Les parties communes sont les parties de la copropriété qui appartiennent à tous les copropriétaires. Elles peuvent être générales ou spéciales.
La quote-part de parties communes qu'un propriétaire détient permet de déterminer le nombre de voix dont il dispose pour voter en assemblée générale et les charges qu'il doit payer.
Définition et identification des parties communes
Les parties communes sont les zones des bâtiments ou des terrains affectées à l’usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (art. 3 loi 10 juillet 1965). Il s’agit donc d’espaces de la copropriété qui appartiennent à tous les copropriétaires.
Il s'agit :
- du sol de la copropriété ;
- des cours, parcs et jardins ;
- des voies d'accès ;
- le gros œuvre de l’édifice (murs, toiture, etc.) ;
- les éléments d'équipements (ascenseur, chauffage collectif, etc.) ;
- les gaines et têtes de cheminée ;
- les zones des canalisations qui traversent les parties privatives ;
- les canalisations ;
- les réseaux d'eau et d'électricité.
Cependant, certaines copropriétés peuvent établir une distinction entre :
- les parties communes générales : sol de la copropriété, voies d'accès, espaces verts à l'exploitation de l'ensemble des copropriétaires ;
- les parties communes spéciales : le gros œuvre et les éléments d'équipements de chaque bâtiment, qui concernent uniquement les copropriétaires de l’édifice.
Le règlement de copropriété peut accorder un droit d’exploitation exclusif à un copropriétaire sur une partie commune. Il s'agit généralement d'une terrasse, d'une cour intérieure ou d'un jardin accessible uniquement depuis le lot du copropriétaire.
Le syndic est habilité à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative dans les conditions fixées par le règlement de copropriété. En revanche, les membres du conseil syndical ne peuvent le faire qu’après avoir obtenu l’autorisation expresse et préalable du propriétaire de la partie commune à usage privatif. L’assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, donner l’autorisation au conseil syndical (rép. min. n° 14804, Sénat, 27 août 2020).
Bon à savoir : un copropriétaire qui bénéficie de l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune n'a pas le droit d’effectuer des travaux sur la partie commune concernée sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Par exemple, un propriétaire qui a un droit d’exploitation privatif sur un jardin, partie commune du bâtiment, ne peut pas édifier de cabanon sur ce jardin sans avoir obtenu au préalable l’autorisation des copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-24.676).
À noter : la mention « droit de passage » dans l’état descriptif de division de copropriété ne suffit pas pour écarter l’existence d’un droit de jouissance exclusif au bénéfice de l’un des propriétaires (Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 17.10-482).
La gestion et l'entretien des parties communes
Les travaux sur parties communes
Les travaux sur les parties communes sont régis par la loi et par le règlement de copropriété. Ils peuvent concerner l'entretien courant, la rénovation ou l'amélioration des équipements communs. Les copropriétaires doivent donner leur accord en assemblée générale, en respectant les majorités requises selon la nature des travaux.
Les urgences et situations exceptionnelles peuvent justifier des interventions immédiates, mais le syndic doit ensuite en informer les copropriétaires et obtenir leur ratification.
Bon à savoir : La loi ELAN a apporté des précisions sur la propriété des colonnes montantes électriques, facilitant ainsi leur rénovation.
Le suivi et le contrôle des travaux sont essentiels pour garantir leur bonne exécution et la qualité des résultats. Le syndic est responsable de la passation des marchés et du suivi des entreprises.
Les charges associées
Les charges communes liées à l'entretien et à la gestion des parties communes sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, c'est-à-dire de la valeur relative de leur lot par rapport à l'immeuble.
Les charges générales concernent les dépenses courantes, tandis que les charges spéciales sont liées à des équipements spécifiques. Des compteurs individuels (d’eau, par exemple) peuvent être installés pour une répartition plus équitable de certaines charges.
Le syndic est chargé d'établir les appels de fonds et de tenir une comptabilité précise des dépenses. Les copropriétaires ont le droit de consulter les comptes et de demander des explications sur la répartition des charges.
Les droits sur les parties communes
En tant que copropriétaire, vous avez bien sûr le droit d'utiliser les parties communes de l'immeuble, telles que les couloirs, les escaliers, ou encore la cour. Ce droit est inhérent à votre lot et vous permet de profiter pleinement de votre copropriété. Cependant, ce droit n'est pas absolu et reste encadré par le règlement de copropriété. Ce dernier définit les règles d'usage et les restrictions applicables à chaque partie commune. Par exemple, il peut limiter les horaires d'accès à la piscine ou interdire les animaux dans certains espaces.
Il est important de noter que la jouissance privative des parties communes n'est pas autorisée. Chaque copropriétaire doit partager ces espaces avec les autres habitants de l'immeuble. Toute modification ou aménagement des parties communes nécessite l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le respect des règles de sécurité est primordial pour garantir la sécurité de tous.
La modification du statut des parties communes
La nature des parties communes d'une copropriété n'est pas figée. Il est possible de modifier leur statut, notamment par la vente. Cette opération, bien qu'exceptionnelle, peut s’envisager dans certaines situations, comme l'agrandissement d'un lot ou la cession d'un local devenu inutile (par exemple, une ancienne loge de gardien).
Toutefois, la vente d'une partie commune n'est pas simple. Cette cession doit être votée en assemblée générale, à la majorité des deux tiers des voix selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le prix de vente est partagé entre tous les copropriétaires, proportionnellement à leurs tantièmes.
L'acquéreur prend en charge les frais liés à la modification du règlement de copropriété et à la nouvelle répartition des charges.
Bon à savoir : la vente d'une partie commune nécessite la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges. Les frais liés à ces modifications sont à la charge de l'acquéreur de la partie commune.
En conclusion, les parties communes jouent un rôle central dans le quotidien de la copropriété… et sa gestion ! Et ce, qu'il s'agisse de leur entretien, de la répartition des charges ou des décisions liées à leur usage. Une bonne compréhension de ces enjeux permet de préserver l'harmonie entre copropriétaires et de contribuer au bon entretien de l’immeuble.