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Les dépenses afférentes à une copropriété sont nombreuses : frais de fonctionnement, d'entretien, de maintenance, travaux, trésorerie à constituer…
Pour faire face à ces dépenses, le syndic appelle régulièrement des sommes aux copropriétaires. Ce sont les appels de fonds, lesquels doivent être préalablement décidés en assemblée générale de copropriété.
Appel de fonds : définition
En matière de copropriété, les appels de fonds sont les sommes appelées par le syndic à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.
Ils prennent la forme d'un avis envoyé par le syndic par lettre simple aux copropriétaires, ou, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l'adresse déclarée par lui à cet effet (article 35-2 du décret n° 67-227 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).
L'avis indique le montant de la provision ou de la somme exigible à régler et rappelle la date limite de paiement.
L'appel de fonds est envoyé au copropriétaire avant la date d'exigibilité de la somme à payer.
À noter : le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé : son compte individuel, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices, le montant de sa quote-part du fonds de travaux, et les avis d'appel de fonds qui lui ont été adressés sur les trois dernières années.
Différents appels de fonds possibles
Le syndic peut procéder à divers appels de fonds, comme les provisions du budget prévisionnel ou des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ou encore des avances :
- constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;
- correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
- constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Appel de fonds pour des provisions du budget prévisionnel
Définition
Ces appels de fonds concernent les paiements des charges courantes de copropriété : dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble (article 14 loi 10 juillet 1965).
Ces provisions correspondent au budget prévisionnel qui est voté chaque année en assemblée générale, pour l'année à venir. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Modalités de l'appel de fonds
Pour que le syndic puisse effectuer l'appel de fonds, le budget prévisionnel doit être préalablement voté en assemblée générale.
Tous les trimestres de l'exercice comptable, avant la date d'exigibilité de la provision, le syndic envoie par lettre simple à chaque copropriétaire le montant de la provision sur charge qu'il doit payer (1/4 du budget prévisionnel voté). Il indique la date à laquelle l'appel de fonds doit être payé.
Les montants appelés sont prévisionnels : une régularisation des charges est effectuée par le syndic en fin d'exercice comptable, en fonction des dépenses réellement effectuées. Les copropriétaires peuvent être amenés à payer une somme supplémentaire au syndic.
Appel de fonds pour des provisions non comprises dans le budget prévisionnel
Définition
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont définies à l'article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s'agit des dépenses afférentes :
- aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Modalités des appels de fonds
Le montant et la date de l'appel de fonds sont fixés par une décision en assemblée générale. À la date convenue, le syndic envoie par lettre simple un avis à chaque copropriétaire indiquant le montant à régler, l'objet de la dépense et le délai de paiement.
Il est conseillé d'établir un échéancier de paiement des provisions en fonction de la date de signature du marché de travaux, sa date d'exécution et d'achèvement.
Autres appels de fonds
Pour les autres appels de fonds (réserve prévue au règlement de copropriété, avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux, avances constituées par les provisions spéciales), les modalités d'appels de fonds sont les mêmes.
Leur montant, leur échéance de paiement doivent être préalablement décidés en assemblée générale de copropriété.
Le copropriétaire redevable des appels de fonds
Logement loué
Les appels de fonds sont toujours payés par le copropriétaire du lot.
S'agissant des appels de fonds correspondant aux charges de copropriété, c'est à dire comprises dans le budget prévisionnel, ils sont appelés par le syndic directement auprès du copropriétaire. Le copropriétaire fait ensuite son affaire de la récupération des charges auprès du locataire du logement. Ce dernier est en effet redevable des charges récupérables dont la liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Logement vendu
Les appels de fonds sont payés par le propriétaire du lot à la date de l'appel de fonds.
Dès lors, le copropriétaire vendeur paie les appels de fonds effectués jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. Le copropriétaire acquéreur règle les fonds appelés à compter de la signature de l'acte authentique de vente et du transfert de propriété.
Non paiement des appels de fonds
Le copropriétaire doit régler les appels de fonds effectués par le syndic dans le délai indiqué dans le courrier. Si le copropriétaire ne règle pas l'appel de fonds, il est alors copropriétaire débiteur.
Recours du syndic
Le syndic dispose de recours pour recouvrer les sommes impayés.
La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle procédure de recouvrement permettant au syndic d'agir plus rapidement et plus efficacement contre les débiteurs. Désormais, l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit qu'à défaut de règlement dans les 30 jours après la mise en demeure de payer du débiteur, le syndic peut intenter une procédure accélérée au fonds (ex-procédure en la forme des référés) devant le président du tribunal judiciaire.
Le tribunal condamne alors de manière systématique le débiteur à régler non seulement son arriéré, mais également toutes les provisions sur charges à venir (votées au titre du budget prévisionnel, des travaux hors budget prévisionnel et de la cotisation au fonds travaux).
Par ailleurs, depuis le 1er juin 2020, le syndic a qualité pour faire inscrire une hypothèque légale au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et en requérir la radiation, « sans autorisation préalable de l'assemblée générale ». Depuis cette date également, le privilège mobilier du syndic s'étend aux loyers dus par un locataire à son bailleur copropriétaire défaillant (article 19 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Recours des autres copropriétaires
Si le défaut de paiement d'un appel de fonds par un copropriétaire cause un préjudice à un ou plusieurs autres copropriétaires, ces derniers ont la possibilité d'assigner le copropriétaire défaillant en justice pour obtenir réparation du préjudice subit. C'est ce qu'a décidé la Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2017 (Cass. civ. 3., 7 septembre 2017, n° 16-18.777).
En l'espèce, le syndic d'une copropriété a effectué un appel de fonds pour procéder à des travaux de conservation d'un immeuble menacé d'un arrêté de péril. L'interdiction d'habiter dans l'immeuble a été décidée ce qui a eu pour conséquence, pour les copropriétaires, de ne plus pouvoir habiter ou louer leur logement. L'un des copropriétaires n'avait pas payé sa quote-part de l'appel de fonds privant ainsi le syndic de remettre l'immeuble en état.
La Cour de cassation a alors estimé que les autres copropriétaires étaient habilités à assigner le copropriétaire défaillant en justice pour obtenir réparation de leur préjudice en raison de l'impossibilité d'habiter ou louer les lieux du fait de la non-réalisation des travaux.