À l'inverse de certains pays d'Europe comme la Belgique, l'Allemagne, ou la Suisse, la division en volumes française n'est pas codifiée.
Ainsi, elle ne fait pas l'objet d'une législation ou d'une réglementation spécifique. Le point maintenant.
Qu’est-ce que la division en volumes ?
Pour comprendre ce qu'est la division en volumes, il faut saisir la notion de copropriété. On définit celle-ci comme :
« un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
À noter : la division en volume fait référence à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui concerne la copropriété, et à l’article 553 du Code civil. La loi ALUR est venue modifier l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 en permettant la scission de copropriété en volumes.
On fait appel à la division en volumes quand il n’existe pas de parties communes entre les lots ou au sein d'une coexistence d’espaces publics et privés :
- Chaque propriétaire est alors libre d’appliquer le régime de propriété de son choix, et peut ainsi créer une copropriété.
- La division en volumes permet d'associer, sur une même assiette foncière, des propriétés immobilières ayant des régimes juridiques ou des affectations différentes.
À noter : il n’y a pas de division en volumes créée si l'organisation n'est pas différente de celle d'une copropriété.
Division en volumes : quel régime juridique ?
Le choix entre le régime de la copropriété et la division en volumes n’est pas libre, puisque le statut de la copropriété est impératif dès lors que les conditions suivantes sont réunies :
- un immeuble bâti ;
- plusieurs propriétaires ;
- lots comprenant chacun des droits exclusifs et des droits indivis.
La loi du 10 juillet 1965, portant sur la copropriété, donne la possibilité d'adopter par contrat un autre statut que celui de la copropriété.
La loi ALUR admet la scission de copropriété, et que celle-ci puisse être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant :
- soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle ;
- soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents.
Cette décision est prise à la majorité absolue des copropriétaires.
À noter : la scission de copropriété en volumes est, en revanche, expressément exclue en cas de bâtiment unique.
Afin de ne pas risquer d’exclure certains copropriétaires plus fragiles, un amendement est en outre venu prévoir que la scission de copropriété en volumes ne soit possible qu’après avis du maire et autorisation du préfet, lequel doit se prononcer dans un délai de deux mois.
Chaque volume doit posséder les qualités permettant une parfaite identification des biens concernés :
- adresse topographique ;
- cote NGF (Nivellement Général de la France) ou IGN 69 (Institut Géographique National de Lyon) ;
- nature de l'utilisation ;
- numéro de volume.
À noter : tous ces éléments sont repris dans un tableau récapitulatif appelé fichier immobilier.
La division en volumes est une opération immobilière complexe nécessitant l'expertise du constructeur, du géomètre, de l'architecte, du conservateur des hypothèques et enfin du notaire, qui a un rôle d'orchestration.
Bon à savoir : l'unité de mesure dans le cadre de la division en volume n'est pas le mètre carré (m²) comme en immobilier « classique », mais le mètre cube (m³).