Dans les ensembles de copropriété, la répartition des charges constitue parfois une source de conflits. Mieux vaut donc connaître vos droits en la matière ! Cela limitera les risques de contentieux et vous aidera à faire valoir vos droits en cas de charges abusives. Comment faire pour un règlement amiable du litige avec le syndic de copropriété ? Dans quels cas entamer une procédure judiciaire avec un avocat ? Les réponses dans cet article.
Comment identifier des charges abusives en copropriété ?
Les charges de copropriété couvrent les dépenses du syndicat des copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété : gestion du syndic, services, entretien des équipements communs, etc.
Définition juridique et distinction entre charges légitimes et charges contestables
Les charges légitimes correspondent à toutes les dépenses de copropriété rendant un service aux copropriétaires. Il existe deux catégories de charges :
- les charges générales couvrent l’administration, l’entretien des parties communes, les honoraires du syndic de copropriété, les frais d’enlèvement des ordures ménagères, etc. ;
- les charges spéciales couvrent les dépenses liées à l’entretien de la chaudière ou de l’ascenseur, au gardiennage ou encore à la sécurité.
Les charges contestables sont celles qui ne rendent pas un service au copropriétaire. Une dépense non justifiée ou prescrite constitue par exemple une charge contestable.
Bon à savoir : Pour le propriétaire bailleur, certaines charges sont dites récupérables. Il s’agit d’une partie des charges (dite charge locative) qui peut être refacturée au locataire. Le propriétaire est tenu de lui fournir des justificatifs.
Abus courants en matière de charges
En matière de litiges qui opposent syndic de copropriété et copropriétaires, les abus les plus courants concernent les dépenses liées à l’ascenseur. Chaque propriétaire paie une quote-part des charges de la copropriété selon son lot dans l’immeuble. Or, un propriétaire n’est pas tenu de payer les travaux et l’entretien de l’ascenseur s’il n’en a pas l’utilité (notamment s’il vit au rez-de-chaussée et que l’ascenseur ne dessert pas une cave ou un parking souterrain).
Par ailleurs, le syndic de copropriétaires est susceptible de commettre une erreur lors de la répartition des charges entre les copropriétaires selon leur quote-part. Une mauvaise répartition cause un préjudice, que le copropriétaire est en droit de contester.
Enfin, le syndic de copropriété peut facturer des travaux trop onéreux sans avoir réellement comparé les devis ou encore demander des provisions pour travaux trop élevées.
Quels sont les délais légaux pour agir face aux charges abusives ?
Si un désaccord survient en matière de paiement des charges, vous disposez d'un délai pour réagir :
- si vous êtes copropriétaire, d'après l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (tel qu'issu de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) : vous avez 5 ans pour contester une charge abusive.
- si vous êtes syndicat de copropriété, d'après l'article 2277 du Code civil : vous disposez d'un délai de 5 ans pour entamer une procédure à l'encontre d'un copropriétaire qui ne paie pas ses charges.
Comment contester des charges abusives ?
En fonction du motif de la contestation, le copropriétaire pourra s'adresser soit à l’assemblée générale, soit au tribunal judiciaire.
Démarches préalables à la contestation formelle
Avant toute contestation amiable ou toute action en justice, soyez certain d’être dans votre droit. Comparez les charges de l’année et celles des années précédentes et étudiez leur répartition. Le syndic a une obligation de transparence. Demandez-lui tous les devis et comptes de la copropriété.
Constitution d'un dossier de contestation solide
Montez un dossier complet pour prouver que des charges abusives vous sont réclamées. Vous aurez besoin, selon la situation, du contrat avec le syndic, du règlement de copropriété, de l’appel de fonds, des comptes de la copropriété, des devis pour les travaux, des articles de loi prouvant votre droit, etc.
Un audit des comptes de la copropriété peut être demandé par les copropriétaires s’ils ont un doute sur la gestion du syndic.
Contestation amiable des charges abusives
Vous avez la possibilité de contacter le conseil syndical pour évoquer l’erreur et ajouter ce sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété.
L’assemblée générale peut intervenir dans certains cas de contestations de charges :
- elle sera compétente si le désaccord concerne le mode de répartition des charges ;
- la modification de la répartition des charges ne pourra avoir lieu que si elle est votée à l'unanimité par les membres de cette assemblée.
Si le litige persiste, adressez une mise en demeure au syndic pour obtenir une réponse concrète concernant les charges contestées et une rectification. Sans réponse favorable, entamez une médiation avec un professionnel impartial.
Actions judiciaires contre les charges abusives en copropriété
Tribunal judiciaire
Tout copropriétaire qui relève une erreur dans la répartition des charges peut contester cette répartition devant le juge :
- Adressez-vous au tribunal judiciaire le plus proche de la copropriété concernée par le litige.
- Vous pouvez recourir à cette institution si vous estimez que la répartition des charges n'est pas conforme à la loi :
- c'est le cas si la part payée par le plaignant s'élève à plus de 25 % du montant total des charges ;
- ou si la participation des autres copropriétaires est inférieure à 25 % de ce même montant.
- Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'applique alors pour l'avenir.
Faites-vous accompagner d’un avocat pour vous aider à défendre vos droits et contester de manière efficace les charges abusives facturées par le syndic de copropriété. Force de conseil, sa connaissance de la loi sera un plus pour défendre les intérêts des copropriétaires lésés. Il vous apportera ses conseils et son regard expert. Sélectionnez un avocat spécialisé dans le droit immobilier, et en particulier un avocat qui a fait ses preuves dans le droit de la copropriété.
À noter : En dehors de ces cas de contestation des charges, modifier la répartition des charges nécessite un vote unanime de l'ensemble des copropriétaires.
Le règlement de copropriété fixe la répartition des charges, selon les principes définis par la loi. Voici comment être épaulé si vous êtes victime de charges abusives :
- Pour tout savoir sur les charges de copropriété et être en mesure de reconnaître un abus, rendez-vous sur cette page dédiée.
- Vous êtes victime de charges abusives dans votre copropriété ? Adressez-vous à l'assemblée générale ou à la justice avec l'aide de notre modèle de lettre pour contester le montant des charges de copropriété, téléchargeable gratuitement.
Conséquences pour les syndics en cas d'abus avéré
En cas d’abus avéré, le syndic de copropriété est tenu d’opérer une modification des comptes. Le juge peut, selon la faute commise, le sanctionner financièrement par le paiement de dommages et intérêts.
En cas d’abus répétés, il peut tout simplement être révoqué par le conseil syndical.
En conclusion, si l’erreur est humaine, elle peut avoir des conséquences financières importantes dans les copropriétés... Les dépenses de gestion et de travaux votées en assemblée générale de copropriété, quelle que soit la majorité requise, doivent être parfaitement réparties entre les propriétaires selon leur quote-part. À la moindre erreur constatée, faites valoir vos droits et imposez au syndic de respecter ses obligations !