Loi et copropriété

Sommaire

La législation de la copropriété : régime juridique

Le régime juridique de la copropriété repose sur deux textes :

Bien que ces textes aient été modifiés par des textes plus récents, ils réglementent encore aujourd'hui toute copropriété. Ils ont été codifiés, avec d'autres textes, pour constituer le Code de la copropriété.

Le législateur a souhaité que toute copropriété soit un équilibre :

Important : une assemblée générale de copropriétaires ne peut désigner qu’un seul président (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 16‑27.481).

Définition de la copropriété

La copropriété est l'organisation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. Il y a copropriété dès lors qu'il y a deux copropriétaires.

La copropriété est une forme de détention et une forme d'association. Dès qu'un immeuble est divisé en lots, il est soumis au régime de la copropriété. Toute copropriété doit posséder obligatoirement un état descriptif de division, qui identifie les différents lots qui la constituent.

Le lot de copropriété

Chaque lot est obligatoirement composé :

  • d'une partie privative (appartement, cave, garage, etc.) ;
  • d'une quote-part des parties communes (sol, gros œuvre, équipements communs, etc.).

Le tout est indivisible. Chaque lot est numéroté.

Tout copropriétaire est donc propriétaire d'une partie privative et propriétaire, avec les autres copropriétaires, des parties communes d'un immeuble.

Bon à savoir : un copropriétaire, qui bénéficie de l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune, n'a pas le droit d’effectuer des travaux sur la partie commune concernée sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Par exemple, un propriétaire qui bénéficie d’un droit de jouissance privatif sur un jardin, partie commune de l’immeuble, ne peut édifier un cabanon sur ce jardin sans avoir obtenu au préalable l’autorisation des copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-24.676).

À noter : le syndic est habilité à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative dans les conditions fixées par le règlement de copropriété. En revanche, les membres du conseil syndical ne peuvent le faire qu’après avoir obtenu l’autorisation expresse et préalable du propriétaire de la partie commune à usage privatif. L’assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, donner l’autorisation au conseil syndical (rép. min. n° 14804, Sénat, 27 août 2020).

Le lot de copropriété est un bien. Il peut donc être loué, vendu ou faire l'objet d'une transmission patrimoniale.

En cas de vente, le vendeur du lot est tenu à des obligations :

  • toute vente doit faire l'objet d'un acte notarié ;
  • il doit demander au syndic de lui fournir un état daté qui indique :
    • les sommes restant dues par le vendeur ;
    • les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur ;
    • les sommes qui incombent à l'acheteur (provisions pour charges et travaux).

À noter : le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe le montant plafond des honoraires et frais perçus par les syndics de copropriété pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux à 380 € TTC.

  • le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic attestant qu'il est libre de toute obligation vis-à-vis du syndicat ;
  • après signature de l'acte de vente, le vendeur transmet au syndic le transfert de propriété.

À noter : la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires (Cass., 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.072).

Bon à savoir : le fait que des bâtiments soient reliés entre eux par un garage commun ne leur fait pas perdre leur caractère distinct. La copropriété peut donc créer un syndicat secondaire pour que ces constructions soient gérées de manière autonome et que les assemblées générales soient distinctes (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-26.133).

Les tantièmes de copropriété

Le tantième est l'unité de division de l'immeuble, qui est divisé en 1 000 parts égales. On parle indifféremment de tantièmes ou de millièmes. Cette notion permet de connaître la valeur de chaque lot et la part des charges que doit payer chaque copropriétaire.

Les tantièmes ou millièmes sont calculés en proportion de la valeur du lot, en fonction de :

  • sa consistance (cave, garage, appartement, etc.) ;
  • sa superficie ;
  • sa situation (étage élevé, ensoleillement, etc.).

Selon le nombre de tantièmes attribué à son lot, le copropriétaire dispose d'un nombre de voix plus ou moins important pour voter en assemblée générale.

Bon à savoir : les frais engendrés par la convocation et la tenue d’une assemblée générale constituent des charges relevant de l’administration des parties communes. À ce titre, ils doivent être répartis entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.060).

