À l'inverse de certains pays d'Europe comme la Belgique, l'Allemagne ou la Suisse, la division en volumes française n'est pas codifiée. Elle ne fait pas l'objet d'une législation ou d'une réglementation spécifique. Le point dans cet article.
Principes fondamentaux de la division en volumes
Comment est-il possible de scinder un ensemble immobilier en différentes parties sans créer de copropriété ? En divisant en volume et non en lot !
Définition et concept général
Dans l’immobilier, la notion de volume renvoie à la division d’un ensemble immobilier complexe comportant soit :
- plusieurs bâtiments distincts sur dalle ;
- plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents.
Aucun texte de loi ne définit clairement ce montage. La loi d’urbanisme ALUR admet pourtant, dans ce cas particulier, la scission de copropriété « en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer au-dessus ou au-dessous du sol naturel ».
La division en volumes (ou « volumétrie) permet d'associer, sur une même assiette foncière, des propriétés immobilières ayant des régimes juridiques ou des affectations différentes.
Chaque volume doit remplir tous les critères permettant une parfaite identification des biens concernés, à savoir :
- une adresse topographique ;
- une cote NGF (Nivellement Général de la France) ou IGN 69 (Institut géographique national de Lyon) ;
- la nature de l'utilisation ;
- le numéro de volume.
Différence avec la copropriété traditionnelle
La copropriété se définit comme « un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
En ce sens, lors d’une division en volumes, il n’existe ni parties communes entre les lots, ni coexistence d’espaces publics et privés. Chaque propriétaire est libre d’appliquer le régime de propriété de son choix, et dans certains cas, d’opter pour la copropriété.
Les cas d'utilisation courants
La division en volumes se montre particulièrement pratique lorsque :
- cohabitent sur une même parcelle cadastrale le domaine public (appartenant à l’Etat, des collectivités ou des établissements publics) et le domaine privé ;
- des complexes immobiliers mixtes réunissent plusieurs copropriétés ;
- un chevauchement (même léger) entre deux immeubles nécessite la séparation des propriétés.
Les avantages de la division en volumes
La division en volumes suscite l’adhésion chez de nombreux propriétaires en raison de ses avantages :
- la souplesse de gestion entre les logements, les bureaux et les commerces au sein d’un même ensemble immobilier ;
- l’optimisation immobilière : la répartition équitable de l’espace optimise chaque mètre carré disponible ;
- une flexibilité dans l’aménagement personnel : chaque propriétaire reste autonome dans son propre lot ;
- une valorisation de la propriété et du domaine public.
Cadre juridique et réglementation
Vous l’aurez compris, dans ce montage un peu particulier, le cadre juridique et ses règles diffèrent complètement du modèle de la copropriété … ou presque.
Le régime juridique applicable
Le choix entre le régime de la copropriété et la division en volumes n’est pas libre, puisque le statut de la copropriété est impératif dès lors que les conditions suivantes sont réunies :
- un immeuble bâti ;
- plusieurs propriétaires ;
- des lots comprenant chacun des droits exclusifs et des droits indivis.
Cette décision se prend à la majorité absolue des copropriétaires.
Les droits et obligations
Les règles de fonctionnement de l’ensemble immobilier, les obligations (entretien, réparation, sécurité, etc.), les rapports entre les propriétaires, … Tout est consigné dans un seul document : l'état descriptif de division en volumes (EDDV).
La mise en place de la division en volumes
Seuls un expert et un notaire ont le droit et l’autorité pour réaliser cette division.
L'état descriptif de division et l'étude de faisabilité technique
La division en volumes est une opération immobilière complexe nécessitant l'expertise du constructeur, d’un expert-géomètre, de l'architecte, du conservateur des hypothèques et enfin du notaire, qui a un rôle d'orchestration.
Bon à savoir : l'unité de mesure dans le cadre de la division en volume n'est pas le mètre carré (m²) comme en immobilier « classique », mais le mètre cube (m³), car il est question d’espace et non de surface.
Les étapes de réalisation
- L’analyse préliminaire. Une évaluation est réalisée en amont par des géomètres-experts afin d’étudier la faisabilité de la division immobilière.
- L’étude technique. Elle débute par un relevé complet du bâtiment qui aboutira à la rédaction de l'état descriptif de division en volumes, du cahier des servitudes, des règles et des charges.
- L’envoi au notaire. Tous ces éléments sont transmis au notaire dont la responsabilité est de rédiger les actes constitutifs et de les publier au service de la publicité foncière.
Organisation et gestion
D’origine contractuelle, la division en volume est un montage articulé autour de servitudes (des charges et responsabilités) définies dans le cahier des charges.
La structure de gouvernance
La loi du 10 juillet 1965 prévoit que la division (gestion des communs et coordinations des propriétaires) soit gouvernée par une association syndicale libre (ASL). C’est la forme de gouvernance la plus classique. Elle établit un règlement, se rassemble autour d’une assemblée générale, fonde un syndic ou mandate un gestionnaire.
La répartition des charges
En copropriété, les charges sont réparties entre les copropriétaires car ils partagent les parties communes. Dans une division en volume, l’absence de parties communes signifie-t-elle l’absence de charges communes ? La réalité est plus complexe...
Certains équipements peuvent présenter un intérêt collectif pour un ou plusieurs volumes de l’ensemble immobilier. L’état descriptif de division en volumes tranche sur le caractère commun de ces équipements et, par conséquent, de la réparation de ses charges entre les propriétaires (exemple : les canalisations).
La résolution des conflits
Sur ce type de structure, des différends peuvent exister au sujet de servitudes entre les lots.
Malgré le caractère facultatif du statut de copropriété, un juge considérera la division en volume en tant que telle et se référera à l’EDDV et au cahier des charges pour résoudre les conflits.
En conclusion, lanotion de volume renvoie à la division d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle ou plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents. Les règles de cette division se trouvent dans l'état descriptif de division en volumes (EDDV), document réalisé par un expert (géomètre, constructeur, architecte, etc.). Dans certains cas, c’est une alternative à la copropriété.