Copropriétaire

Sommaire

Être copropriétaire permet de bénéficier de certains droits, mais implique également de suivre certaines règles. Cela concerne notamment le fait de respecter le règlement de copropriété, d'utiliser les parties communes à bon escient et de payer ses charges.  

Copropriétaires : droits et devoirs

En faisant l'acquisition d'un lot de copropriété, le copropriétaire bénéficie de droits, mais il est également soumis à des obligations. Le copropriétaire a l'obligation de respecter le règlement de copropriété et de payer ses charges.

Le copropriétaire est propriétaire de ses parties privatives et d'une quote-part des parties communes. Qu'a-t-il le droit de faire et de ne pas faire ?

Bon à savoir : le contrat de vente conclu entre un organisme HLM et une personne physique et portant sur un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété peut prévoir un transfert différé de la propriété de la quote-part des parties communes attachée à un ou plusieurs lots objets de la vente (pour une durée maximale de 10 ans). Les dispositions de la loi du 10 juillet 1695 relatives au statut de la copropriété ne seront applicables à l’immeuble qu’à compter de la date prévue pour le transfert de la quote-part de parties communes du premier lot vendu (articles L. 443-15-5-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, issus de l'ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019).

L'occupation des parties privatives

Le copropriétaire a le droit d'utiliser et de disposer librement de ses parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Le copropriétaire occupant

Le copropriétaire qui occupe son appartement peut en faire sa résidence principale ou sa résidence secondaire.

Il peut aménager l'intérieur de ses parties privatives. Le copropriétaire peut ainsi :

  • refaire les papiers peints et la peinture ;
  • changer les revêtements des sols ;
  • abattre des cloisons qui ne sont pas des murs porteurs (les murs porteurs sont parties communes) ou en créer de nouvelles.

Le copropriétaire bailleur

Le copropriétaire a le droit de louer son bien. Tout comme le copropriétaire, le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété, ainsi que la destination du local loué.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur de « communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ». Cette communication peut se faire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Les locataires ont le droit de se réunir en association (ou amicale) afin de défendre leurs projets auprès du syndicat des copropriétaires.

L'exercice d'une activité commerciale ou libérale

Pour savoir s'il peut exercer une activité professionnelle ou commerciale dans la copropriété, le copropriétaire doit consulter le règlement de copropriété et notamment les clauses relatives à la destination de l'immeuble et à la destination des parties privatives :

  • soit le règlement limite l'utilisation de ses parties privatives à un strict usage d'habitation, on parle alors de « clause d'habitation bourgeoise » ;

Bon à savoir : la location de logements meublés de courte durée au sein d'une copropriété n'est pas compatible avec la destination d'un immeuble à usage d'habitation dès lors que le règlement de copropriété exprime la volonté de stabilité de ses occupants et le caractère résidentiel de l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864).

  • soit le règlement prévoit que l'immeuble est à usage mixte (habitation et professionnel). Le copropriétaire peut alors exercer ou laisser s'exercer une activité professionnelle (libérale) dans sa partie privative, à condition que la profession y soit autorisée.

Pour pouvoir exercer une activité commerciale dans la copropriété, la clause relative à la destination de l'immeuble doit expressément autoriser l'exercice d'activités commerciales dans l'immeuble. Le lot de copropriété doit également avoir une destination commerciale.

Important : le règlement de copropriété peut interdire aux copropriétaires l'exercice de certaines activités provoquant des nuisances.

Exemple : un restaurant.

À noter : un règlement de copropriété peut contenir une clause interdisant la pose d’enseignes en façade même si l’immeuble comporte des locaux commerciaux, lorsque cette clause est justifiée par la situation particulière de l’immeuble et notamment sa localisation dans un secteur protégé (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-22.441).

L'usage des parties communes

Les parties communes sont utilisables par tous les copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété confère à un copropriétaire particulier la jouissance exclusive d'une partie commune.

Exemple : une terrasse.

Le copropriétaire n'a pas le droit de s'accaparer les parties communes pour son utilisation exclusive. Cet usage abusif peut être sanctionné.

Bon à savoir : un copropriétaire, qui bénéficie de l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune, n'a pas le droit d’effectuer des travaux sur la partie commune concernée sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Par exemple, un propriétaire qui bénéficie d’un droit de jouissance privatif sur un jardin, partie commune de l’immeuble, ne peut édifier un cabanon sur ce jardin sans avoir obtenu au préalable l’autorisation des copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-24.676).

Le syndic est habilité à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative dans les conditions fixées par le règlement de copropriété. En revanche, les membres du conseil syndical ne peuvent le faire qu’après avoir obtenu l’autorisation expresse et préalable du propriétaire de la partie commune à usage privatif. L’assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, donner l’autorisation au conseil syndical (rép. min. n° 14804, Sénat, 27 août 2020).

À noter : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue dès lors que des dommages sont causés aux copropriétaires ou aux tiers du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. La victime du dommage n'a pas à établir de faute du syndicat. Pour s'exonérer de sa responsabilité, ce dernier doit démontrer, soit l'absence de tout lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit l'existence d'un cas de force majeure, soit la faute de la victime (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-19.359).