Loi sur la copropriété : quelles obligations pour les copropriétés ?

La loi impose aux copropriétés :

  • un mode de fonctionnement : le règlement de copropriété et une comptabilité particulière ;
  • des organes de contrôle et de gestion :
  • l'inscription au registre d'immatriculation des copropriétés (sauf pour les copropriétés qui en sont dispensées) :
    • depuis le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
    • depuis le 31 décembre 2017 pour les copropriétés comprises entre 50 et 200 lots ;
    • depuis le 31 décembre 2018 pour les copropriétés jusqu'à 50 lots.

Bon à savoir : en l'absence d'immatriculation, une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard peut être appliquée.

La loi définit les parties privatives et les parties communes, le mode de répartition des charges, ainsi que les droits et devoirs des copropriétaires.

À noter : depuis juin 2020, l’assemblée générale (AG) des copropriétaires a la possibilité de confier aux membres du conseil syndical, dès lors qu’il est composé de 3 membres au moins, le pouvoir de prendre des décisions (réfection de la toiture, réparation des escaliers, etc.) à la majorité des voix exprimées (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). Cette délégation de pouvoir a une durée de 2 ans, renouvelable sur décision expresse de l’AG des copropriétaires.

Bon à savoir : en cas de décès d’un copropriétaire, les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales doivent être envoyés par le syndic au domicile du défunt tant que le transfert de propriété ne lui a pas été notifié. Après notification, ces documents doivent être envoyés non plus à l’adresse du défunt mais aux héritiers, faute de quoi ces derniers peuvent faire annuler l’assemblée générale.

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a créé un régime dérogatoire applicables aux « petites copropriétés », afin de simplifier leur fonctionnement. Par exemple, dans les copropriétés de 5 lots au plus, le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), le syndicat n'est pas tenu à une comptabilité en partie double (article 41-10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Face à la crise sanitaire, des mesures particulières ont été prises du 1er juin 2020 au 30 septembre 2021 (ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, puis prolongation par l'ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021). La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 prévoit quant à elle les mesures suivantes, applicables du 24 janvier au 31 juillet 2022 :

  • les AG des copropriétaires peuvent se tenir par visioconférence sans autorisation préalable nécessaire ;
  • un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote, à condition que le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires ;
  • lorsque l’AG devant désigner le syndic n’a pu se tenir, les contrats de syndics et les mandats de conseillers syndicaux expirés entre le 1er janvier et le 15 février 2022 inclus sont automatiquement renouvelés jusqu’à la prochaine AG qui doit impérativement intervenir avant le 15 avril 2022 ;
  • le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale :
    • par visioconférence, audioconférence (sans autorisation préalable nécessaire) ;
    • au moyen d'un vote par correspondance, qui peut être imposé après avis du conseil syndical si le recours à la visio/audioconférence est impossible, pour des raisons techniques ou matérielles (le modèle de formulaire de vote par correspondance à joindre par l'organisateur de l'assemblée générale des copropriétaires à la convocation a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020).

Loi sur la copropriété : forces et faiblesses du régime

Forces

Elle permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé et d'avoir des droits sur la collectivité dans laquelle il est inclus. Le financement des parties communes est partagé entre les copropriétaires. La copropriété est le mode d'acquisition le plus courant pour toute personne qui souhaite habiter dans un centre urbain.

Faiblesses

  • Une jurisprudence importante sur :
    • l'usage des parties communes ;
    • les troubles de voisinage ;
    • les dépenses d'entretien.
  • La défense des intérêts collectifs avant celle des intérêts privés.
  • Des règles de majorité strictes qui peuvent mener à la paralysie.
  • Des copropriétaires aux intérêts divergents.
  • Une collectivité forcée.

Ce que la loi ALUR change pour la copropriété

Création d'un registre d'immatriculation des copropriétés

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé un registre d'immatriculation des copropriétés, pour les immeubles soumis au statut de la copropriété et affectés totalement ou partiellement à l'habitation (art. L. 711-1 et suiv. CCH). Ainsi, chaque copropriété dispose d'un numéro d'immatriculation.

