Getty Images / a40757
La scission de copropriété désigne le mécanisme qui permet de diviser une copropriété existante en retirant de celle-ci un ou plusieurs bâtiments. Comment procéder à une scission de copropriété ? Quelles sont les conséquences pour les copropriétaires ? Que dit la loi ? Les réponses dans cet article !
Les conditions légales de la scission
Pour faciliter la gestion des copropriétés de grande taille et apporter des solutions aux copropriétés en difficulté, la loi du 10 juillet 1965 (art. 28) permet de diviser des copropriétés existantes pour détacher de celles-ci :
- soit une propriété unique, indépendante ;
- soit une nouvelle copropriété de taille plus restreinte.
Ce processus de division s'appelle la scission de copropriété.
La loi Alur du 24 mars 2014 a étendu la possibilité de division aux ensembles immobiliers complexes. Ils peuvent désormais faire l'objet d'une division en volumes.
Le cadre réglementaire applicable
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, il est possible de diviser une copropriété existante en volumes.
Conditions de la division en volumes
L'ensemble immobilier doit comporter :
- soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle ;
- soit plusieurs entités homogènes, affectées à des usages différents. Ces entités doivent permettre une gestion autonome.
Autorisations du maire et du préfet
La division en volumes doit être précédée ;
- de l'avis du maire de la commune de situation de l'ensemble immobilier ;
- de l'autorisation du préfet (l'avis du préfet est réputé favorable s'il ne se prononce pas dans les 2 mois.)
Procédure de division en volumes
La procédure à suivre pour diviser une copropriété en volumes est la même que la scission de copropriété : décisions à prendre par l'assemblée générale de la copropriété initiale, création de nouveaux syndicats, nouvelle répartition des charges, actes notariés.
Comme pour la scission de copropriété, l'assemblée générale du syndicat initial peut décider de créer une union de syndicat pour gérer et entretenir les équipements communs qui ne peuvent pas être divisés. Cette décision est prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Les prérequis techniques et structurels
Pour pouvoir diviser une copropriété, 2 conditions s’imposent :
- la copropriété doit être constituée de plusieurs bâtiments ;
- la division en propriété du sol doit être réalisable : tout ce qui est construit sur le terrain de la propriété, au-dessus et en-dessous du sol, lui appartient.
Bon à savoir : certaines parties communes indivisibles peuvent subsister comme les canalisations, les voies d'accès, la toiture, etc.
La procédure de division en étapes
L'initiative de la division d'une copropriété peut être donnée à :
- un propriétaire unique d'un ou de plusieurs lots ;
- des copropriétaires d'un ou de plusieurs bâtiments.
La décision en assemblée générale
L'assemblée générale de la copropriété initiale doit d'abord autoriser la scission de copropriété. Le vote s'effectue à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 loi 10 juillet 1965). Si la décision n'a pas pu être prise à la majorité de l'article 25 et si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote, il est procédé immédiatement à un second vote. L'assemblée se prononce alors à la majorité simple de l'article 24 (article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
L'établissement des nouveaux documents
La division d’une copropriété nécessite la rédaction d’un nouveau règlement de copropriété pour chaque nouveau bâtiment. Ce règlement inscrit les conditions décidées en assemblée générale.
Le rôle du notaire et du géomètre
La scission prend effet seulement après le vote de l'ensemble des décisions précitées.
Le notaire établit alors les actes notariés nécessaires :
- acte de transfert des parties communes et des éléments d'équipements communs ;
- nouveaux règlements de copropriété.
Ces actes sont signés par le syndic auquel les copropriétaires ont donné pouvoir lors de l'assemblée générale ayant autorisé la scission.
Les implications financières de la division
La scission d’une copropriété engendre différents frais et mécanismes de compensation pour ne léser aucun copropriétaire.
Le calcul et la répartition de la soulte
La soulte vise à compenser les indivisaires lorsque l’un d’entre eux quitte l’indivision avec des droits inférieurs à ceux dont il disposait avant la scission. Elle est définie selon la valeur des lots.
Les frais de procédure et honoraires
Différents frais s’appliquent lors d’une scission d’une copropriété :
- honoraires des différents intervenants, comme le notaire ;
- frais de convocation des assemblées (notamment lorsqu’il s’agit d’une assemblée extraordinaire) ;
- fiscalité applicable à la scission ;
- prestations du syndic de copropriété.
La nouvelle répartition des charges
La scission emporte répartition des créances et des dettes. Le principe de répartition est le suivant :
- les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché ;
- les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
Les difficultés courantes et solutions
La demande de scission d’une copropriété peut engendrer des difficultés techniques et des litiges entre syndic et copropriétaires.
Les obstacles techniques et juridiques
Selon l’article L.126-17 du Code de la construction et de l’habitation, il est interdit de diviser une copropriété :
- frappée par une interdiction d’habiter ;
- pour créer des logements dont la superficie est inférieure à 14 m² ;
- pour créer des logements dépourvus d’eau ou d’électricité.
Par ailleurs, pour la création de nouveaux logements dans le cadre d’une scission, une demande d’autorisation d’urbanisme est nécessaire.
La gestion de l'opposition des copropriétaires
Les copropriétaires souhaitant contester la décision de scission peuvent se tourner vers le tribunal dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Cela intervient notamment lorsque les propriétaires dénoncent un abus de majorité.
En conclusion, la division des immeubles en copropriété nécessite de respecter le cadre réglementaire et d’obtenir un accord majoritaire des copropriétaires. Cela permet de limiter les risques de litige et de procédures lourdes pour chaque partie. Il est nécessaire en amont de prendre en compte l’impact financier de cette démarche et de s’assurer qu’aucun copropriétaire n’est lésé.