Qu’est-ce que la copropriété ?

Copropriété immobilière : définition et cadre juridique

La copropriété survient en présence d’au moins 2 copropriétaires. Mais ce principe n’est pas suffisant pour la définir.

La définition du statut de la copropriété en quelques mots

Au sens de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, une copropriété se définit comme un « immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ».

Textes réglementant la copropriété :

• La loi Alur
• La loi SRU

Qu’est-ce qui distingue les parties privatives des parties communes ?

Un immeuble en copropriété comporte obligatoirement une partie privative (un lot) et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce tableau illustre les différences entre parties privatives et parties communes avec quelques exemples.

Quelles sont les différentes typologies de copropriété ?

Connaissez-vous faire la différence entre une copropriété verticale et horizontale ? Le point sur tous les types de copropriété.

Les copropriétés verticales, horizontales et mixtes

La copropriété horizontale désigne les ensembles immobiliers de plusieurs bâtiments (résidences, lotissements de maisons individuelles, etc.) répartis sur un plan horizontal.

De son côté, la copropriété verticale se forme lorsque plusieurs copropriétaires se réunissent au sein d’un immeuble (vertical) de plusieurs étages.

Quant à la copropriété mixte, elle rassemble copropriété verticale et horizontale. Elle peut aussi mêler des typologies de propriétaires différents, associant logements privés et logements sociaux.

Les copropriétés résidentielles, commerciales et à usage mixte

De la même manière, un immeuble peut comporter des parties privatives à usages différents :

• la copropriété résidentielle comprend uniquement des logements ;
• la copropriété commerciale se compose essentiellement de commerces ;
• la copropriété à usage mixte associe logements et commerces.

Quels sont les différents acteurs d'une copropriété ?

Syndicat de copropriétaires, syndic, conseil syndical : ces trois organes orchestrent la vie de la copropriété. Chaque copropriétaire peut élire leurs membres ou faire valoir ses droits lors d’un vote au cours d’une assemblée générale, réunion où sont prises les grandes décisions.

Le syndicat des copropriétaires

Composé de tous les copropriétaires de l’immeuble, il fixe les règles relatives à :

• la conservation de l’immeuble
• l’amélioration de l’immeuble ;
• l’administration des parties communes de l’immeuble.

Une fois par an (au minimum), l’assemblée générale réunit les copropriétaires pour prendre toutes les grandes décisions relatives à la gestion de l’immeuble. Entretien, travaux, désignation du syndic,… Tous les sujets abordés doivent être mentionnés à l’ordre du jour. Les décisions se prennent selon des règles de vote bien particulières définies par la loi.

Le syndic

En tant que représentant légal du syndicat de copropriétaires, le syndic (professionnel ou non) accomplit des missions de gestion financière, comptable et administrative de l’immeuble. Il assure, entre autres, le respect du règlement de la copropriété.

Le conseil syndical

Sauf cas exceptionnel (petites copropriétés de moins de 5 lots ou budget inférieur à 15 000 € sur les 3 dernières années), former un conseil syndical est obligatoire. Directement lié au syndicat des copropriétaires, le conseil syndical se compose de copropriétaires et contrôle :

• la comptabilité ;
• le budget prévisionnel (élaboration et suivi) ;
• la répartition des dépenses ;
• l’exécution des contrats.

Le cas des copropriétés en difficulté : définition et solutions

Des bâtis en mauvais état, une administration défaillante, des factures impayées : certaines copropriétés éprouvent des difficultés à entretenir les parties communes ou maintenir leurs comptes dans le positif. Quelles solutions existent ?

Caractéristiques d'une copropriété fragile ou en difficulté

Plusieurs facteurs peuvent fragiliser une copropriété.

En premier lieu, il s’agit de problèmes techniques liés à l’état du bâti. Ils peuvent faire naître des difficultés financières ou les aggraver. À terme, ces situations délicates fragilisent la gouvernance et tendent les relations avec les copropriétaires.

L’origine des problèmes peut aussi venir de l’extérieur. Le marché immobilier, les aménagements d’urbanisme ou encore de nouvelles mesures législatives peuvent précariser certaines copropriétés.

Quels dispositifs légaux d'accompagnement et stratégies de redressement existent pour aider les copropriétés ?

Pour faire face aux problèmes rencontrés par ces copropriétés (bâtis en mauvais état, prévention des impayés, restructuration de la gestion), certains dispositifs existent. Parmi eux :

• le plan de sauvegarde de la copropriété ;
• la procédure d’administration provisoire ;
• le « Programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés » (POPAC) ;
• la « Veille et observation des copropriétés (VOC) ;
• MaPrimeRénov’ Copropriétés en difficulté.

Copropriété en difficulté

On parle de copropriété en difficulté lorsque la conservation de l’immeuble et/ou la sécurité de ses occupants sont mises en péril. Cette situation peut arriver en cas de fort taux d'impayés par exemple. Des dispositifs administratifs ou judiciaires ont été mis en place par les pouvoirs publics pour pallier ces difficultés. Une solution radicale consiste en la vente de l’immeuble en copropriété.

Diviser une copropriété Lire l'article

En conclusion, la copropriété recouvre des réalités variées : logements, commerces, immeubles, maisons individuelles,.. . Tel un village, la copropriété implique une véritable vie de communauté avec des copropriétaires, des organes de gestion (syndicat des copropriétaires, syndic, conseil syndical), des parties communes à se partager, un règlement à suivre, une assemblée générale … et parfois des difficultés techniques et financières.