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Être copropriétaire donne certains droits… mais implique également de suivre des règles ! Cela concerne notamment le fait de respecter le règlement de copropriété, d'utiliser les parties communes à bon escient et de payer ses charges.
Le statut juridique du copropriétaire
En faisant l'acquisition d'un lot de copropriété, le copropriétaire bénéficie de droits, mais se trouve également soumis à des obligations. Le copropriétaire a l'obligation de respecter le règlement de copropriété et de payer ses charges.
Le copropriétaire est propriétaire de ses parties privatives et d'une quote-part des parties communes. Il a la jouissance exclusive des parties privatives. Quant aux parties communes, tout copropriétaire en a la jouissance, excepté lorsque le règlement établit une jouissance exclusive.
Par ailleurs, les copropriétaires d’un immeuble appartiennent de fait à un syndicat qui a un droit de regard sur le travail du syndic de copropriété.
Chaque copropriétaire doit participer aux assemblées générales et être informé de toutes les décisions concernant la copropriété. Il bénéficie d’un droit de vote.
La gestion des espaces en copropriété
Les parties privatives
Le copropriétaire a le droit d'utiliser et de disposer librement de ses parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
Le copropriétaire occupant
Le copropriétaire qui occupe son appartement peut en faire sa résidence principale ou sa résidence secondaire. Il peut aménager l'intérieur de ses parties privatives. Le copropriétaire peut ainsi librement :
- refaire les papiers peints et la peinture ;
- changer les revêtements des sols ;
- abattre des cloisons qui ne sont pas des murs porteurs (les murs porteurs sont parties communes) ou en créer de nouvelles.
Le copropriétaire bailleur
Le copropriétaire a le droit de louer son bien (sauf cas précis). Tout comme le copropriétaire, le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété, ainsi que la destination du local loué.
Les locataires peuvent se réunir en association (ou amicale) pour défendre leurs projets auprès du syndicat des copropriétaires.
L'exercice d'une activité commerciale ou libérale
Pour savoir s'il peut exercer une activité professionnelle ou commerciale dans la copropriété, le copropriétaire doit consulter le règlement de copropriété et notamment les clauses relatives à la destination de l'immeuble et à la destination des parties privatives :
- soit le règlement limite l'utilisation de ses parties privatives à un strict usage d'habitation, on parle alors de « clause d'habitation bourgeoise » ;
Bon à savoir : la location de logements meublés de courte durée au sein d'une copropriété n'est pas compatible avec la destination d'un immeuble à usage d'habitation dès lors que le règlement de copropriété exprime la volonté de stabilité de ses occupants et le caractère résidentiel de l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864)
- soit le règlement prévoit que l'immeuble est à usage mixte (habitation et professionnel). Le copropriétaire peut alors exercer ou laisser s'exercer une activité professionnelle (libérale) dans sa partie privative, à condition que la profession y soit autorisée.
Pour exercer une activité commerciale dans la copropriété, la clause relative à la destination de l'immeuble doit expressément autoriser l'exercice d'activités commerciales dans l'immeuble. Le lot de copropriété doit également avoir une destination commerciale.
Les parties communes
Les parties communes sont utilisables par tous les copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété donne à un copropriétaire particulier la jouissance exclusive d'une partie commune.
Exemple : une terrasse.
Le copropriétaire n'a pas le droit de s'accaparer les parties communes pour son utilisation exclusive. Cet usage abusif peut être sanctionné.
Bon à savoir : un copropriétaire qui bénéficie de l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune n'a pas le droit d’effectuer des travaux sur la partie commune concernée sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic est habilité à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative dans les conditions fixées par le règlement de copropriété.
Les obligations collectives et financières
Le règlement de copropriété inclut des clauses générales interdisant de porter atteinte à la tranquillité des copropriétaires par des bruits excessifs. Des clauses plus restrictives peuvent concerner des comportements gênants.
Exemple : installer un barbecue sur son balcon.
Le syndicat des copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires. En effet, dès qu'un copropriétaire fait l'acquisition d'un lot de copropriété, il en devient membre de droit. Chaque propriétaire d’un ou plusieurs lots dans l’immeuble peut ainsi prendre part aux décisions collectives concernant la vie de l’immeuble, son entretien et sa gestion par le syndic de copropriété. Il est tenu de participer aux assemblées générales annuelles ou de se faire représenter.
Les propriétaires assument financièrement les travaux d’entretien et de rénovation et les différentes charges salariales (gardiennage, ménage, jardinage, etc.).
La vie en communauté
Le syndicat des copropriétaires assure la conservation et l'entretien de l'immeuble :
- en décidant de l'entretien et de la réparation des parties communes ;
- en veillant à l'entretien des parties privatives par les copropriétaires ;
- en décidant des améliorations à apporter à l'immeuble ;
- en demandant la modification du règlement de copropriété concernant les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires assure la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, il peut agir en justice par l'intermédiaire du syndic et sa responsabilité peut être engagée.
En cas de litige entre les copropriétaires, le syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété. Il privilégie une résolution à l’amiable via la médiation avant d’envisager une action en justice.
En conclusion, dans les copropriétés, les propriétaires d’un ou plusieurs lots jouent tous un rôle dans la prise de décision. Gestion des charges et des travaux, ils s’impliquent en participant aux assemblées générales et disposent d’un droit de vote. En parallèle, ils ont des devoirs, comme le paiement des charges et le respect du règlement de copropriété, pour un quotidien en toute sérénité.