Outre le respect du règlement de copropriété, les copropriétaires ont pour obligation de payer les charges de copropriété.
Leur non-paiement risque de mettre en difficulté la copropriété. Dès lors, le syndic dispose de moyens pour récupérer les sommes impayées par le copropriétaire débiteur. PagesConseils vous explique tout.
Copropriétaire débiteur : définition et cadre juridique
Qu’est-ce qu’un copropriétaire débiteur ?
Le syndic peut demander aux copropriétaires de payer des provisions ou des avances obligatoires. Si un copropriétaire ne paie pas dans les délais, il est alors copropriétaire débiteur.
Le paiement de sa part ne peut pas être demandé aux autres copropriétaires. Ils ne sont pas solidaires des charges dues par un autre copropriétaire.
En revanche, si un copropriétaire se révèle insolvable, les autres copropriétaires peuvent décider, en assemblée générale, de la répartition de la dette entre eux.
Les charges de copropriété concernées par les impayés
Les charges de copropriété concernent les dépenses communes que les copropriétaires doivent assumer collectivement pour l’entretien et la gestion de l’immeuble.
Il s’agit des charges :
- générales : elles couvrent les dépenses liées à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes, telles que les honoraires du syndic, le nettoyage des espaces communs et les assurances ;
- spéciales : elles concernent les services collectifs et les équipements communs, comme l’ascenseur, le chauffage collectif ou les systèmes de sécurité et sont réparties en fonction de l’utilité pour chaque lot.
Lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges, cela déséquilibre la trésorerie de la copropriété et affecte la réalisation des travaux nécessaires et la qualité des services.
L’obligation de paiement
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges communes proportionnellement à la valeur de son lot. Le règlement de copropriété précise notamment la répartition de ces charges et les modalités de paiement.
Ce document écrit définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires. Il est rédigé par un professionnel du droit, généralement un notaire, et publié au service de la publicité foncière.
Ce document est essentiel pour assurer une bonne gestion de la copropriété et prévenir les litiges entre les occupants.
Les procédures de recouvrement des impayés
Le rôle central du syndic dans le recouvrement
Seul le syndic est compétent pour effectuer les démarches pour récupérer les sommes dues par un copropriétaire débiteur. Toutefois, les autres copropriétaires ont la possibilité d’assigner le copropriétaire défaillant en justice si l’impayé leur cause un préjudice.
Le syndic peut engager une procédure de recouvrement de créances sans autorisation spécifique et préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (article 55 décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Il doit en revanche rendre compte des actions réalisées lors de la prochaine assemblée générale.
Les étapes préalables au contentieux
La procédure classique pour paiement des charges vise à obtenir le paiement de l’ensemble de l’arriéré de charges.
Si un copropriétaire ne paie pas les charges suite à la réception de l’appel de fonds trimestriel, le syndic peut envoyer une simple lettre de relance.
Cette lettre rappelle au copropriétaire débiteur qu’il a omis de régler ses charges dans le délai imparti. Si le copropriétaire s’exécute, l’affaire est réglée.
Un copropriétaire peut toutefois rencontrer des difficultés financières passagères. Un échelonnement du paiement des charges peut alors être convenu entre copropriétaire et syndic.
En l’absence de réponse à la lettre de relance, le syndic met en demeure le copropriétaire débiteur de payer ses charges :
- par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- ou par lettre recommandée électronique.
Le lendemain de la première présentation de la lettre de mise en demeure, les intérêts au taux légal commencent à courir, sauf si le règlement de copropriété prévoit qu’aucun intérêt ne doit s’appliquer (article 64 décret 17 mars 1967).
Par ailleurs, la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle procédure de recouvrement permettant au syndic d’agir plus rapidement et plus efficacement contre les débiteurs.
Le recouvrement judiciaire
Si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fonds.
Le tribunal condamne généralement le débiteur à régler non seulement son arriéré, mais également toutes les provisions sur charges à venir. Une seule procédure permet donc de recouvrer à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à venir :
- les sommes dues au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel, appelées ou non encore appelées (article 14-1) et les sommes appelées restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes ;
- les cotisations dues au titre du fonds travaux (article 14-1 II) ;
- toutes les provisions de l’article 14-2 pour travaux quelle que soit leur nature.
