Le syndic bénévole : une alternative pour gérer sa copropriété

Pour gérer le quotidien d’une copropriété, le recours à un syndicat professionnel n’est pas obligatoire. Un copropriétaire bénévole peut aussi assumer ce rôle, avec d’importantes économies à la clef. Mais aussi des responsabilités !

Le syndic bénévole : rôle et statut

Dans le cadre d’un syndic bénévole, un copropriétaire d’un immeuble assume la gestion de la copropriété sans percevoir de rémunération. Selon l'article 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il doit être copropriétaire d’un lot dans la copropriété qu'il gère. Son rôle consiste à représenter les copropriétaires en dehors des assemblées, à veiller à l'exécution des décisions prises et à gérer les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble.

Conditions pour devenir syndic bénévole

Pour devenir syndic bénévole, il est essentiel de remplir certaines conditions :

• être copropriétaire d’un lot dans la copropriété ;
• être élu par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
• avoir une bonne connaissance des enjeux liés à la gestion d'une copropriété.

Différences avec un syndic professionnel

Contrairement à un syndic professionnel, qui est souvent une personne morale spécialisée dans l'administration de biens, le syndic bénévole est une personne physique. Voici quelques points à retenir :

• responsabilité : le syndic bénévole peut engager sa responsabilité personnelle, tout comme un syndic professionnel.
• formation : les syndics professionnels sont soumis à des obligations de formation et à la loi Hoguet, ce qui n'est pas le cas pour les syndics bénévoles.
• assurance : il n’est pas obligatoire pour un syndic bénévole de souscrire une assurance, mais cela est fortement recommandé pour couvrir d'éventuels litiges.

La désignation du syndic bénévole se fait lors de l’assemblée générale, avec un mandat généralement d’une durée d'un an, renouvelable. Il est conseillé de formaliser cette nomination par un contrat, même si cela n'est pas strictement requis.

Bien qu'aucune formation spécifique ne soit imposée, il est souhaitable que le syndic bénévole ait des compétences en gestion, en comptabilité et en droit de la copropriété.

Les responsabilités et missions quotidiennes

Le syndic de copropriété bénévole a les mêmes missions qu'un syndic professionnel. Notez que depuis le 1^er juin 2020, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (conciergerie, gardiennage, services à la personne, garderie, etc.) après autorisation expresse de l'assemblée générale. Ces prestations ne peuvent pas figurer dans le contrat de syndic (article 18-1A II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Gestion administrative

Le syndic de copropriété assure le secrétariat de la copropriété. À ce titre :

• il tient à jour la liste des copropriétaires (état civil, adresse, lot détenu) ;
• il prépare l'ordre du jour des assemblées et convoque l'assemblée générale au moins une fois par an ;
• il assure le secrétariat des séances des assemblées ;
• il tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble, en indiquant les travaux réalisés ;
• il a en charge la conservation des archives de la copropriété.

Gestion financière

Le syndic de copropriété bénévole tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Ainsi :

• il tient le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires ;
• il assure le recouvrement des charges ;
• il soumet au vote de l'assemblée générale la constitution de provisions pour financer les travaux d'entretien des parties communes ;
• il élabore le budget prévisionnel ;
• il rend compte de sa gestion chaque année devant l'assemblée générale.

Exécution des décisions et entretien de l'immeuble

L’application des décisions issues du règlement de copropriété dépend en grande partie du dynamisme du syndic de copropriété. Il assure le respect des délibérations et des dispositions rendues lors de l’assemblée générale.

Le syndic supervise l’entretien de l’immeuble, en suivant les normes prévues par la loi, en :

• faisant réaliser les réparations courantes et les travaux urgents pour garantir la sécurité des résidents ;
• veillant à l’approvisionnement en eau, électricité, combustible et autres besoins essentiels ;
• gérant le personnel de l’immeuble de manière professionnelle et efficace ;
• souscrivant des contrats d’assurance adaptés, avec l’aide éventuelle d’une agence spécialisée.

Le syndic défend aussi les copropriétaires en cas de litiges en justice et protège ainsi les intérêts collectifs.

L’ensemble de ces tâches garantit un entretien optimal et la satisfaction des copropriétaires.

Les avantages et limites du syndic bénévole

Le syndic bénévole est une alternative intéressante pour gérer une copropriété. Une personne volontaire assure la mission d'administration et d'entretien des lieux. Ce choix permet souvent de réduire fortement les coûts liés à un syndic professionnel et, donc, de réduire les charges. Mais cette solution exige une bonne connaissance de la loi et un investissement personnel important. Il revient à cette personne d’assumer de multiples responsabilités, parfois complexes. Ce modèle, bien que pratique, présente donc des limites si une gestion plus exigeante devient nécessaire.

Les points forts

Le syndic bénévole présente plusieurs avantages pour la gestion des copropriétés :

• économies significatives : coûts de gestion limités, voire inexistants ;
• proximité avec les copropriétaires : meilleure communication et suivi des décisions.
• connaissance approfondie de l'immeuble : identification rapide des besoins en travaux.
• réactivité dans la prise de décision : actions rapides en cas de problème.

Les points de vigilance

Cependant, ce choix comporte des limites :

• responsabilité personnelle engagée : risque pour le syndic bénévole en cas de litige.
• charge de travail importante : la gestion des tâches de l’immeuble doit pouvoir se concilier avec ses autres activités ;
• nécessité de compétences variées : connaissances en gestion, droit et comptabilité requises, notamment.
• gestion du temps et disponibilité : il faut jongler entre ses responsabilités professionnelles et personnelles et la gestion de la copropriété.

En conclusion, adopter un syndic bénévole pour votre copropriété est une solution avantageuse, particulièrement pour les petites structures. Ce mode de gestion, bien qu'exigeant en termes de responsabilités et d'obligations, assure un suivi personnalisé des comptes, des votes et du règlement, tout en réduisant les coûts par rapport à un contrat professionnel. Mais il faut bien encadrer ce mandat pour garantir une gestion efficace et trouver un volontaire suffisamment disponible !