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Le règlement de copropriété est la charte commune de fonctionnement de la copropriété.
Toutes les copropriétés sont dans l’obligation de disposer de ce contrat. Il définit notamment l’usage des différents espaces (de la partie commune à la partie privative), les travaux, la répartition des charges, etc.
Le règlement de copropriété : un document fondamental
Le règlement de copropriété est régi par les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1 à 4 du décret du 17 mars 1967.
Il est établi au moment de la création de la copropriété. Il doit être publié au service de publicité foncière (anciennement dénommé conservation des hypothèques)
Le règlement de copropriété s'impose donc aux :
- copropriétaires ;
- locataires ;
- futurs acquéreurs ;
- créanciers qui ont fait saisir un lot ;
- personnes qui reçoivent un lot en donation.
Chaque copropriétaire doit en recevoir une copie au moment de la signature de l'acte de vente. Par ailleurs, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit le mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaires.
Bon à savoir : s'il loue son bien, l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur de « communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ».
Important : le non-respect des règles du règlement de copropriété peut être sanctionné, y compris devant la justice.
Le contenu du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété précise les droits et obligations des copropriétaires. Certains éléments sont obligatoires, d’autres facultatifs.
Les éléments obligatoires
Le règlement de copropriété détermine :
- la destination de l'immeuble, des parties communes et de chaque lot de copropriété ;
- les conditions d'utilisation des parties communes et privatives ;
- l'administration des parties communes et des parties privatives ;
- les différentes catégories de charges et la quote-part afférentes à chaque lot dans chaque catégorie de charges ;
- les règles de fonctionnement du syndic des copropriétaires ;
- les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale.
Les éléments facultatifs
Le règlement de copropriété peut aussi établir :
- les règles de vie en communauté au sein de l’immeuble ;
- les conditions d’usage des parties privatives (par exemple, le droit de louer pour des séjours de courte durée) ;
- l’organisation des assemblées générales.
La modification du règlement
Il est possible de modifier un règlement de copropriété. Ces modifications nécessitent l'accord de la majorité des copropriétaires et un vote en assemblée générale.
Les modifications du règlement de copropriété peuvent donc concerner les parties communes, la destination de l'immeuble ou encore les charges.
Les procédures de modifications
La procédure de modification dépend de la raison pour laquelle l’assemblée procède à ces changements. Par exemple :
- adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par des modifications législatives ou réglementaires : majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965).
- adoption pour prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative : majorité absolue (art. 25 loi 10 juillet 1965).
Les cas de modification obligatoire
Certains règlements très anciens ne sont plus en conformité avec la loi. Par exemple, la loi Elan impose depuis 2023 une mise en conformité en matière de rénovation énergétique. L'assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires.
Aspects financiers de la mise à jour
Voici le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par l'Association des responsables de copropriété :
- adhésion annuelle à l'ARC (plafonnée à 790 €) : 99 € forfaitaire + 3,70 € par lot ;
- frais de numérisation : 3 € par page + 4,50 € par page de tableau ;
- rédaction de la nouvelle mouture : environ 1 200 € ;
- publication au service de publicité foncière : 125 € de droits fixes + 15 € de contribution de sécurité immobilière ;
- frais de notaire pour la publication : 480 €.
Le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par un notaire comprend :
- les honoraires de rédaction du règlement ;
- les frais de publication du règlement ;
- la publication au service de publicité foncière : environ 125 € de droits fixes + 15 € de contribution de sécurité immobilière (ex salaire du conservateur) ;
- les honoraires du syndic : environ 400 €.
- environ 377,31 €, + 11,32 € par lot, pour l'établissement de l'acte de règlement de copropriété ou du descriptif ;
- environ 188,66 € + 5,66 € par lot pour la mise en conformité du règlement ou du descriptif aux obligations légales ou la modification du règlement ou du descriptif afin de prendre en compte la volonté des copropriétaires ou des parties.
Le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par un avocat spécialisé :
- rédaction du règlement : entre 2 300 et 2 500 € ;
- publication au service de publicité foncière : environ 125 € de droits fixes + 15 € de salaire du conservateur ;
- frais de notaire pour la publication : environ 350 € ;
- honoraires du syndic : environ 400 €.
Application et respect du règlement
Travaux, définition des usages, répartition de charges (énergie, eau, entretien, etc.),… Le règlement de copropriété est un document obligatoire et essentiel pour la bonne marche des copropriétés.
Le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires veillent à ce que toutes les règles soient parfaitement respectées. Dans le cas contraire, les copropriétaires s’exposent à des sanctions :
- accès restreint aux parties communes ;
- suspension du droit de vote à l’assemblée générale ;
- amende ;
- action en justice.
En conclusion, le règlement de copropriété est un contrat obligatoire, qui définit les règles de vie et de gestion d’un immeuble. Utilisation des parties communes ou d’un logement à titre privatif, répartition des charges, travaux, règles d’administration des parties communes, … Chaque copropriétaire accepte de respecter le règlement sous peine de sanctions.