L’ordonnance du tribunal étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit, le syndic est autorisé à prendre les mesures nécessaires pour faire appliquer le jugement.
Par exemple, faire appel à un huissier de justice qui peut procéder, si le copropriétaire ne paie toujours pas à :
- la saisie de ses biens mobiliers ;
- une saisie sur salaire ou sur compte bancaire ;
- une saisie sur loyer en cas de location du bien.
Les frais de recouvrement et leur imputation
Les frais de recouvrement engagés par une copropriété pour recouvrer les charges impayées sont dus par le copropriétaire défaillant (rép. min. n° 13904, JO Sénat du 11 mars 2021).
En d’autres termes, les frais de relance, de mise en demeure, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les frais d’actes d’huissiers, les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, sont imputables au seul copropriétaire débiteur (article 10-1 loi 10 juillet 1965).
Depuis la loi ALUR, le remboursement des dépens (frais engagés à l’occasion des procédures de recouvrement) est garanti par le privilège immobilier spécial (devenu hypothèque légale spéciale) de l’article 2402 3°du Code civil et remboursé de manière prioritaire sur le prix de vente du lot du copropriétaire débiteur.
Les sanctions et restrictions applicables aux copropriétaires débiteurs
Les limitations des droits de vote en assemblée générale
Selon la loi ALUR, le syndic peut suspendre le droit de vote d’un copropriétaire en situation d’impayé. Cette mesure vise à :
- encourager le règlement rapide des dettes ;
- empêcher le copropriétaire débiteur d’influencer les décisions importantes ;
- protéger la copropriété des choix pouvant aggraver sa situation financière.
Cette initiative souligne l’importance d’un règlement rapide des charges pour la bonne gestion de la copropriété.
Les autres sanctions possibles
En cas de mise en demeure restée sans effet, le syndic peut prendre d’autres mesures.
Mise en place d’une hypothèque
Le syndic peut prendre une hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur (article 19 loi 10 juillet 1965). Elle peut être prise pour les créances de toute nature : provisions ou paiement définitif, exigibles depuis moins de 5 ans.
Avec l’hypothèque, le syndic récupère prioritairement les sommes impayées lors d’une éventuelle saisie-vente du lot du copropriétaire débiteur.
Privilège mobilier
D’autre part, les créances du syndicat des copropriétaires bénéficient du privilège prévu par l’article 2332 1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur (article 19 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Saisie vente du lot du copropriétaire débiteur
Le syndic peut, en dernier ressort, demander la saisie du lot du copropriétaire débiteur en vue de sa vente forcée, dans les cas où des sommes importantes sont dues. Pour agir, il doit être préalablement autorisé par l’assemblée générale.
La loi ALUR du 24 mars 2014 évite le blocage de cette procédure. Ainsi, lors du vote par les copropriétaires de l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice pour obtenir la saisie du lot, la voix du copropriétaire débiteur n’est pas comptabilisée pour le calcul de la majorité.
En outre, le copropriétaire débiteur ne peut pas recevoir de mandat pour représenter un autre copropriétaire.
Vente du lot par le copropriétaire débiteur
Lors de la vente amiable du lot du copropriétaire débiteur, le notaire transmet au syndic un avis de mutation dans un délai de 15 jours à compter du transfert de propriété.
Le syndic doit, dans les 15 jours suivant la réception de l’avis, faire opposition au versement du prix au copropriétaire pour obtenir le paiement des sommes dues par ce dernier.
En l’absence d’accord dans les 3 mois de l’opposition du syndic, le notaire verse au syndic les sommes retenues, sauf opposition devant les tribunaux par le copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires.
En conclusion, les copropriétaires sont légalement tenus de contribuer aux charges communes proportionnellement à la valeur de leur lot. Le non-paiement de ces charges déséquilibre la trésorerie de la copropriété et affecte l’entretien et les services. Le syndic dispose donc de procédures de recouvrement, notamment les mises en demeure et actions judiciaires, pour récupérer les sommes dues. Des sanctions, telles que la suspension des droits de vote en assemblée générale, sont également applicables aux copropriétaires débiteurs pour protéger les intérêts de la copropriété.