Il existe 4 stades pour faire escalader un litige relatif au non-paiement des charges de copropriété :
- recours à l'amiable ;
- mise en demeure ;
- procédure juridique ;
- saisie.
Voici la marche à suivre pour réclamer le paiement de charges de copropriété à un copropriétaire défaillant.
1. Entamez un recours à l'amiable
Il s'agit d'une étape ne répondant à aucun protocole ni à aucune règle, simplement à une volonté d'ouvrir le dialogue avec le copropriétaire défaillant.
Son défaut de paiement n'est pas forcement dû à de la mauvaise volonté mais plus certainement à une situation financière difficile.
Il convient donc dans un premier temps que le président du conseil syndical ainsi qu'un représentant du syndic lui rendent une visite de courtoisie afin de prendre connaissance de ses problèmes et de l'aider à trouver des solutions.
À noter : la meilleure chose à faire dans ce cas est d'obtenir une aide personnalisée au logement (APL).
2. Mettez le copropriétaire en demeure
En cas d'échec du recours à l'amiable, le syndic doit alors mettre le copropriétaire défaillant en demeure de payer ses charges dues.
Le responsable du syndic a le choix d'utiliser :
- une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- le courrier électronique (si le copropriétaire a communiqué son adresse électronique au syndic) ;
- le port d'un pli d'huissier.
Au cas où le copropriétaire ne réagit pas dans les 30 jours suivant la date d'envoi ou la date de remise du pli d'huissier, le syndic est en droit de lui réclamer une provision sur charge au titre du trimestre suivant.
Si la mise en demeure échoue, l'étape suivante est le recours juridique.
À noter : le syndic est en droit de réclamer des indemnités de retard, à partir de la date d'envoi du courrier recommandé ou de la date de remise du pli d'huissier.
3. Engagez un recours juridique
En cas d'échec de la mise en demeure, le syndic va devoir demander l'intervention du tribunal.
La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle procédure de recouvrement permettant au syndic d'agir plus rapidement et plus efficacement contre les débiteurs.
Désormais, l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit qu'à défaut de règlement dans les 30 jours après la mise en demeure de payer du débiteur, le syndic peut intenter une procédure accélérée au fonds (ex-procédure « en la forme des référés ») devant le président du tribunal judiciaire.
Le tribunal condamne alors de manière systématique le débiteur à régler non seulement son arriéré, mais également toutes les provisions sur charges à venir (votées au titre du budget prévisionnel, des travaux hors budget prévisionnel et de la cotisation au fonds travaux).
4. Demandez une saisie
Au cas où le juge du tribunal judiciaire n'a pas été en mesure de récupérer les paiements manquants, la prochaine et dernière issue est la saisie mobilière.
Le syndic convoque l'assemblée générale des copropriétaires, qui vote la procédure de saisie mobilière à la majorité simple. En cas de vote pour, un huissier procède alors à la saisie, les frais de procédure étant à la charge de copropriétaire défaillant.