Contester des charges locatives excessives en copropriété

Sommaire

 

Locataire de votre appartement en copropriété (meublé ou non), vous payez à votre bailleur votre loyer mensuel « hors charges » d'une part, et des charges locatives d'autre part.

Ces dernières, qu'on appelle également « charges récupérables », correspondent à des dépenses relatives au logement réglées initialement par le propriétaire mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire.

Si leur montant vous paraît trop élevé, découvrez dans cette fiche pratique comment contester des charges locatives excessives en copropriété.

1. Contrôlez le décompte annuel de vos charges locatives

Les charges locatives doivent être régularisées au moins une fois par an.

Faites le compte des charges

Une fois par an, votre bailleur propriétaire vous communique le décompte annuel de vos charges.

Le document qui vous est remis doit préciser le montant détaillé de vos consommations pour le logement ainsi que celui dont vous devez vous acquittez au titre des charges de copropriété, pour les parties communes et selon les différentes charges existantes.

Cette liste est limitativement énumérée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 :

  • ascenseur et monte-charge (électricité, exploitation) ;
  • consommation d'eau (froide et chaude) ;
  • chauffage (si collectif) ;
  • entretien courant (espaces extérieurs, parties communes intérieures) ;
  • taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
  • salaire du gardien ou concierge ;
  • électricité.

Les montants doivent également être accompagnés des justificatifs correspondants aux dépenses listées.

Étudiez attentivement toutes les dépenses qui sont listées et additionnez-les.

Bon à savoir : si l'immeuble a fait l'objet d'un ravalement de façade, son coût n'est pas à la charge du locataire. En revanche, les frais d'entretien et de réparation de l'ascenseur peuvent être réclamés par le propriétaire-bailleur.

Important : dans le cadre d'une location meublée, le détail de charges est exposé dans le contrat de bail initial et fait l'objet d'un forfait convenu avec le locataire. Pendant toute la durée de la location, il ne sera pas détaillé au locataire, contrairement à une location vide.

Comparez les charges

Comparez le montant total des charges réellement dépensé avec celui de la provision pour charges que vous réglez chaque mois avec votre loyer.

Si vous jugez l'écart trop important, et si notamment la provision dépasse le montant réel, reprenez poste par poste pour voir quelle charge a été surestimée.

Bon à avoir : dans le cas inverse où la provision demandée n'est pas suffisante pour couvrir toutes les charges locatives, votre propriétaire peut vous demander un complément.

2. Prenez contact avec votre bailleur pour contester des charges locatives excessives en copropriété

Si les provisions versées tous les mois au propriétaire sont supérieures aux dépenses réelles, vous pouvez les contester car ce dernier devra vous reverser le trop-perçu.

Discutez avec votre propriétaire

Contactez votre propriétaire (de vive voix ou par écrit) afin d'obtenir une explication et éventuellement de trouver un point d'accord sur un montant inférieur à celui demandé.

Appuyez votre demande avec les différents justificatifs, mettez en avant la différence entre le montant réel et le montant estimé afin de solliciter une baisse de vos charges.

Mettez en demeure votre bailleur de vous reverser le trop-perçu

Si toute tentative de discussion a échoué, écrivez un courrier avec accusé de réception en expliquant votre position sous la forme d'une mise en demeure.

Exemple : Madame, Monsieur, Après examen du décompte des charges que vous m’avez transmis le [date de réception] pour le logement que j'occupe situé [mettre l'adresse précise], leur montant n'a pas été calculé conformément aux règles définies à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et dans le décret du 26 août 1987. [Mettre le détail des chiffres contestés] Je vous demande donc de bien vouloir soustraire ces charges de mon décompte, de me restituer le trop perçu et de réduire le montant de la provision pour charges. Dans le cas contraire, je me verrai dans l’obligation de saisir le tribunal judiciaire pour qu’il fixe l’exacte répartition des charges dont je suis tenu de m'acquitter. [Formules de politesse]

3. Saisissez la commission départementale de conciliation

La commission départementale de conciliation (CDC) aide bailleur et locataire à trouver une solution amiable en cas de litige, notamment en ce qui concerne les charges locatives.

Il existe une commission dans chaque département.

Saisissez la CDC par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique (mail), sans condition de délai, et précisez :

  • vos noms et adresses, ainsi que ceux de votre bailleur ;
  • l'objet du litige : la contestation des charges locatives (jugées excessives) ;
  • une copie du contrat de bail ;
  • les documents justificatifs permettant d'appuyer votre demande.

À noter : à compter du 1er janvier 2019, l'envoi d'une lettre recommandée électronique doit répondre à de nouvelles garanties : l'identité de l'expéditeur doit notamment être vérifiée au moment de l'envoi, et celle du destinataire lors de la remise (décret n° 2018-347 du 9 mai 2018).

Bon à savoir : la saisine préalable de la commission est facultative avant toute action judiciaire.

Vous serez ensuite convoqué à une séance de conciliation par courrier ou par email, à laquelle vous pourrez assister ou vous faire représenter.

En cas d'accord, le recours au juge n'est plus possible. En l'absence d'accord, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire.

Important : pendant toute la période de contestation, continuez à payer les charges réclamées, sinon le propriétaire serait dans son bon droit en résiliant le contrat de location.

4. Engagez une action en justice en cas d'échec de la tentative amiable

La saisine du tribunal judiciaire doit être faite dans les 3 ans à compter du jour auquel le litige est apparu. Le délai de prescription de 3 ans court à compter du jour où vous avez eu connaissance des pièces justifiant la régularisation annuelle de charges (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445).

Le recours à un avocat n'est pas obligatoire. Vous trouverez toutes les informations sur la saisine du tribunal judiciaire dans cette fiche pratique.

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