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Les copropriétaires ont le droit de contester les décisions prises par l'assemblée générale. Toutefois, des formalités sont à respecter.
Les fondamentaux de l'action en nullité
Copropriétaires en droit d’intenter une action en nullité, délai et manière de contester : tour d’horizon des règles en la matière.
Les titulaires du droit d'agir
Tous les copropriétaires ne peuvent pas intenter une action en nullité contre les décisions d'assemblée générale. Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ».
Ainsi, une action en nullité ne peut être conduite que par les copropriétaires :
- ayant voté contre la décision prise lors de l'assemblée générale ;
- absents le jour de la réunion de l'assemblée générale et n'ayant pas été représentés par une tierce personne.
Autrement dit, un copropriétaire qui a approuvé une décision de l'assemblée générale ne peut pas ensuite en demander l'annulation.
À noter : S'il a voté en faveur de certaines décisions, un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation d'une assemblée générale au motif de l'irrégularité de sa convocation. La demande d'annulation ne serait valable que s'il avait décidé de ne pas participer à l'assemblée générale ou de marquer son refus par un vote contraire à l'encontre de toutes les résolutions votées au cours de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379).
Il peut malgré tout contester la décision si son consentement a été bafoué.
À noter : un copropriétaire abstentionniste n'est pas considéré comme opposant. Il ne peut donc pas effectuer une action en nullité.
Les délais et formalités de contestation
Pour contester une décision contraire aux réglementations en vigueur, les copropriétaires doivent se faire représenter par un avocat et formuler un recours auprès du tribunal.
La contestation doit avoir lieu dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété. Un délai supplémentaire peut être accordé lorsque le syndic de copropriété n’a pas respecté le délai légal d’un mois pour envoyer cette notification.
Les causes de nullité recevable
Vices de procédure, problèmes de fond,… Différentes raisons incitent les copropriétaires à mener une action en nullité.
Les vices substantiels de procédure
L'action en nullité est une procédure lourde. L'irrégularité que vous devez prouver doit être suffisamment grave pour justifier l'annulation de la décision. Deux types de formalités peuvent entraîner l'annulation si elles ne sont pas respectées : l'information préalable et la tenue de l'assemblée.
L’information préalable
Elle permet aux copropriétaires d'avoir le temps de s'organiser et de se préparer pour les réunions. Plusieurs éléments peuvent constituer une enfreinte à la nécessité d'information préalable :
- le non-respect du délai de convocation à l'assemblée, délai de 21 jours minimum qui laisse aux copropriétaires le temps de se préparer aux réunions ;
- l'absence d'ordre du jour dans la convocation ;
- l'absence d'un des documents obligatoires (état financier du syndic, projet de budget, etc.) accompagnant la convocation à l'assemblée.
Bon à savoir : depuis le 29 juin 2019, le syndic doit indiquer la date de la prochaine assemblée générale ainsi que la possibilité offerte aux copropriétaires de demander l'inscription de questions à l'ordre du jour (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).
La tenue de l'assemblée
Certains éléments survenus pendant l'assemblée peuvent engendrer une annulation des décisions :
- le non-respect de règles ;
- l'exclusion d'un copropriétaire lors de la réunion ;
- une décision qui ne respecte pas le règlement de copropriété.
Dans les faits, une action en nullité peut être intentée si la décision incriminée porte sur l'intérêt d'un copropriétaire ou sur l'ensemble de la copropriété. L'influence de la décision sur le mode de vie des copropriétaires doit également être prouvée.
Les irrégularités de fond
Les irrégularités de fond concernent notamment :
- une décision frauduleuse de la part du syndic de copropriété ;
- une décision impactant le droit de jouissance des copropriétaires ;
- une décision allant à l’encontre de l’intérêt général de la copropriété.
La procédure contentieuse
Les copropriétaires doivent saisir le tribunal qui jugera du bien fondé de leur requête.
La saisine du tribunal judiciaire
Pour mener à bien votre action, certaines formalités sont à accomplir :
- déposer au tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) une assignation, c'est-à-dire le document qui oblige le syndicat de copropriété à comparaître devant la justice ;
- se faire représenter par un avocat et avancer les frais de procédure ;
- justifier le fondement juridique de la contestation (un avocat sera là pour vous aider).
À noter : en vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions contre les décisions des assemblées générales doivent être introduites « dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée ». Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale (article 213 de la loi Élan n°2018-1021 du 23 novembre 2018. Soyez donc bien vigilants sur le délai.
Les effets de l'annulation
Lorsqu’un copropriétaire obtient gain de cause, la décision prise en assemblée générale est annulée. Il peut par ailleurs obtenir des dommages et intérêts au regard de l’éventuel préjudice subi (par exemple, un droit de jouissance limité par une décision prise en assemblée générale).
Les conséquences pratiques pour la copropriété
L’action en nullité entraîne des conséquences sur la copropriété et peut nécessiter la tenue d’une nouvelle assemblée générale.
La convocation d'une nouvelle assemblée
Lorsque la contestation porte sur des décisions spécifiques, seules celle-ci sont annulées, toutes les autres résolutions s’appliquent.
En revanche, en cas de vice de forme concernant par exemple une convocation ne respectant pas les règles en vigueur, le tribunal peut annuler l’assemblée générale. Dans ce cas, la tenue d’une nouvelle assemblée est nécessaire pour procéder à de nouveaux votes.
La responsabilité des acteurs
Suite à une action en nullité, si le tribunal donne raison aux copropriétaires, la légitimité du syndic de copropriété peut être remise en cause. Le conseil syndical peut alors révoquer le contrat avec le syndic à la majorité absolue des copropriétaires lors d’une assemblée générale.
En conclusion, les propriétaires d’un immeuble en copropriété sont en droit de mener une action en nullité pour contester une assemblée générale ou certaines décisions prises au cours de cette AG. Dans certains cas, une nouvelle assemblée générale est convoquée et le syndic de copropriété peut être révoqué.