Les parties communes sont les parties de la copropriété qui appartiennent à tous les copropriétaires. Elles peuvent être générales ou spéciales.
C'est la quote-part de parties communes qu'un propriétaire détient qui permet de déterminer le nombre de voix dont il dispose pour voter en assemblée générale et les charges qu'il doit payer.
Définition des parties communes
Les parties communes sont les parties des bâtiments ou des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (art. 3 loi 10 juillet 1965).
Bon à savoir : une entreprise qui exerce une activité de location ou de sous-location d’immeubles n’est pas imposable au titre de la cotisation foncière des entreprises (CFE) sur les parties communes des immeubles loués ou sous-loués. Cependant, si l'entreprise est seule propriétaire d’un immeuble qu’elle donne en location, elle ne peut pas revendiquer l’exonération de CFE au titre des parties communes de cet immeuble en raison de l’absence d’autres copropriétaires (CE 8e ch., 6 novembre 2020, n° 439348).
Aucun copropriétaire n'a le droit d'annexer des parties communes pour son usage exclusif.
Il s'agit :
- du sol de la copropriété ;
- des cours, parcs et jardins ;
- des voies d'accès ;
- le gros œuvre du bâtiment (murs, toiture, etc.) ;
- les éléments d'équipements (ascenseur, chauffage collectif, etc.) ;
- les gaines et têtes de cheminée ;
- les parties des canalisations qui traversent les parties privatives ;
- les canalisations ;
- les réseaux d'eau et d'électricité.
Cependant, certaines copropriétés peuvent établir une distinction entre :
- parties communes générales : sol de la copropriété, voies d'accès, espaces verts à l'usage de l'ensemble des copropriétaires ; et
- parties communes spéciales : le gros œuvre et les éléments d'équipements de chaque bâtiment, qui concernent uniquement les copropriétaires du bâtiment.
Le règlement de copropriété peut accorder un droit de jouissance exclusif à un copropriétaire sur une partie commune. Il s'agit généralement d'une terrasse, d'une cour intérieure ou d'un jardin accessible uniquement depuis le lot du copropriétaire.
Le syndic est habilité à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative dans les conditions fixées par le règlement de copropriété. En revanche, les membres du conseil syndical ne peuvent le faire qu’après avoir obtenu l’autorisation expresse et préalable du propriétaire de la partie commune à usage privatif. L’assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, donner l’autorisation au conseil syndical (rép. min. n° 14804, Sénat, 27 août 2020).
Bon à savoir : un copropriétaire, qui bénéficie de l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune, n'a pas le droit d’effectuer des travaux sur la partie commune concernée sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Par exemple, un propriétaire qui bénéficie d’un droit de jouissance privatif sur un jardin, partie commune de l’immeuble, ne peut édifier un cabanon sur ce jardin sans avoir obtenu au préalable l’autorisation des copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-24.676).
À noter : la mention « droit de passage » dans l’état descriptif de division de copropriété ne suffit pas pour pouvoir écarter l’existence d’un droit de jouissance exclusif au bénéfice de l’un des propriétaires (Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 17.10-482).
Parties communes : les travaux
Étant donné que les parties communes sont à l'usage de tous les copropriétaires, les travaux sur ces parties communes doivent faire l'objet d'un vote en assemblée générale.
Les travaux sur les parties communes sont des travaux d'entretien, voire de réfection, ainsi que les travaux d'entretien et de rénovation des équipements communs.
À noter : selon la nature des travaux, différentes règles de majorité s'appliquent.
C'est le syndic qui a la charge de mener à bien ces travaux, dans un souci d'entretien et de conservation de l'immeuble.
Bon à savoir : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, apporte des précisions concernant la propriété des colonnes montantes électriques et les travaux qui y incombent. Sauf opposition des copropriétés, ces colonnes montantes sont intégrées au réseau public de distribution d'électricité dans un délai de 2 ans à compter de la promulgation de la loi. Le coût de leur rénovation est donc à la charge du gestionnaire de réseau. En cas de rénovations urgentes nécessaires, les copropriétés peuvent envoyer une notification au gestionnaire de réseau. Les colonnes montantes mises en service à compter de la publication de la loi appartiennent directement au réseau public de distribution d'électricité.
Les travaux sur les parties communes peuvent également permettre d'installer de nouveaux équipements.
Exemple : l'installation d'un ascenseur.
Dans ce cas, le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires, en proportion des avantages pour chacun. Ainsi, certains copropriétaires peuvent accepter de payer une part plus élevée, car le nouvel équipement apporte une plus-value à leur lot.
Par ailleurs, lorsqu'un copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, il ne peut y faire réaliser que de menus travaux d'aménagement. Si les travaux réalisés modifient la destination des lieux, ils sont considérés comme une appropriation des parties communes, qui est passible d'une action en justice.
À noter : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue dès lors que des dommages sont causés aux copropriétaires ou aux tiers du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. La victime du dommage n'a pas à établir de faute du syndicat. Pour s'exonérer de sa responsabilité, ce dernier doit démontrer, soit l'absence de tout lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit l'existence d'un cas de force majeure, soit la faute de la victime (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-19.359).
Charges des parties communes
Il existe deux types de charges :
Les charges générales
Elles concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. La valeur du lot de chaque copropriétaire permet généralement d'établir les quotes-parts des parties communes et de calculer le montant des charges générales.
Bon à savoir : les frais engendrés par la convocation et la tenue d’une assemblée générale constituent des charges relevant de l’administration des parties communes. À ce titre, ils doivent être répartis entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.060).
Les charges spéciales
Les charges spéciales concernent les services collectifs et les éléments d'équipements communs. Elles sont calculées en fonction de l'utilité que représentent ces éléments pour chaque lot.
Cependant, des compteurs individuels peuvent être installés afin de répartir au mieux les dépenses de chaque copropriétaire, en tenant compte de la consommation réelle.
Bon à savoir : le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé : son compte individuel, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices, le montant de sa quote-part du fonds de travaux, et les avis d'appel de fonds qui lui ont été adressés sur les trois dernières années.
Vente des parties communes
Les parties communes peuvent être vendues.
Exemple : vente d'une partie de couloir à un copropriétaire pour qu'il agrandisse son logement, cession d'un local commun dont la copropriété n'a plus l'utilité, etc.
Une fois le syndicat des copropriétaires et l'acquéreur d'accord sur le prix, la vente doit être autorisée par vote en assemblée générale à la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix (art. 26 loi 10 juillet 1965). Si la vente du lot affecte la destination de l'immeuble, le vote à l'unanimité est requis.
La vente de la partie commune peut être conclue si aucune contestation de la décision n'intervient dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires. Le prix de vente est partagé entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes (art. 16-1 loi 10 juillet 1965).
Bon à savoir : la vente d'une partie commune nécessite la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges. Les frais liés à ces modifications sont à la charge de l'acquéreur de la partie commune.