La clause d’aggravation des charges figure dans le règlement d’une copropriété. Elle vise à permettre une répartition différente des charges lorsque le propriétaire d’un logement est à l’origine de frais que les autres propriétaires ne devraient pas assumer. Objectif : responsabiliser les propriétaires et préserver l’équilibre financier de la copropriété.
Principe de la clause d’aggravation des charges en copropriété
Définition, objectifs, conditions d’exécution, … Découvrez les règles concernant la clause d’aggravation des charges en copropriété.
Définition juridique
La clause d’aggravation des charges est la clause contenue dans un règlement de copropriété qui prévoit de faire payer, non pas à l’ensemble des copropriétaires, mais seulement à un ou plusieurs d’entre eux, des frais supplémentaires que ces derniers pourraient occasionner seuls.
Objectifs et intérêts de la clause d’aggravation des charges
La clause d’aggravation des charges est souvent prévue dans les règlements de copropriété dès l’origine, lors de leur établissement.
L’intérêt de prévoir une clause d’aggravation des charges : ne pas créer d’injustice en faisant supporter à l’ensemble des copropriétaires des frais dus à la négligence d’un seul copropriétaire.
Elle peut également avoir un caractère dissuasif pour les copropriétaires, l’idée étant de responsabiliser chaque propriétaire dans l’usage qu’il ferait de son lot et dans le paiement des charges.
Conditions d’application
Bon nombre de clauses d’aggravation des charges prévues dans les règlements de copropriété supposent une faute de la part d’un des copropriétaires.
Il est possible de les mettre œuvre uniquement si la faute du copropriétaire, auteur de l’aggravation des charges, est prouvée. (Cass. Civ. 3ème, 26 janvier 2000, et Cass. Civ. 3ème, 30 janvier 2007).
Par ailleurs, au moment de l’adoption ou de la modification d’un règlement de copropriété, l’inclusion de la clause d’aggravation des charges ne peut pas se faire sans l’accord des copropriétaires, réunis en assemblée générale.
Conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires décident à la majorité des voix.
Exécution et conséquences de la clause
Cas concrets
Il existe 3 principaux cas d’aggravation des charges.
Aggravation des dépenses en cas de charges impayées
Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges oblige le syndic à effectuer des démarches de recouvrement qui représentent un coût pour la copropriété : frais de mise en demeure et de relance, etc.
Dès lors, ces dépenses non prévues peuvent constituer une aggravation des charges pour les copropriétaires.
Aggravation des charges en cas de dégradation des parties communes
Un copropriétaire qui dégrade les parties communes, par son fait ou par le fait du locataire de son logement, génère des frais supplémentaires pour la copropriété.
Ces dégradations impliquent des travaux de réparations. Ces travaux ont un coût, qui peut être imputé au seul copropriétaire responsable.
Aggravation des charges en raison de l’usage d’un lot
Les charges de copropriété peuvent augmenter du fait du changement d’usage d’un bien immobilier en copropriété.
Par exemple, dans le cas d’un lot à usage d’habitation situé en étage, dans lequel l’exercice d’une profession libérale est autorisé par la copropriété. Le copropriétaire décide d’y installer son activité et reçoit désormais ses clients ou patients. Ces derniers utilisent l’ascenseur pour se rendre dans le local.
Les charges d’ascenseur sont donc plus importantes du fait de son utilisation plus fréquente par les clients.
Procédure d’application de la clause d’aggravation
La faute ne peut être reconnue que par un juge, dans le cadre d’une action en responsabilité qu’aurait intentée le syndic, préalablement autorisée par l’AG.
La clause d’aggravation des charges qui concerne un non-paiement des charges ou une aggravation liée à une faute ou négligence d’un copropriétaire, ne peut donc pas s’appliquer de manière automatique. Il faut d’abord qu’un juge reconnaisse la faute.
Avant cela, le syndic de copropriété doit constater la faute, réunir les preuves et obtenir l’accord de l’assemblée générale pour se tourner vers un juge.
Impact sur les copropriétaires
Lorsque le juge reconnaît la faute du copropriétaire, il condamne ce dernier à prendre en charge les conséquences financières de sa faute.
En cas de recours contre un copropriétaire qui ne paie pas ses charges, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du contrat type de syndic, voici les frais de recouvrement imputables au copropriétaire concerné :
- mise en demeure par LRAR ;
- relance du copropriétaire ;
- conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;
- frais de constitution d’hypothèque ;
- dépôt d’une requête en injonction de payer ;
- constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice et suivi de dossier transmis à l’avocat, uniquement en cas de diligences exceptionnelles ;
- pour le recouvrement des charges impayées, les frais irrépétibles de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile et les dépens peuvent être imputés au copropriétaire concerné, seulement si le juge condamne ce dernier à les payer.
Limites de la clause et contentieux
Il est fréquent de voir des clauses d’aggravation des charges illégales dans les règlements de copropriété, car non conformes à la réglementation en vigueur.
Restrictions légales
Certaines clauses, bien qu’inscrites dans les règlements de copropriété, sont nulles, non avenues et inapplicables car ce qu’elles prévoient est contraire à la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d’application du 17 mars 1967.
C’est souvent le cas des clauses d’aggravation des charges en cas d’impayés.
Par ailleurs, la clause ne peut pas concerner l’usure normale d’une partie commune.
Gestion des litiges
Le copropriétaire fautif dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification de l’assemblée générale pour contester la décision. Cette contestation se fait devant le tribunal de grande instance. Le juge vérifie si le syndic a respecté les règles et étudie les documents mis à sa disposition pour déterminer si le copropriétaire est réellement fautif. Ce dernier peut se faire accompagner par un avocat pour apporter la preuve d’une utilisation abusive de la clause.
En conclusion, le syndic de copropriété est en droit de modifier la répartition des charges d’un bien immobilier collectif entre les copropriétaires, lorsqu’il estime que l’un d’entre eux est responsable de frais supplémentaires. Un accord des autres propriétaires reste toutefois nécessaire, tout comme le feu vert d’un juge.