Payer les charges de copropriété

Répartition légale des charges entre propriétaires et locataires

Locataire et propriétaire se partagent-ils les charges de copropriété de manière équitable ?

Charges supportées par les propriétaires

Le propriétaire s’acquitte de l’ensemble des charges, à hauteur de sa quote-part des parties communes. Il s’agit notamment :

• des dépenses courantes pour l’entretien et l’administration de la copropriété ;
• des dépenses pour les travaux ;
• des taxes.

Néanmoins, le propriétaire bailleur a la possibilité de refacturer chaque mois une partie de ces charges à son locataire.

Charges récupérables auprès des locataires

Le locataire ne règle que les charges dites « locatives » ou « récupérables ». Fixées par le décret n°87-713, elles concernent les dépenses liées :

1. à l’ascenseur ;
2. à l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif ;
3. aux installations individuelles ;
4. à l’hygiène ;
5. aux équipements divers ;
6. aux taxes locatives.

Dans le principe, le locataire assume les frais liés à l’entretien courant de l’immeuble.

Le cas particulier du chauffage collectif

Certaines copropriétés sont dotées d’un chauffage collectif. Mais qui paie la note et comment est-elle répartie ?

Méthodes de répartition des frais de chauffage

L’article R174-10 du Code de la construction et de l'habitation dicte la répartition des charges de la façon suivante.

Évolutions législatives et individualisation des frais

L’obligation d’individualisation des frais liés au chauffage s’affine depuis 2015.

Les différents systèmes d'appels de fonds

La majorité des copropriétés ont adopté le paiement trimestriel pour leurs appels de fonds. Des alternatives (paiement mensuel, semestriel ou annuel) peuvent être proposées et votées au cours de l’assemblée générale.

Quelles sont les méthodes de paiement des charges de copropriété ?

Un syndic ne dispose d’aucune autorité légale pour imposer aux copropriétaires le mode de règlement. Cette décision revient au copropriétaire qui a le choix entre :

• le prélèvement automatique ;
• le virement programmé ;
• le chèque ;
• les espèces (maximum 1 000 euros).

Pour faciliter la gestion, l’appel de fonds peut renvoyer vers des plateformes numériques de paiement.

Avance de trésorerie dans une copropriété Lire l'article

Charges impayées : quelles sont les conséquences ?

En cas de non-paiement des charges par un copropriétaire, le syndic peut engager une procédure de recouvrement, voire appliquer des sanctions et des pénalités à l’encontre du débiteur.

Procédure de recouvrement par le syndic

Pour recouvrer les charges non payées, un syndic dispose de 3 instruments :

• la procédure d’injonction de payer ;
• la procédure de référé ;
• la procédure classique au tribunal.

Pourquoi et comment réclamer le paiement de charges de copropriété ? Consulter la fiche pratique

Sanctions et pénalités applicables aux retards

Si certains cas extrêmes aboutissent à une vente forcée, la plupart des situations se règlent de façon plus docile. Voici différents degrés de sanctions et pénalités envisageables :

• les intérêts de retard fixés par l’assemblée générale ;
• la mise en demeure d’un délai de 30 jours ;
• la procédure judiciaire, qui ouvre le droit à des mesures spécifiques ;
• l’hypothèque sur le lot dans le cas de dettes importantes ;
• la privation du droit de vote, au sens fixé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• la vente forcée, solution de dernier recours.

Charges impayées : quelles conséquences et solutions ? Lire l'article

Comment contester les charges de copropriété ?

Le partage des charges ne vous semble pas équitable ? Vous pouvez les contester. Voici la marche à suivre.

Comment contester des charges locatives excessives en copropriété ? Consulter la fiche pratique

Raisons possibles de contestation

Tout copropriétaire peut contester cette répartition devant le tribunal de grande instance s’il :

• relève que sa part de charges à payer est supérieure de plus de 25 % à ce qu’elle devrait être ;
• le montant des charges d’un autre copropriétaire est inférieur de plus de 25 % à ce qu’il devrait être,

Locataire de votre appartement en copropriété, vous pouvez également contester des charges locatives excessives imposées par votre bailleur.

Procédure formelle de contestation auprès du syndic

Vous souhaitez contester un montant de charges ? La procédure pourra se dérouler en 4 étapes :

1. envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;
2. inscription à la prochaine assemblée générale ;
3. saisine du conseil syndical (pas obligatoire) ;
4. recours judiciaire.

En conclusion, les bons comptes font les bonnes copropriétés. Certaines ne rencontrent aucun mauvais payeur, d’autres subissent des défauts de paiement. Dans ce cas, une procédure de recouvrement peut être engagée. Mais le copropriétaire a aussi le droit de contester les charges dans certains cas de figure.