Un lot de copropriété désigne l’unité de base du régime juridique applicable aux immeubles collectifs. Il s’accompagne de droits et d’obligations qui touchent les parties privées comme les parties communes. Comment cela est-il défini juridiquement ?
Comprendre le lot de copropriété
Un lot de copropriété ne se limite pas à un espace physique. Il comprend des éléments matériels et immatériels qui forment un tout indissociable.
Définition juridique
Le lot de copropriété désigne une unité juridique composée d’une partie privée (comme un appartement, un garage ou un local commercial) et d’une quote-part de parties communes. Cette définition repose sur la loi du 10 juillet 1965. Chaque lot appartient à un copropriétaire, qui bénéficie d’un droit sur les parties communes, proportionnel à sa quote-part, souvent exprimée en tantièmes.
La loi de 1965, complétée par ledécret du 17 mars 1967, fixe les règles relatives à la répartition des obligations entre copropriétaires. L’acte de division, réalisé par un notaire, définit précisément la composition des lots et les prérogatives afférentes.
La composition d'un lot
Un lot de copropriété est une entité complexe qui combine plusieurs éléments.
D’abord, les parties individuelles, qui correspondent aux espaces exclusivement réservés à l’usage du copropriétaire. Ces espaces peuvent inclure des logements, des bureaux ou encore des garages.
Ensuite, chaque lot comprend une fraction indivise des parties communes de l’immeuble, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Ces parties communes incluent, par exemple, les couloirs, les escaliers ou encore les locaux techniques. La quote-part de chacun détermine les charges supportées par le copropriétaire, ainsi que ses droits dans les décisions prises en assemblée générale.
La distinction entre parties privatives et communes
Dans une copropriété, la gestion et l’entretien des biens dépendent de leur classification.
Les parties privatives
Les parties individuelles désignent les éléments d’un lot utilisés exclusivement par le copropriétaire. Elles incluent les logements, les balcons ou encore les caves. Ces parties sont clairement identifiées dans le règlement de copropriété, qui précise leurs limites et leur usage.
Le propriétaire a le droit d’aménager son bien, sous réserve de respecter le règlement et de ne pas porter atteinte aux avantages des autres habitants. Par exemple, l’installation de fenêtres ou de volets spécifiques peut nécessiter l’autorisation de l’AG.
Bon à savoir : Un avocat peut intervenir en cas de litige.
Les parties communes
Les parties communes comprennent les éléments nécessaires à l’utilisation ou à la structure de l’immeuble. Il peut s’agir de murs porteurs, de toitures ou encore de locaux techniques. Elles sont gérées collectivement par le syndicat, sous l’égide du syndic. Chaque copropriétaire peut utiliser les parties collectives, dans le respect de leur destination. Par exemple, l’utilisation des couloirs doit être compatible avec leur fonction de passage.
Les parties communes spéciales
Les parties communes spéciales concernent certains copropriétaires uniquement. Elles incluent, par exemple, un ascenseur réservé à un bâtiment spécifique dans un ensemble immobilier. Leur gestion peut nécessiter des règles particulières. Seuls les utilisateurs concernés participent à leur entretien. Cela évite une contribution injuste des autres.
Les tantièmes de copropriété
Les tantièmes expriment la part de chaque lot dans l’ensemble de la copropriété. Ils dépendent de la surface, de la situation et de l’usage du bien. Par exemple, à superficie égale, un appartement en étage élevé avec ascenseur aura davantage de tantièmes qu’un autre en rez-de-chaussée.
Les tantièmes déterminent la répartition des charges et le poids des voix en assemblée générale. Ainsi, un copropriétaire avec plus de tantièmes aura davantage d’influence sur les décisions collectives. Il paiera aussi plus de charges. Les travaux ou réparations des parties communes sont également définis selon cette clé de répartition.
Note : L’information sur les tantièmes est indispensable pour comprendre la répartition des charges.
Modifications des lots
La configuration des lots évolue parfois au fil du temps, notamment avec leur division ou leur réunion.
La division de lots
La division nécessite une mise à jour de l’acte de division. Cette formalité est réalisée par un notaire, avec l’accord de l’assemblée générale.
Le nouveau règlement de copropriété précise alors les tantièmes des nouveaux lots résultants. Elle doit respecter les règles d’urbanisme et ne pas porter atteinte à la jouissance des autres habitants. Par exemple, un logement ne peut pas être transformé en local commercial sans autorisation préalable.
La division modifie aussi la répartition des tantièmes. Chaque nouveau lot se voit attribuer une fraction des parties communes, en fonction de sa surface et de son usage.
La réunion de lots
La réunion de deux lots implique aussi une modification de l’acte de division. Là encore, le copropriétaire concerné doit faire appel à un notaire et obtenir l’accord de l’AG. Cette opération nécessite une mise à jour des documents juridiques. Des modifications indispensables pour éviter tout litige futur !
Cela entraîne généralement une augmentation des tantièmes du lot résultant et modifie les droits et obligations du copropriétaire, notamment au niveau des charges de copropriété et du vote en assemblée générale.
Bon à savoir : la vente d’un lot nécessite parfois une mise à jour de l’acte de division. Un acheteur peut par exemple demander une division pour mieux exploiter le bien. Or, toute division nécessite une mise à jour de l’état descriptif de division pour refléter les modifications.
À noter : le syndic est habilité à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative dans les conditions fixées par le règlement de copropriété. En revanche, les membres du conseil syndical ne peuvent le faire qu’après avoir obtenu l’autorisation expresse et préalable du propriétaire de la partie commune à usage privatif. L’assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, donner l’autorisation au conseil syndical (rép. min. n° 14804, Sénat, 27 août 2020).
Bon à savoir : il existe dans certains règlements une clause exclusivement d’habitation bourgeoise qui interdit l’exercice de toute activité commerciale ou libérale au sein de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut aussi interdire la vente séparée d’un appartement et des chambres de services qui lui sont rattachées.
En conclusion, les règles établies par la loi du 10 juillet 1965 et les décrets associés posent un cadre précis pour garantir une cohabitation harmonieuse en copropriété. Une bonne compréhension des notions de parties individuelles, communes et tantièmes permet aux copropriétaires d’optimiser leur implication dans la gestion de leur bien.