriétés, la loi impose que chaque copropriété dispose d’un compte séparé, ouvert à son nom. Cela donne aux copropriétaires une meilleure lisibilité et un meilleur contrôle des comptes.
Le conseil syndical, élu par le syndicat des copropriétaires, a une mission de contrôle de la comptabilité en copropriété. Une gestion transparente du syndic leur simplifie la tâche.
9. Les copropriétaires ont-ils donné quitus de la gestion au syndic ?
Le quitus est l’accord donné par les copropriétaires aux actions du syndic dont ils ont eu connaissance. Il a un effet exonératoire c’est-à-dire que la responsabilité du syndic ne pourra plus être engagée.
10. Le chauffage est-il individuel, collectif, au fioul, au gaz, électrique ?
Lorsque le chauffage est collectif, la copropriété doit comporter une installation déterminant la quantité de chaleur utilisée par chaque appartement. La période de chauffage est définie entre le syndic et le fournisseur, avec l’accord de l’assemblée générale.
La nature même de l’énergie utilisée impacte le prix des charges annuelles : mieux vaut vérifier ce point avant d’acheter un bien immobilier dans un immeuble en copropriété.
Songez aussi à vous renseigner sur le prix de l’eau chaque année.
Bonus : Demandez à prendre connaissance des documents clés de la copropriété
Lors de votre visite, prenez des informations sur l’immeuble en lui-même, sur le quartier et sur le fonctionnement de la copro. Mais cela ne suffit pas. Demandez aussi certains documents pour disposer de tous les éléments et faire un choix éclairé pour votre projet immobilier.
Demander à prendre connaissance du règlement de copropriété
C’est dans ce document que sont notamment rassemblées des informations sur la destination de l’immeuble, la destination des parties privatives et des parties communes et l’état de répartition des charges.
Exemple : le propriétaire d'un appartement est en droit de louer son appartement pour de courtes durées dès lors que ce type de location n'est pas contraire au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble. Ainsi, un copropriétaire ne peut pas diviser son appartement en plusieurs studios afin de les louer meublés pour de courtes durées si le règlement de copropriété de l'immeuble exprime la volonté de stabilité de ses occupants et le caractère résidentiel de l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864).
Prendre connaissance du règlement de copropriété vous éclaire sur vos droits et devoirs et vous aide à mieux anticiper l’usage de vos parties privatives.
Demander à obtenir le diagnostic technique de l’immeuble
Pour savoir si des éléments de l’immeuble présentent des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes, demandez à obtenir le diagnostic technique de l’immeuble.
Ce document établit un constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité. L’obligation de le communiquer incombe au propriétaire.
Demander à prendre connaissance du carnet d'entretien
Il vise à renseigner les acheteurs sur l’état de l’immeuble et de ses équipements. Depuis 2001, la loi impose au syndic d’établir et de mettre à jour le carnet d’entretien.
Il mentionne notamment l’année de réalisation de travaux importants à l’image d’un ravalement de façade ou d’un changement d’ascenseur, mais aussi les assurances pour couvrir ces travaux.
Demander à consulter les derniers procès-verbaux de l'AG de copropriété
Il est indispensable pour l’éventuel acquéreur de se procurer les derniers procès-verbaux de l’AG. Vous devrez en effet régler le montant des travaux votés avant la vente et pour lesquels les appels de fonds sont réalisés après la vente.
En conclusion, « Un homme averti en vaut deux ». En tant qu’acheteur d’un logement en copropriété, ne prenez aucun risque en achetant à l’aveugle ! Renseignez-vous et pensez à poser toutes les questions nécessaires au vendeur, voire aux copropriétaires actuels. Vous en apprendrez plus sur l’état du bâtiment, sur les travaux prévus et sur les charges à envisager.