La nomination d'un syndic est obligatoire dans toute copropriété.
Le syndic de copropriété, personne morale ou personne physique, peut être un syndic bénévole ou un syndic professionnel.
Le syndic de copropriété bénévole : qui est-il ?
Le syndic de copropriété bénévole doit être copropriétaire d'un lot, même modeste, dans la copropriété qu'il est amené à gérer (art. 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le syndic de copropriété non professionnel est aidé par le conseil syndical. Notez que que dans les petites copropriété (5 lots au plus), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).
Le syndic de copropriété bénévole est généralement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. L'assemblée générale élit son syndic à la majorité absolue, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Bon à savoir : ce mode de gestion est généralement choisi dans les petites copropriétés, dont la gestion est souvent refusée par les syndics professionnels, faute de rentabilité.
Important : une assemblée générale de copropriétaires ne peut désigner qu’un seul président (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 16‑27.481).
Missions du syndic de copropriété bénévole
Le syndic de copropriété bénévole a les mêmes missions qu'un syndic professionnel. Notez que depuis le 1er juin 2020, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (conciergerie, gardiennage, services à la personne, garderie, etc.) après autorisation expresse de l'assemblée générale. Ces prestations ne peuvent pas figurer dans le contrat de syndic (article 18-1A II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Gestion administrative
Le syndic de copropriété assure le secrétariat de la copropriété. À ce titre :
- il tient à jour la liste des copropriétaires (état civil, adresse, lot détenu) ;
- il prépare l'ordre du jour des assemblées et convoque l'assemblée générale au moins une fois par an ;
- il assure le secrétariat des séances des assemblées ;
- il tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble, en indiquant les travaux réalisés ;
- il a en charge la conservation des archives de la copropriété.
Le conseil syndical peut, pour l’exercice de sa mission, consulter et obtenir copie de l’ensemble des documents liés à la gestion et à l’administration de la copropriété. Le syndic dispose alors d’un mois pour transmettre les documents demandés sous peine d’une amende de 15 € par jour de retard (décret n° 2019-503 du 23 mai 2019). Les documents concernés sont la fiche synthétique, les pièces ou documents, correspondances ou registres liés à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (procès-verbaux des assemblées générales annuelles appelées à connaître des comptes, par exemple – décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020).
Bon à savoir : depuis décembre 2022, dès lors que les compteurs d'eau ne sont pas individualisés, le syndic a l'obligation d'informer chaque copropriétaire et chaque locataire de la qualité de l'eau du robinet et de lui fournir la facture d'eau.
Gestion financière
Le syndic de copropriété bénévole tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Ainsi :
- il tient le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires ;
- il assure le recouvrement des charges ;
- il soumet au vote de l'assemblée générale la constitution de provisions pour financer les travaux d'entretien des parties communes ;
- il élabore le budget prévisionnel ;
- il rend compte de sa gestion chaque année devant l'assemblée générale.
Bon à savoir : dans les petites copropriété (5 lots au plus), depuis le 1er juin 2020, le syndicat n'est pas tenu à une comptabilité en partie double (article 41-10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Exécution des décisions et entretien de l'immeuble
Le syndic de copropriété bénévole assure l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
De plus, il assure l'entretien, la conservation et la garde de l'immeuble en :
- faisant réaliser les réparations courantes et les travaux urgents ;
- veillant à l'approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz, etc. ;
- gérant le personnel de l'immeuble ;
- souscrivant les contrats d'assurance.
Enfin, il représente le syndicat des copropriétaires en justice.
À noter : depuis le 1er janvier 2022, le syndic a l'obligation d'informer les copropriétaires des règles locales applicables en matière de tri sélectif des ordures ménagères et des modalités d'accès aux déchetteries dont dépend la copropriété. Ces renseignements doivent être affichés de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères et être transmis au moins une fois par an aux locataires occupants et copropriétaires (loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire).
Bon à savoir : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, apporte des précisions concernant la propriété des colonnes montantes électriques et les travaux qui y incombent. Sauf opposition des copropriétés, ces colonnes montantes sont intégrées au réseau public de distribution d'électricité dans un délai de 2 ans à compter de la promulgation de la loi. Le coût de leur rénovation est donc à la charge du gestionnaire de réseau. En cas de rénovations urgentes nécessaires, les copropriétés peuvent envoyer une notification au gestionnaire de réseau. Les colonnes montantes mises en service à compter de la publication de la loi appartiennent directement au réseau public de distribution d'électricité.
Pourquoi choisir un syndic de copropriété bénévole ?
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n'a pas à justifier de compétences professionnelles particulières. Cependant, de bonnes notions de droit et de comptabilité sont nécessaires.
Il peut s'avérer très utile d'adhérer à une association qui lui fournira des informations, ainsi qu'une assistance juridique, comptable et technique.
Avantages du choix d'un syndic bénévole
Les avantages de ce choix sont les suivants :
- bonne connaissance de la copropriété et des copropriétaires ;
- coûts de gestion limités, voire gratuits ;
- meilleur suivi des décisions de l'assemblée.
Inconvénients du choix d'un syndic bénévole
En revanche, ce choix induit les inconvénients suivants :
- pas d'assurance professionnelle ;
- absence de garantie financière ;
- pas de formation obligatoire, ce qui peut entraîner des frais de conseil importants.
Le syndic de copropriété bénévole est-il valable pour toutes les copropriétés ?
Le syndicat de copropriété non professionnel est particulièrement recommandé :
- pour les petites copropriétés ;
- dans les copropriétés à majorité de copropriétaires occupants ;
- dans les copropriétés où il règne une bonne entente entre les copropriétaires.
Bon à savoir : dans les petites copropriétés, dans lesquelles les voix du syndicat sont réparties entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété prévoit que le syndic bénévole peut solliciter l'autorisation de l'autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée (article 41-14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
La responsabilité du syndic de copropriété bénévole
Contrairement au syndic de copropriété professionnel, le syndic bénévole n'a pas l'obligation de souscrire à une assurance. Il lui est conseillé de prendre une assurance en responsabilité civile, dont le montant est pris en charge par la copropriété.
À noter : le syndicat des copropriétaires ou toute autre personne ayant qualité pour agir ne peut engager la responsabilité du syndic que s'il est prouvé qu'il a commis une faute dans l'exercice de son mandat (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-22.788).
La rémunération du syndic bénévole
Le syndic bénévole peut percevoir une rémunération pour couvrir ses frais et le temps passé à la gestion. Sa rémunération est alors soumise à l'impôt sur le revenu, au titre des bénéfices non commerciaux.