Clause d'aggravation des charges

Sommaire

Une personne montre une clé et une maison

La clause d’aggravation des charges est la clause contenue dans un règlement de copropriété qui prévoit de faire payer, non pas à l’ensemble des copropriétaires mais seulement à un ou plusieurs d’entre eux, les dépenses supplémentaires que ces derniers pourraient occasionner seuls.

Cette clause est-elle légale ? Comment s’applique-t-elle ? Voici ce que vous devez savoir sur la clause d’aggravation des charges.

Cas possibles d’aggravation des charges

Nous recensons 3 principaux cas d'aggravation des charges.

Aggravation des dépenses en cas de charges impayées

Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges oblige le syndic à effectuer des démarches de recouvrement qui représentent un coût pour la copropriété : frais de mise en demeure et de relance, etc.

Dès lors, ces dépenses non prévues peuvent constituer une aggravation des charges pour les copropriétaires.

Aggravation des charges en cas de dégradation des parties communes

Un copropriétaire qui dégrade les parties communes, par son fait ou par le fait du locataire de son lot, engendre des frais supplémentaires pour la copropriété.

Les dégradations impliquent des travaux de réparations. Ces travaux ont un coût.

Aggravation des charges en raison de l’usage d’un lot

Les charges de copropriété peuvent augmenter du fait du changement d’usage d’un lot de copropriété.

L’exemple le plus probant est celui d’un lot à usage d’habitation situé en étage, dans lequel l’exercice d’une profession libérale est autorisé par le règlement de copropriété. Le copropriétaire décide d’y installer son activité et reçoit désormais ses clients ou patients. Ces derniers utilisent l’ascenseur pour se rendre dans le local.

Les charges d’ascenseur sont donc plus importantes du fait de son utilisation plus fréquente par les clients.

Bon à savoir : une clause du règlement de copropriété peut prévoir que si les frais de fonctionnement, d’entretien, de maintenance d’équipements communs venaient à augmenter du fait de l’utilisation qui en est faite par un lot, ces frais supplémentaires seraient à la charge de ce seul lot de copropriété.

Clause d’aggravation des charges : intérêt

La clause d’aggravation des charges est souvent prévue dans les règlements de copropriété dès l’origine, lors de l’établissement du règlement de copropriété.

À noter : une clause d’aggravation des charges pourrait être insérée ultérieurement dans un règlement de copropriété, après décision prise en assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix).

L’intérêt de prévoir une clause d’aggravation des charges dans un règlement de copropriété est de ne pas créer d’injustice en ne faisant pas supporter à l’ensemble des copropriétaires des frais dus à la négligence d’un seul copropriétaire.

Elle peut également avoir un caractère dissuasif pour les copropriétaires, l’idée étant de responsabiliser chaque propriétaire de lot dans l’usage qu’il ferait de son lot et dans le paiement des charges.

Validité des clauses d’aggravation des charges

Il est fréquent de voir des clauses d’aggravation des charges illégales dans les règlements de copropriété car non conformes à la loi. 

Certaines clauses, bien qu’inscrites dans le règlement de copropriété, sont nulles, non avenues et inapplicables car ce qu’elles prévoient est contraire à la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d’application du 17 mars 1967.

C’est souvent le cas des clauses d’aggravation des charges en cas d’impayés.

En cas de recours contre un copropriétaire qui ne paie pas ses charges, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du contrat type de syndic, les frais de recouvrement imputables au copropriétaire concerné sont les frais suivants :

  • mise en demeure par LRAR ;
  • relance après mise en demeure ;
  • conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;
  • frais de constitution d’hypothèque ;
  • dépôt d’une requête en injonction de payer ;
  • constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice et suivi de dossier transmis à l’avocat, uniquement en cas de diligences exceptionnelles ;
  • en cas de procédure contentieuse de recouvrement des charges impayées, les frais irrépétibles de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile et les dépens peuvent être imputés au copropriétaire concerné seulement si le juge condamne ce dernier à les payer.

En dehors de ces frais, aucun autre ne peut être récupéré auprès du seul copropriétaire, même si une clause d’aggravation des charges contenue dans le règlement de copropriété prévoit le contraire. Cette clause est nulle et non avenue.

Pas d’application sans preuve de la faute du copropriétaire

Bon nombre de clauses d’aggravation des charges prévues dans les règlements de copropriété supposent une faute d’un des copropriétaires.

Leur mise en œuvre n’est donc possible que si la faute du copropriétaire, auteur de l’aggravation des charges, est prouvée. (Cass. Civ. 3ème, 26 janvier 2000, et Cass. Civ. 3ème, 30 janvier 2007).

Or, la faute ne peut être reconnue que par un juge, dans le cadre d’une action en responsabilité qu’aurait intentée le syndic, préalablement autorisée par l’AG.

Ainsi, la clause d’aggravation des charges quand elle concerne un non-paiement des charges ou une aggravation liée à une faute ou négligence d’un copropriétaire ne peut s’appliquer de manière automatique. Il faut d’abord qu’un juge reconnaisse la faute. Généralement, dans le même temps, s’il reconnaît la faute du copropriétaire, il condamne ce dernier à prendre en charge les conséquences financières de sa faute.

Dans ce cas, la clause n’a pas d’utilité en soi.

Attention à l’application des clauses d’aggravation des charges !

Les clauses d’aggravation des charges, si elles existent dans un règlement de copropriété, sont donc à appliquer avec précaution.

Elles ne sont pas forcément utiles car elles font souvent doublon avec la loi, laquelle prévoit déjà la possibilité, dans certains cas, d’imputer des frais au seul copropriétaire négligent.

Elles sont souvent nulles et non avenues car certaines contiennent des dispositions contraires à la loi.

Les tribunaux l’ont d’ailleurs jugé dans une affaire en 2012 (Cass. Civ. 3ème, 27 mars 2012) : « le règlement de copropriété a uniquement pour objet de déterminer et préciser, compte tenu des dispositions légales impératives, les droits et obligations des copropriétaires, tant sur les parties communes que sur les parties privatives de leurs lots respectifs, ainsi que les modalités de l'organisation et de l'administration de l'immeuble ; il ne peut dès lors contenir une clause d'aggravation, sorte de clause pénale, ne faisant que poser un principe ressortissant à la théorie générale de la responsabilité civile et qui est étrangère à la destination de l'immeuble ; seul le législateur peut, comme il l'a fait par la loi SRU du 13 décembre 2000, instituer ce type de clause. »

Ces pros peuvent vous aider