Charges spéciales en copropriété

Sommaire

Certaines parties communes d'une copropriété peuvent être restreintes à une partie des copropriétaires.

On parle alors de partie commune spéciale et les copropriétaires qui en bénéficient doivent payer des charges spéciales.

Charges spéciales en copropriété : définition

La définition des charges communes spéciales se fait par opposition aux charges communes générales :

  • Les charges communes générales sont celles qui sont payées par la totalité des copropriétaires, sans exception, et sans intervention de la notion d'utilité : honoraires de syndic, assurance de l'immeuble, entretien des espaces verts, etc.
  • Les charges communes spéciales sont celles « entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs » (art. 10 loi du 10 juillet 1965). Elles sont payées par les seuls copropriétaires qui ont l'utilité de ces services et équipements.

Par exemple : les charges d'ascenseur constituent des charges communes spéciales. Seuls les lots de copropriété ayant l'utilité de l'ascenseur sont concernés par les charges spéciales ascenseur. Constituent également des charges spéciales : les charges de chauffage collectif, les charges d'eau froide, etc.

Si l'immeuble est constitué de plusieurs montées, le règlement doit prévoir des charges spéciales « montée ». Seuls les lots de cette montée et ayant accès à celle-ci participent à l'entretien de cette montée, à son éclairage, à sa réfection.

Exemple : un local commercial situé au rez de chaussée et ne bénéficiant d'un accès que par l'extérieur ne participe pas aux charges spéciales montée.

De même, peut également exister une catégorie « charges spéciales sous-sol » qui concerne l'entretien du sous-sol, son éclairage, les frais d'entretien de la porte de garage, etc. Seuls les garages situés au sous-sol participent à ces charges et non les logements. En effet, un copropriétaire de logement n'est pas forcément propriétaire d'un garage en sous-sol.

Répartition des charges spéciales selon l'usage des copropriétaire

Le règlement de copropriété doit préciser la quote-part (part que chacun doit payer dans le cadre d'une répartition) de chaque copropriétaire pour chaque service ou équipement dont l'utilité est spécifique à un certain nombre.

La répartition des charges spéciales se fait donc en fonction de l'utilité de l'équipement ou du service aux copropriétaires, mais pas en fonction de son utilisation réelle.

Ainsi pour l'ascenseur :

  • les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n'ont pas à participer aux charges liées à l'ascenseur ;
  • le copropriétaire résidant au 5e étage paie davantage de charges spéciales d'ascenseur qu'un copropriétaire résidant à un étage inférieur ;
  • même si le copropriétaire n'utilise pas l'ascenseur (s’il préfère les escaliers !), il doit s'acquitter des charges.

Pour le chauffage collectif, si son logement n'est pas raccordé, le copropriétaire n'a pas à participer aux charges. En revanche, si le lot est raccordé, il doit payer les charges.

À noter : la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 a mis en place une obligation d'individualisation des frais de chauffage et d'eau chaude au sein des copropriétés. Cette obligation a été renforcée par la loi Élan du 23 novembre 2018, qui a étendu le mécanisme aux dispositifs de refroidissement (articles L. 241-9 et suivants et R. 241-6 et suivants du Code de l’énergie). L'obligation concerne tout immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation équipé d'un chauffage collectif ou d'une centrale de froid. L’installation doit permettre de déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de chaque logement et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Les appareils à utiliser sont des compteurs individuels d’énergie thermique, ou, à défaut, des répartiteurs. Cette obligation n'est toutefois pas exigée lorsque l'installation est « techniquement impossible et qu'elle entraîne un coût excessif au regard des économies attendues » (ces notions sont précisées dans un arrêté du 6 septembre 2019). L’article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (tel qu’issu de l’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020) prévoit que lorsque le dispositif d’individualisation des frais est installé et qu'il est télé-relevable, le syndicat des copropriétaires transmet à chaque copropriétaire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de ses locaux privatifs (article  R. 241-14-1 du Code de l’énergie), et concomitamment avec la convocation de l'AGO, une note d'information sur la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son logement.

Modification des charges spéciales en copropriété

Lors d'une vente ou de l'installation de nouveaux équipements, le syndic peut être amené à modifier le règlement.

La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, il y a des exceptions :

  • un copropriétaire peut saisir le tribunal quand il estime que sa participation est supérieure à plus de 25 % de ce qu'elle devrait être ou que la participation d'un autre copropriétaire est inférieure à plus de 25 % de ce qu'elle devrait être ;
  • des travaux entraînant une modification des charges : le syndicat vote à la même majorité que celle nécessaire à la réalisation des travaux c'est-à-dire le plus souvent à la majorité ;
  • le propriétaire d'un lot qui en vend une partie : la surface du lot est diminuée et un deuxième est créé. Pour le nouveau lot, la répartition sera approuvée à la majorité.

Bon à savoir : le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé : son compte individuel, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices, le montant de sa quote-part du fonds de travaux, et les avis d'appel de fonds qui lui ont été adressés sur les 3 dernières années.

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