L’acquisition de parties communes en copropriété : procédure et implication

Pour agrandir les parties privatives de votre lot de copropriété, vous pouvez acheter une partie commune de la copropriété. Une cave, des combles, un couloir ou encore un jardin privatif, leur acquisition est possible à condition de respecter la procédure indiquée dans la loi ALUR de 2014.

Les conditions préalables à l’achat

Transformer une partie commune de l’immeuble en partie privative ! C’est possible, mais avant de vous imaginer propriétaire du couloir devant votre appartement, assurez-vous que la loi et les copropriétaires vous autorisent ce rachat !

Les parties communes concernées

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit une partie commune comme un espace « affecté à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». À ce titre, le hall d’entrée, les jardins, les cours intérieures ou encore les corridors d’un immeuble sont considérés comme parties communes d’une copropriété.

Un copropriétaire peut cependant présenter un projet d’achat aux autres copropriétaires. Si ce projet est accepté, la partie commune intègre son lot et devient partie privative.

Les autorisations nécessaires

Un copropriétaire ne peut pas s’approprier une partie commune sans autorisation. Pour en avoir la propriété et l’usage exclusif, il doit

• obtenir l’accord des copropriétaires ;
• faire rédiger l’acte de vente final et modifier le règlement de copropriété par un notaire.

Une fois ces deux conditions réunies, le copropriétaire devient pleinement propriétaire de la partie commune.

La procédure d’acquisition

La vente d’une partie commune se déroule en 3 étapes :

• la création du dossier ;
• le vote en assemblée générale ;
• la validation notariale.

Les étapes de la demande d’achat

Premièrement, le syndic doit inscrire votre proposition à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle. Une assemblée générale extraordinaire peut aussi être organisée sur demande du syndic ou du propriétaire. Quelques démarches sont à effectuer :

1. Adressez au syndic votre intention d’acheter, par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Détaillez votre projet dans votre dossier (plans, devis si travaux prévus, proposition de prix d’achat, répartition des charges de copropriété, modifications juridiques, etc.). Un conseil pour donner toutes les chances à votre dossier : demandez une estimation de la partie commune par un expert pour soumettre une proposition d’achat réaliste.
3. Informez les autres copropriétaires de votre souhait et préparez des arguments pour les convaincre. Chaque voix compte, montrez-vous persuasif.

Avant l’assemblée générale, l’ordre du jour est envoyé aux copropriétaires. Il contiendra une résolution présentant :

• la nouvelle division du lot de copropriété ;
• les travaux envisagés ;
• la nouvelle répartition des charges.

Le vote en assemblée générale

Pour que la vente se réalise, il faut obtenir l’accord des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Deux types de votes sont envisageables : à l’unanimité ou favorable.

Vote à l’unanimité

La partie commune que vous envisagez d’acquérir est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou affecte les droits de jouissance ? Il vous faudra impérativement rallier les voix de tous les copropriétaires pour valider votre rachat, sans exception.

Vote favorable

La conservation de l’immeuble n’est pas en jeu ? Un vote à la majorité des deux tiers des tantièmes (parts de copropriété) suffit.

La validation notariale

Une fois la résolution votée, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de 2 mois pour contester l’accord passé pour votre projet de rachat.

Passé ce délai, le notaire rédige l’acte de vente final et modifie le règlement de copropriété en présence du syndicat et du futur acquéreur. Il devra avoir en sa possession les documents suivants :

• le procès-verbal de l’assemblée générale qui approuve la décision des copropriétaires ;
• un certificat de non-recours ;
• un état descriptif de division des tantièmes par un géomètre.

Les aspects financiers et fiscaux

Un nouveau règlement de copropriété et ensuite ? En plus de modifier la comptabilité du syndic, ce rachat s’accompagne de certains frais et formalités fiscales.

La méthode d’estimation du prix

Le montant auquel vous proposez d’acheter la partie commune est l’élément souvent décisif de votre initiative. La fixation du prix n’est régie par aucune règle spéciale. Il résulte d’un accord entre vendeur et acquéreur.

De ce fait, deux parties veulent se faire entendre :

• les copropriétaires qui souhaitent vendre au prix le plus élevé ;
• l’acquéreur, qui espère acheter le moins cher possible.

Pour réussir à contenter les deux, il faut déterminer le prix en fonction de critères officiels. En tant qu’acheteur, vous pouvez vous référer au prix du marché, à l’état du bien, aux travaux que vous envisagez de faire, etc. Les conseils d’un expert immobilier vous aideront à affiner votre proposition.

Les frais et taxes applicables

Votre projet de rachat immobilier implique des frais professionnels que vous devrez payer.

Cette acquisition s’accompagne de quelques formalités fiscales qui impacteront vos futurs impôts :

• des droits de mutation, calculés en fonction du prix d’acquisition ;
• l’enregistrement de la modification de propriété ;
• une réévaluation de vos impôts fonciers.

Les implications comptables

D’un point de vue purement comptable, la répartition du produit de la vente se fait entre tous les copropriétaires, proportionnellement aux tantièmes qu’ils possèdent. De fait, le copropriétaire acheteur récupère lui aussi une partie de son paiement de la vente.

Bon à savoir : Le même rapport de proportionnalité s’applique si ces parties communes étaient détenues par quelques copropriétaires.

Les conséquences juridiques de l’achat

Sur le plan juridique, cet achat modifie l’état descriptif de la copropriété et fixe de nouvelles obligations.

La modification de l’état descriptif

La vente de la partie commune modifie la répartition des tantièmes. Par ailleurs, si vous souhaitez effectuer des travaux dans la partie commune, vous devez obtenir l’accord des copropriétaires en assemblée générale (à la majorité).

Les nouveaux droits et obligations

Désormais, l’entretien de cette partie n’engage plus la responsabilité du syndic mais la vôtre. Ce nouveau rôle modifie au passage les obligations financières (charges de copropriétés) des autres copropriétaires qui n’auront plus à payer ces frais. En revanche, la jouissance de cette partie commune vous sera exclusive.

L’impact sur les charges

Le passage de parties communes en privatives va irrémédiablement augmenter vos charges personnelles. À l’inverse, la copropriété baissera les charges d’entretien de ses parties communes, recalculées après modification de l’état descriptif du logement.

En conclusion, racheter une partie commune de votre immeuble constitue un projet immobilier malin pour agrandir votre habitation. L’opération reste soumise à la décision collective des copropriétaires. Préparez bien votre dossier pour maximiser vos chances de réussite.