Chaque copropriétaire a une obligation de paiement de ses charges de copropriété. C’est le syndic de copropriété qui veille à leur recouvrement en demandant le versement de provisions (une régularisation est effectuée chaque année). Le règlement de copropriété fixe la répartition des charges, selon les principes définis par la loi sur les copropriétés.
Les charges de copropriété : comprendre l’essentiel
Ces charges représentent les dépenses courantes payées par tous les propriétaires d’un bien immobilier en copropriété pour financer l’entretien des parties communes et des équipements partagés. Selon la loi, certaines d’entre elles peuvent être répercutées sur le loyer des locataires.
La répartition des charges dépend de :
- leur nature ;
- la valeur du lot ;
- l’utilité des équipements.
Les différents types de charges de copropriété et leur calcul
Les copropriétaires doivent payer 2 types de charges :
- les charges générales ;
- les charges spéciales.
Les charges générales
Les charges générales concernent les dépenses d’entretien, de conservation et d’administration de l’immeuble.
Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot, c’est-à-dire en fonction des tantièmes que chaque lot détient dans les parties communes. Cette quote-part est indiquée dans le règlement de copropriété. Les tantièmes sont calculés selon la consistance, la superficie et la situation de chaque lot privatif.
Charges de conservation de la copropriété
Il s’agit des réparations ou de la réfection du gros œuvre de la copropriété. Les charges générales ont trait aux petits et gros travaux sur :
- les gros murs, les façades ;
- la toiture, les têtes de cheminée ;
- les escaliers, les canalisations et réseaux ;
- les halls d’entrée, les locaux communs.
Charges d’entretien de la copropriété
Les charges d’entretien en copropriété permettent de maintenir les parties communes en bon état. Il s’agit :
- de dépenses pour l’achat de produits ménagers pour nettoyer les parties communes ;
- du paiement des contrats avec des prestataires pour le maintien de la propreté ;
- de la gestion de l’entretien des espaces verts ;
- de l’achat et entretien des compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz ;
- des poubelles et de l’enlèvement des ordures ménagères.
Charges d’administration de la copropriété
Les dépenses d’administration de la copropriété correspondent aux :
- honoraires du syndic ;
- frais de tenue des assemblées générales ;
- contrats d'assurance contre l’incendie, notamment;
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- salaire du gardien et cotisations sociales.
Les charges spéciales
Les charges spéciales réglées par les copropriétaires sont relatives aux services collectifs et aux équipements communs. Elles concernent l’entretien et le fonctionnement des :
- ascenseurs ;
- appareils de chauffage collectif ;
- eau chaude collective ;
- eau froide ;
- systèmes d’ouverture automatique des portes et interphone ;
- antenne collective ou raccordement au réseau câblé de télévision.
Elles sont réparties selon l’utilité de ces installations. L’exemple de l’ascenseur illustre cette notion. Le propriétaire d’un logement au 3e étage participe aux charges d’entretien et de travaux de cette installation, qu’il l’utilise ou non. En revanche, pour un appartement en rez-de-chaussée, le propriétaire ne participe aux charges d’entretien et de réparations que si l’ascenseur dessert une cave ou un parking en sous-sol. Dans le cas contraire, il n’a pas « l’utilité » de cet ascenseur.
La répartition des charges entre propriétaires et locataires
Chaque année, le syndic de copropriété réalise un décompte des charges. Il indique la quote-part des charges récupérables (ou charge locative). Ces charges sont dues par le locataire dans la mesure où il bénéficie de ces dépenses (chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, gardien d’immeuble, eau courante, etc.).
En revanche, le propriétaire ne peut pas récupérer les charges liées aux gros travaux. Par exemple, pour l’ascenseur, le locataire paie l’entretien courant. En revanche, lorsque cet équipement doit être remplacé, seuls les propriétaires assument les travaux.
La charge locative ou récupérable est provisionnée chaque mois. Le décompte fourni en fin d’année par le syndic permet de procéder à la régularisation selon le montant réel.
La moyenne des charges en France
Selon l’association des responsables de charges de copropriété (ARC), les charges de copropriété ont augmenté de 50 % en 10 ans.
Le calcul des charges est impacté par différents éléments :
- les besoins spécifiques de l’immeuble (ascenseur, piscine, espaces verts, etc.) ;
- les services fournis (gardien d’immeuble, etc.) ;
- les dépenses exceptionnelles pour les travaux de rénovation à réaliser dans l’immeuble ;
- le nombre de lots ;
- la part de chaque propriétaire ;
- la situation géographique de l’immeuble (à Paris, les charges sont plus élevées qu’en province).
Le coût moyen des charges de copropriété est de 50,95 € par m² selon l’ARC.
Le recouvrement des charges de copropriété
Pour assurer le recouvrement des charges de copropriété, le syndic de copropriété qui assure la gestion de l’immeuble élabore chaque année un budget prévisionnel qu’il fait voter par l’assemblée générale. Pour faire face aux dépenses courantes, le syndic de copropriété procède à un appel de fonds.
Les appels de fonds prennent la forme d’un avis envoyé par le syndic par lettre simple aux copropriétaires, ou, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l’adresse déclarée par lui à cet effet (article 35-2 du décret n° 67-227 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).
Tous les copropriétaires doivent alors s’acquitter d’une provision le 1er jour de chaque trimestre. Ces provisions sur charges représentent le quart du budget prévisionnel. Une régularisation intervient au moment de l’approbation des comptes par l’assemblée générale.
Le syndic peut également procéder à des appels de charges, afin de faire face à des décisions prises en assemblée générale.
En conclusion, les propriétaires assurent le paiement des charges de copropriété chaque année selon le montant défini par le syndic de copropriété. Les dépenses sont assumées selon l’utilité des équipements et la valeur de chaque lot. La charge locative est dite récupérable : le copropriétaire la refacture au locataire.