Charges locatives excessives en copropriété : comment contester ?

Locataire de votre appartement en copropriété (meublé ou non), vous payez à votre bailleur votre loyer mensuel « hors charges » d'une part et des charges locatives d'autre part.

Ces dernières, appelées également « charges récupérables », correspondent à des dépenses relatives au logement et à l’immeuble. Elles sont réglées initialement par le propriétaire, mais celui-ci peut se les faire rembourser par le locataire.

Si leur montant vous paraît trop élevé, découvrez dans cette fiche pratique comment contester des charges locatives excessives en copropriété.

Comprendre les charges locatives en copropriété

Toutes les charges de copropriété ne sont pas des charges locatives ou récupérables. Lorsque le copropriétaire demande au locataire le paiement de certaines charges, il doit justifier les dépenses réalisées.

Définition et composition des charges locatives en copropriété

Cette liste est limitativement énumérée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 :

ascenseur et monte-charge (électricité, exploitation) ;
consommation d'eau (froide et chaude) ;
chauffage (si collectif) ;
entretien courant (espaces extérieurs, parties communes intérieures) ;
taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
salaire du gardien ou concierge ;
électricité.

Les locataires ont en charge l’entretien courant de l’appartement et des parties communes. Les charges de copropriété d’ordre structurel sont assumées par les copropriétaires. Par exemple, le locataire paie pour l’entretien de l’ascenseur mais le propriétaire assume le changement de cet équipement.

Toute charge liée à la vétusté de l’immeuble, à des malfaçons ou des vices de construction ne peut pas être considérée comme une charge locative ou récupérable.

Important : dans le cadre d'une location meublée, le détail des charges est exposé dans le contrat de bail initial et fait l'objet d'un forfait convenu avec le locataire. Pendant toute la durée de la location, il ne sera pas détaillé au locataire, contrairement à une location vide.

Obligations du bailleur en matière de charges locatives

Une fois par an, votre bailleur propriétaire vous communique le décompte annuel de vos charges.

Le document doit préciser le montant détaillé de vos consommations pour le logement, ainsi que celui dont vous devez vous acquitter au titre des charges de copropriété, pour les parties communes et selon les différentes charges existantes.

Les droits des locataires pour contester des charges abusives

Si le locataire estime que les charges récupérables sont trop élevées, il est en droit de les contester.

Quand peut-on parler de charges locatives excessives ?

Le terme de charges abusives s’applique lorsque le propriétaire réalise une erreur de calcul. C’est pourquoi les locataires d’un immeuble doivent bien vérifier les dépenses effectuées.

En l’absence de pièces justificatives, il est possible d’établir que le paiement demandé n’est pas correct ou que la répartition des charges entre les deux parties n’est pas conforme à la réalité.

Enfin, le propriétaire ne peut pas imposer à son locataire le paiement de charges liées à des dépenses jugées non nécessaires ou ne correspondant pas réellement aux besoins de l’immeuble.

Les recours possibles pour le locataire

Avant toute chose, le locataire est tenu de demander au propriétaire les pièces justificatives pour confirmer le montant demandé. S’il apparaît que le paiement réalisé est supérieur aux dépenses réelles, le locataire peut demander un remboursement.

Étapes pour contester des charges locatives excessives

La contestation des charges locatives excessives se déroule en 4 étapes :

contrôle du décompte annuel ;
contestation amiable ;
saisie de la commission départementale de conciliation ;
action en justice.

Contrôle du décompte annuel des charges locatives

Comparez le montant total des charges réellement dépensé avec celui de la provision pour charges que vous réglez chaque mois avec votre loyer.

Si vous jugez l'écart trop important, et si la provision dépasse le montant réel, reprenez poste par poste pour voir quelle charge a été surestimée.

Bon à savoir : Dans le cas inverse où la provision demandée n'est pas suffisante pour couvrir toutes les charges locatives, votre propriétaire peut vous demander un complément.

Contestation amiable auprès du bailleur

Si les provisions versées tous les mois au propriétaire sont supérieures aux dépenses réelles, vous pouvez les contester. Ce dernier devra vous reverser le trop-perçu.

Contactez votre propriétaire ou l’agence immobilière gestionnaire (de vive voix ou par écrit) afin d'obtenir une explication et éventuellement trouver un point d'accord sur un montant inférieur à celui demandé.

Appuyez votre demande avec les différents justificatifs : mettez en avant la différence entre le montant réel et le montant estimé afin de solliciter une baisse de vos charges.

Si toute tentative de discussion a échoué, adressez un courrier avec accusé de réception en expliquant votre position sous la forme d'une mise en demeure.

Saisir la commission départementale de conciliation (CDC)

La commission départementale de conciliation (CDC) aide bailleur et locataire à trouver une solution amiable en cas de litige, notamment en ce qui concerne les charges locatives.

Il existe une commission dans chaque département.

Saisissez la CDC par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique (mail), sans condition de délai, et précisez :

vos noms et adresses, ainsi que ceux de votre bailleur ;
l'objet du litige : la contestation des charges locatives (jugées excessives) ;
une copie du contrat de bail ;
les documents justificatifs permettant d'appuyer votre demande.

À noter : à compter du 1^er janvier 2019, l'envoi d'une lettre recommandée électronique doit répondre à de nouvelles garanties : l'identité de l'expéditeur doit notamment être vérifiée au moment de l'envoi, et celle du destinataire lors de la remise (décret n° 2018-347 du 9 mai 2018).

Bon à savoir : La saisine préalable de la commission est facultative avant d’intenter une action judiciaire.

Vous serez ensuite convoqué à une séance de conciliation par courrier ou par email, à laquelle vous pourrez assister ou vous faire représenter.

En cas d'accord, le recours au juge n'est plus possible. En l'absence d'accord, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire.

Important : Pendant toute la période de contestation, continuez à payer les charges réclamées, sinon le propriétaire serait en droit de résilier le contrat de location.

Action en justice si la conciliation échoue

La saisine du tribunal judiciaire doit se faire dans les 3 ans à compter du jour auquel le litige est apparu. Le délai de prescription de 3 ans court à compter du jour où vous avez eu connaissance des pièces justifiant la régularisation annuelle de charges (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445).

Le recours à un avocat n'est pas obligatoire. Vous trouverez toutes les informations sur la saisine du tribunal judiciaire dans cette fiche pratique.

Saisir le tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance) Consulter la fiche pratique

En conclusion, n’oubliez jamais que les bons comptes font les bons amis... et que cet adage vaut aussi entre un propriétaire et son locataire ! Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier dans un immeuble en copropriété, assurez-vous de réaliser un calcul de charges dans les règles de l’art pour éviter tout conflit avec votre locataire.

4. Engagez une action en justice en cas d'échec de la tentative amiable

La saisine du tribunal judiciaire doit être faite dans les 3 ans à compter du jour auquel le litige est apparu. Le délai de prescription de 3 ans court à compter du jour où vous avez eu connaissance des pièces justifiant la régularisation annuelle de charges (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445).