Ce registre comporte les informations suivantes :

  • identité du syndicat des copropriétaires ;
  • nom du syndic ;
  • nombre et nature des lots de la copropriété ;
  • situation du syndicat par rapport à une procédure d'administration provisoire ou à un plan de sauvegarde ;
  • état d'insalubrité éventuelle de l'immeuble ;
  • présence ou non de plomb et d'amiante ;
  • existence ou non d'un arrêté de péril ou de péril imminent ;
  • présence ou non d'équipements collectifs de l'immeuble présentant un risque sérieux pour la sécurité des occupants ;
  • entrepôt éventuel dans l'immeuble de matières explosives ou inflammables en infraction avec les règles de sécurité ou de santé des occupants ;
  • données financières mises à jour après chaque exercice comptable ;
  • données relatives au bâti.

Les copropriétés doivent être immatriculées depuis :

  • le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • le 31 décembre 2017 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
  • le 31 décembre 2018 pour les copropriétés jusqu'à 50 lots.

Obligation de compte séparé

Depuis le 24 mars 2015, toutes les copropriétés de plus de 15 lots doivent disposer d'un compte bancaire séparé (art. 18 loi 10 juillet 1965).

Les copropriétés de 15 lots ou moins peuvent échapper à cette règle, à condition :

  • que l'assemblée générale dispense, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic d'ouvrir le compte séparé ;
  • et de bénéficier d'un sous-compte détaillé.

Cette mesure entre en vigueur au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndics. Dans tous les cas, les fonds de travaux doivent faire l'objet d'un compte séparé.

À noter : les syndicats de copropriété ont la possibilité de souscrire un livret A. Depuis le 1er avril 2020, les syndicats dont le nombre de lots est supérieur à 100 ont la possibilité de déposer jusqu'à 100 000 € sur leur livret A (contre 76 500 € avant cette date). Les copropriétés de plus petite taille continuent de pouvoir déposer jusqu'à 76 500 € sur leur livret A (décret n° 2020-93 du 5 février 2020).

Création d'un fonds de travaux

En vue de faciliter le financement de travaux et la décision de les exécuter, à compter du 1er janvier 2017, les copropriétés de plus de 10 lots doivent mettre en place un fonds de travaux d'un montant au moins égal à 5 % du budget prévisionnel (art. 14-2 loi 10 juillet 1965).

Pour les copropriétés de moins de 10 lots, le syndicat peut décider de ne pas créer de fonds de travaux, par décision prise en assemblée générale, à l'unanimité des copropriétaires.

Bon à savoir : les sommes versées sur le fonds de travaux appartiennent au syndicat de copropriétaires et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de vente d'un lot.

Mise en place d'un extranet

Depuis le 1er janvier 2015, tous les syndics professionnels doivent proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents matérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés (art. 18 loi du 10 juillet 1965).

Les copropriétaires peuvent refuser la mise en place de l'extranet par décision prise en assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les copropriétaires peuvent donner leur accord pour que les convocations, décomptes de charges et mises en demeure leur soient envoyés par voie électronique.

En vertu du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, l'extranet sécurisé est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d’un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l’identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables.

Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 détermine la liste minimale des documents devant être mis à disposition de l'ensemble des copropriétaires (règlement de copropriété, carnet d'entretien, etc.), des copropriétaires individuellement (avis d'appel de fonds, montant fonds de travaux, etc.) et des membres du conseil syndical (balance générale des comptes, liste de tous les copropriétaires, etc.). Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 complète la liste de documents à transmettre : la fiche synthétique, les pièces ou documents, correspondances ou registres liés à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (procès-verbaux des assemblées générales annuelles appelées à connaître des comptes, par exemple).

Bon à savoir : le syndic doit actualiser les documents mis à disposition dans l'extranet (documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés) au moins 1 fois par an, dans les 3 mois précédant l'assemblé générale annuelle (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).

À noter : le syndic dispose d’un mois pour transmettre les documents demandés sous peine d’une amende de 15 € par jour de retard (décret n° 2019-503 du 23 mai 2019).

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