Décidés en assemblée générale de copropriété, les appels de fonds permettent de couvrir les dépenses courantes ou exceptionnelles. Il peut s’agir de frais de fonctionnement, d’entretien, de maintenance, de travaux ou de trésorerie à constituer. Le syndic les initie pour assurer l’entretien et la pérennité de l’immeuble. Découvrez les règles et obligations qui encadrent ces appels de fonds.
Le cadre juridique des appels de fonds
Les appels de fonds sont soumis par le syndic à l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. La loi du 10 juillet 1965, complétée par le décret du 17 mars 1967, constitue le fondement juridique des appels de fonds en copropriété.
Ces textes définissent les différents types de dépenses, les modalités de vote en assemblée générale ainsi que les obligations du syndic et des copropriétaires. La loi ALUR a également apporté des précisions, notamment sur le fonds de travaux et la transparence financière.
Les fondements légaux
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs sont incluses dans le budget prévisionnel. Ce budget, voté chaque année en assemblée générale, sert de base au calcul des provisions que les copropriétaires doivent verser.
Le budget prévisionnel comme base
Le budget prévisionnel : un outil essentiel de la gestion financière de la copropriété. Il permet d’anticiper les dépenses courantes et de répartir les charges entre les copropriétaires, en fonction de leurs tantièmes. Le syndic a l’obligation de soumettre ce budget au vote de l’assemblée générale, qui doit l’approuver avant le début de l’exercice comptable.
Les différents types d’appels de fonds
Les appels de fonds peuvent concerner des provisions du budget prévisionnel, de provisions pour les dépenses non incluses dans le budget prévisionnel ou encore des avances ou provisions spéciales (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Les provisions pour charges courantes
Elles couvrent les dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs (article 14 loi 10 juillet 1965). La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’AG.
Les provisions pour travaux
Elles visent à financer les travaux de conservation, d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble, qu’ils soient prévus ou exceptionnels. Le terme d’appel de fonds est aussi utilisé pour désigner des provisions non incluses dans le budget prévisionnel, définies à l’article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s’agit des dépenses liées à des travaux autres que la maintenance.
Les avances de trésorerie
Elles permettent de faire face à des dépenses imprévues ou urgentes, en attendant le recouvrement des charges auprès des copropriétaires.
La procédure d’émission et de paiement
Les appels de fonds sont émis par le syndic, qui doit respecter certaines modalités d’envoi et de délais.
Ils prennent la forme d’un avis envoyé par le syndic par lettre simple ou par message électronique (article 35-2 du décret n° 67-227 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).
Ces appels, qui servent donc à financer les dépenses liées à la gestion de la copropriété, notamment les travaux d’entretien de l’immeuble et les charges communes, doivent parvenir à temps aux copropriétaires.
Les modalités d’envoi et délais
Le syndic doit envoyer les appels de fonds (sous enveloppe ou par message électronique) avant la date d’exigibilité des sommes dues. Un délai de paiement raisonnable doit être accordé aux copropriétaires. Ce délai est essentiel pour assurer une bonne gestion des dépenses et éviter les retards dans la réalisation des travaux ou l’entretien de l’immeuble.
Les règles de calcul et de répartition
Le montant des appels de fonds se calcule en fonction du budget prévisionnel et des tantièmes de chaque copropriétaire. La répartition des charges est définie dans le règlement de copropriété, qui précise également les règles applicables aux dépenses communes et à leur financement. Cette répartition assure l’équilibre entre les contributions de chaque copropriétaire et assure la bonne gestion de l’immeuble.
L’échéancier de paiement
Le règlement de copropriété peut prévoir un échéancier de paiement, précisant les dates et montants des différents appels de fonds. Cet échéancier permet aux copropriétaires de mieux anticiper leurs obligations financières et de contribuer au budget prévisionnel nécessaire à la gestion des travaux et des dépenses communes.
La gestion des impayés d’appels de fonds
Le non-paiement des appels de fonds constitue un manquement aux obligations du copropriétaire. Le syndic, chargé de la gestion de la copropriété, dispose de recours pour recouvrer les sommes dues, notamment par la mise en demeure et, en cas de besoin, par une procédure judiciaire. Ces dépenses impayées peuvent affecter le budget prévisionnel de la copropriété et perturber la répartition des charges entre les copropriétaires.
Les recours du syndic
En cas d’impayés, le syndic peut engager une procédure de recouvrement accélérée, conformément à la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Il peut également inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur. Ces actions visent à protéger les intérêts financiers de l’immeuble et à garantir le respect des travaux et des dépenses communes prévues lors de l’assemblée générale.
Les relances et mises en demeure
Avant d’engager une procédure judiciaire, le syndic doit relancer le copropriétaire débiteur et lui adresser une mise en demeure de payer. Cette étape vise à rappeler les obligations de paiement et éviter une dégradation de la situation financière de la copropriété.
Les conséquences pour les propriétaires
Le non-paiement des appels de fonds peut entraîner des conséquences financières pour le copropriétaire. Ce dernier devra régler les sommes dues, ainsi que les frais de recouvrement et les éventuels intérêts de retard.
Ces retards risquent aussi d’impacter le budget prévisionnel de l’immeuble, compromettant ainsi les travaux d’entretien et les dépenses communes nécessaires à la bonne gestion de la copropriété.
Les appels de fonds sont payés par le propriétaire du lot à la date de l’appel de fonds. S’il loue son appartement, le copropriétaire bailleur a la possibilité de faire supporter à son locataire les charges récupérables dont la liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Si le défaut de paiement d’un appel de fonds par un copropriétaire cause un préjudice à un ou plusieurs autres copropriétaires, ces derniers ont la possibilité d’assigner le copropriétaire défaillant en justice pour obtenir réparation du préjudice subi.
En conclusion, les appels de fonds financent les dépenses courantes et exceptionnelles, et permettent d’assurer l’entretien de l’immeuble pour préserver sa valeur. Chaque copropriétaire doit respecter les règles et obligations qui encadrent ces appels de fonds, afin de participer activement à la gestion financière de sa copropriété. En cas de difficultés de paiement, il faut contacter rapidement le syndic pour trouver une solution amiable.