Bon à savoir : les frais engendrés par la convocation et la tenue d’une assemblée générale constituent des charges relevant de l’administration des parties communes. À ce titre, ils doivent être répartis entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.060).

Le respect du voisinage et de la collectivité

En général, le règlement de copropriété inclut des clauses générales interdisant de porter atteinte à la tranquillité des copropriétaires par des bruits excessifs. Des clauses plus restrictives peuvent concerner des comportements gênants.

Exemple : installer un barbecue sur son balcon.

Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2022, le syndic aura l'obligation d'informer les copropriétaires des règles locales applicables en matière de tri sélectif des ordures ménagères et des modalités d'accès aux déchetteries dont dépend la copropriété. Ces renseignements devront être affichés de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères et être transmis au moins une fois par an aux locataires occupants et copropriétaires (loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire).

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires. En effet, dès qu'un copropriétaire fait l'acquisition d'un lot de copropriété, il en devient membre de droit.

Dès qu'une copropriété se crée, le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans besoin de formalité pour sa constitution. Cependant, le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 crée une obligation d'immatriculation sur un registre national des syndicats de copropriétaires d'immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. La déclaration initiale est faite par le syndic, l'administrateur ad hoc ou le notaire. Elle est mise à jour annuellement et en cas de survenance d'événements particuliers (expropriation, dissolution, etc.). L'immatriculation se fait en ligne.

À noter : les copropriétés de moins de 50 lots doivent être immatriculées depuis le 31 décembre 2018. Les copropriétés de 50 à 200 lots doivent être immatriculées depuis le 31 décembre 2017 et celles de plus de 200 lots depuis le 31 décembre 2016. En l'absence d'immatriculation, une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard peut être appliquée.

Bon à savoir : le fait que des bâtiments soient reliés entre eux par un garage commun ne leur fait pas perdre leur caractère distinct. La copropriété peut donc créer un syndicat secondaire pour que ces constructions soient gérées de manière autonome et que les assemblées générales soient distinctes (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-26.133).

Les syndicats de copropriété ont la possibilité de souscrire un livret A. Depuis le 1er avril 2020, les syndicats dont le nombre de lots est supérieur à 100 ont la possibilité de déposer jusqu'à 100 000 € sur leur livret A (contre 76 500 € avant cette date). Les copropriétés de plus petite taille continuent de pouvoir déposer jusqu'à 76 500 € sur leur livret A (décret n° 2020-93 du 05 février 2020).

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires assure la conservation et l'entretien de l'immeuble :

  • en décidant de l'entretien et de la réparation des parties communes ;
  • en veillant à l'entretien des parties privatives par les copropriétaires ;
  • en décidant des améliorations à apporter à l'immeuble ;
  • en demandant la modification du règlement de copropriété concernant les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires assure la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, il peut agir en justice par l'intermédiaire du syndic et sa responsabilité peut être engagée.

Depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions et les fait exécuter par le syndic. À noter que dans les petites copropriétés (5 lots au plus), les décisions (sauf celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes), peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, ou lors d’une réunion, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale (article 41-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).

Face à la crise sanitaire, la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 prévoit, du 24 janvier au 31 juillet 2022, que le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale :

  • par visioconférence, audioconférence (sans autorisation préalable nécessaire) ;
  • au moyen d'un vote par correspondance, qui peut être imposé après avis du conseil syndical si le recours à la visio/audioconférence est impossible, pour des raisons techniques ou matérielles (le modèle de formulaire de vote par correspondance à joindre par l'organisateur de l'assemblée générale des copropriétaires à la convocation a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020).

Bon à savoir : un copropriétaire peut mandater une tierce personne pour assister à sa place à l'assemblée générale s'il n'est pas en mesure de le faire. Lorsque le syndic reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, il remet ce mandat en début d'assemblée au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).

À noter : dès lors qu'il a voté en faveur de certaines décisions, un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation d'une assemblée générale au motif de l'irrégularité de sa convocation. La demande d'annulation ne serait valable que s'il avait décidé de ne pas participer à l'assemblée générale ou de marquer son refus par un vote contraire à l'encontre de toutes les résolutions votées au cours de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379).

En cas de décès d’un copropriétaire, les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales doivent être envoyés par le syndic au domicile du défunt tant que le transfert de propriété ne lui a pas été notifié. Après notification, ces documents doivent être envoyés non plus à l’adresse du défunt mais aux héritiers, faute de quoi ces derniers peuvent faire annuler l’assemblée générale.

Syndicat secondaire

Dans une copropriété de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider de créer un syndicat secondaire. Le syndicat secondaire assure la gestion d'un bâtiment particulier et fonctionne de manière autonome. Les syndicats de copropriétaires peuvent s'associer dans une union des syndicats, dotée de la personnalité civile.

Le syndicat secondaire est créé :

Important : attention, le fait que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont invités à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.214).

Aussi dans la rubrique :

Acteurs de la copropriété

Sommaire

Ces pros peuvent vous aider