Depuis 2019, tous les immeubles d’habitation neufs d’au moins 3 étages doivent posséder un ascenseur (article 64 de la loi Elan). Qu’en est-il dans votre immeuble ancien ? Si votre copropriété souhaite installer un ascenseur, le sujet sera débattu en assemblée générale. Aux propriétaires de trancher sur le budget de l’opération !
Les conditions de vote et d’installation
Comment se déroule le vote au sein d’une copropriété ? Combien de voix sont nécessaires pour valider ce budget ? Voici la procédure que doit suivre votre syndic de copropriété.
Les règles de majorité et critères techniques
La décision d’installer un ascenseur doit être adoptée soit :
- à la double majorité (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette majorité se calcule sur la majorité des voix des copropriétaires présents ou non à l’assemblée générale et représentant au moins les deux tiers des voix (y compris les droits de vote des copropriétaires absents).
- à la majorité absolue (article 25). Quand le projet a recueilli, lors du premier vote, l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote se tient. Cette fois, la majorité absolue suffit.
Les cas d’opposition possibles
L’installation ne peut être contestée que si elle est volontaire. Tout immeuble soumis à une obligation d’installation doit la respecter.
En revanche, un copropriétaire peut :
- s’opposer au projet d’installation ;
- contester la répartition des charges ;
- signaler une irrégularité dans le projet.
Le financement de l’installation
Avec un coût estimé entre 80 000 et 90 000 €, l’installation d’un ascenseur représente une somme conséquente pour la copropriété.
La répartition des coûts d’installation et de fonctionnement
Un ascenseur engendre des coûts à l’achat (travaux d’installation) et à l’usage (fonctionnement et maintenance).
Les dépenses d’installation sont estimées à 20 000 € pour un immeuble de 2 étages. En moyenne, il faut ensuite ajouter un coût de 4 000 € par étage. Rapidement, la note peut donc grimper à plusieurs dizaines de milliers d’euros dans les grands immeubles.
Habituellement, les charges d’entretien sont partagées en fonction de la quote-part de chaque propriétaire. Pour un ascenseur, c’est différent. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les règles de répartition des charges d’entretien s’établissent « en fonction de l’utilité objective de ces services ». Autrement dit, le propriétaire d’un appartement situé au dernier étage paiera plus de charges que le propriétaire d’un lot en rez-de-chaussée.
Les solutions de financement disponibles
- Le fonds travaux. Il s’agit d’une enveloppe alimentée par les cotisations annuelles des copropriétaires. Ce budget est réservé aux travaux les plus coûteux.
- L’appel de fonds. Initié lors du vote à l’assemblée générale, il permet de mobiliser l’argent des copropriétaires pour financer des travaux d’ampleur. Des dates d’exigibilité doivent être mises en place.
- Le prêt bancaire. C’est une autre solution de financement, également soumise au vote des copropriétaires.
Les démarches administratives nécessaires
Peu de travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme, mais tous doivent respecter un cahier des charges bien précis.
Les autorisations et normes techniques requises
Dans la grande majorité des cas, aucune autorisation d’urbanisme (déclaration de travaux ou permis de construire) n’est requise pour installer un ascenseur, sauf dans ces situations :
- cas n°1 : installé sur la façade extérieure, l’ascenseur en modifie l’aspect ;
- cas n°2 : installé sur la façade extérieure, l’ascenseur possède une surface de plancher supérieure à 5 m² ;
- cas n°3 : installé à l’intérieur, dans un bâtiment inscrit au titre des monuments historiques.
L’article 79 de la loi n°2003-593 du 2 juillet 2003 définit toutes les règles à respecter pour l’installation et l’utilisation d’un ascenseur :
- dispositifs de sécurité : les exigences sont précisées dans l’article L. 125-2-4 du Code de la construction et de l’habitation ;
- l’entretien : à faire par un prestataire (contrat d’entretien obligatoire) après les travaux. Il doit répondre aux 17 mesures de sécurité mentionnées dans la loi de Sécurité des ascenseurs (juillet 2003) :
- le contrôle technique : à faire tous les 5 ans par un organisme indépendant (loi Elan du 23 novembre 2018).
À ces règles s’ajoutent le respect de la norme européenne (directive européenne n°216-550 du 26 février 2014) et l’attestation de conformité, à signer et à récupérer à la fin des travaux.
Le rôle du syndic dans la procédure
Mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic a pour rôle de superviser les travaux puis de signer le contrat de maintenance de l’ascenseur avec un professionnel. Il assure la gestion de la prestation.
La gestion des oppositions
Que se passe-t-il lorsqu’une partie des copropriétaires invalide l’installation d’un ascenseur ?
Les recours et solutions alternatives
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent faire le choix de s’opposer à l’installation de cet équipement.
- Une opposition simple. Dans ce cas de figure, les opposants peuvent demander (dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’assemblée générale) un échelonnement de paiement sur les 10 prochaines années (article 33 de la loi du 10 juillet 1965).
- Un recours en annulation. Il permet de dénoncer une irrégularité (abus de majorité ou non-respect de la procédure). Le ou les opposants doivent s’adresser au tribunal judiciaire (ex- tribunal de grande instance) dans un délai de 2 mois.
- La contestation de la répartition des charges. Recours souvent demandé par les propriétaires qui n’auront qu’un usage occasionnel voire rare de l’ascenseur (exemple : les habitants du 1er étage).
Les procédures de contestation
Vous souhaitez contester le projet ? Saisissez le tribunal judiciaire en apportant des preuves que l’opération ne respecte pas le cadre défini par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette contestation doit se faire dans les 2 mois qui suivent la réception du PV de l’assemblée générale.
En conclusion, à la double majorité, à la majorité absolue ou à la majorité simple, plusieurs votes actent la création d’un ascenseur en copropriété. Certaines oppositions, individuelles ou collectives, peuvent aboutir à des recours ou à des procédures judiciaires. Toutefois, elles n’empêchent pas l’installation de l’équipement si la résolution est votée par la majorité des copropriétaires.