La liste des contentieux qui peuvent survenir entre syndic de copropriété et copropriétaires est longue : honoraires excessifs, contrats mal négociés, travaux négligés, initiatives insatisfaisantes, etc.
Pour gérer de telles situations, il est possible d'adopter le mode de gestion du syndicat de copropriété coopératif, dans lequel le président du conseil syndical assume la fonction de syndic. Ce système repose sur une participation active des copropriétaires. Son avantage : être beaucoup moins onéreux !
Le syndicat coopératif : principes et organisation
L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose le principe fondateur de la copropriété : la collectivité des copropriétaires constitue un syndicat doté de personnalité civile. Ce syndicat peut adopter une forme coopérative, basée sur un modèle de gestion alternatif.
Dans le mode coopératif, les membres prennent en charge collectivement la gestion de leur immeuble. Contrairement au modèle traditionnel où un syndic professionnel est mandaté, c'est un copropriétaire élu, généralement bénévole, qui assume le rôle de syndic. Cette organisation favorise un engagement plus direct des copropriétaires dans les décisions.
Au cœur de ce mode de gestion, on retrouve le conseil syndical. Élu en assemblée générale, il est responsable de la prise de décisions importantes, telles que la validation des devis pour les travaux ou l'approbation des comptes. Le président du conseil syndical assure les fonctions de syndic. Les autres membres participent aux différentes missions de gestion, comme le suivi des travaux ou la gestion de la comptabilité.
Ce mode coopératif favorise une plus grande transparence dans la gestion des finances et une meilleure adéquation des décisions aux besoins spécifiques de la copropriété. Et sans les frais de gestion liés à la rémunération d'un syndic professionnel, les charges locatives sont moindres.
Des logiciels existent pour centraliser les informations, gérer les finances, planifier les travaux et faciliter les échanges entre les membres. Il est également essentiel de définir clairement les rôles et les responsabilités de chaque membre du conseil syndical, et de mettre en place des procédures de contrôle régulier de la gestion.
Le syndicat de copropriété coopératif nécessite un engagement fort de la part des membres et une bonne organisation pour garantir son succès. Et donc du temps…
Bon à savoir : dans les petites copropriétés (5 lots au plus), le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété). Lorsque le syndicat a adopté la forme coopérative et n'a pas institué de conseil syndical, l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, désigne le syndic parmi ses membres (article 41-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
La mise en place d'un syndicat coopératif
La gestion d'une copropriété sous la forme d'un syndicat coopératif nécessite que les copropriétaires soient pleinement informés des implications et prêts à s'investir.
Choisir ce modèle de gestion se fait par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, adoptée à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
L'assemblée doit formaliser cette décision par une résolution et peut désigner une ou plusieurs personnes physiques ou morales pour assurer le contrôle des finances.
Les copropriétaires élisent ensuite les membres du conseil syndical et un président qui assure les fonctions de syndic. Un vice-président peut également être élu pour suppléer le syndic en cas d'empêchement. La modification des statuts de la copropriété et l'immatriculation du syndicat au registre du commerce et des sociétés constituent des étapes obligatoires.
La transition vers ce mode de fonctionnement doit se faire de manière ordonnée. L'ancien syndic doit remettre au nouveau, dans un délai de 3 mois, tous les documents nécessaires à la gestion de l'immeuble, y compris les comptes, devis, contrats et procès-verbaux.
L'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat est obligatoire.
Bon à savoir : Même si une copropriété disparaît suite à la réunion de tous les lots sous un seul propriétaire, le syndicat, bien que dissous, peut être mis en cause par ses créanciers (Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 19-17.954 F-D).
Les implications pratiques et bénéfices
La mise en place d'un syndicat coopératif pour remplacer un syndic de copropriété professionnel ou bénévole apporte de nombreux avantages aux copropriétaires.
Les avantages du système coopératif
En l'absence de rémunération du syndic, les charges de copropriété sont généralement moindres. Les copropriétaires sont plus impliqués dans la gestion de leur immeuble, ce qui favorise une meilleure prise en charge des problèmes et une plus grande satisfaction.
La gestion est plus transparente, les décisions étant prises collégialement. Tous les copropriétaires ont accès aux comptes et aux informations concernant la copropriété. Les décisions sont prises plus rapidement, car les copropriétaires sont directement impliqués.
Le syndic est incité à réduire les charges puisqu'il est directement concerné. En général, les travaux sont effectués rapidement et l'entretien est très suivi, ce qui améliore l'état de la copropriété. À condition que le syndic coopératif ait le temps et les compétences pour bien assumer ses missions !
Points de vigilance et fonctionnement
Il est important de bien répartir les tâches entre les membres du conseil syndical pour assurer un fonctionnement efficace. Adopter des outils de gestion (réunions régulières, procès-verbaux, etc.) fait partie des bonnes pratiques à adopter.
Des logiciels de gestion de copropriété facilitent la tâche des membres du conseil syndical. Une formation est recommandée aux membres du conseil syndical pour bien assurer les différentes tâches qui leur incombent.
Le syndic coopératif doit aussi souscrire les assurances nécessaires pour couvrir sa responsabilité civile. Il est également important d’instaurer un système de contrôle pour s'assurer que la gestion de la copropriété est effectuée de manière transparente et efficace.
Enfin, chaque membre doit avoir conscience du temps à consacrer à cette mission et se montrer suffisamment disponible pour la mener à bien.
En conclusion, le syndic coopératif donne aux copropriétaires un rôle très actif dans la gestion de leur immeuble. Ils bénéficient d'une plus grande transparence dans la gestion des comptes et des devis. Si les copropriétaires sont prêts à s'investir et à se former, le syndicat coopératif constitue une solution efficace pour réduire les charges locatives et améliorer la qualité de vie au sein de l'immeuble. Les copropriétés qui choisissent cette option peuvent adhérer à des unions de syndicats pour faciliter la gestion de la copropriété.