La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis en place une obligation d’assurance responsabilité civile pour les copropriétaires. Mais, au-delà de cette obligation légale, ils peuvent également souscrire à des assurances complémentaires pour se prémunir contre les autres risques.
Assurance de copropriété : garanties
L’assurance est une obligation légale, mais le règlement de copropriété prévoit souvent lui aussi une obligation d’assurance de la copropriété.
Il appartient alors au syndic de souscrire un contrat d’assurance. Ce contrat garantit les dommages liés à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété et des organes de gestion.
Les dommages liés à l’immeuble
Les garanties classiques :
- incendie, foudre, explosion ;
- dégâts des eaux (exemple : infiltration par la toiture) ;
- tempête, grêle et neige sur les toitures ;
- catastrophes naturelles, technologiques et actes de terrorisme ;
- vol ;
- bris de glace.
Les garanties étendues : le contrat d’assurance de la copropriété peut également prévoir des garanties supplémentaires, telles que :
- les frais de relogement après un sinistre rendant l’immeuble inhabitable ;
- le paiement des honoraires de l’expert ;
- les frais de recherche des fuites d’eau.
Les contrats d’assurance prévoient l’assurance des parties communes, d’autres incluent en plus les parties privatives.
L’assurance des parkings collectifs
Au sein d’une copropriété, les parkings collectifs ouverts délimités par un marquage au sol font partie des parties communes de l’immeuble. À ce titre, ils sont assurés par la copropriété.
Il convient toutefois de se référer au règlement de copropriété pour s’assurer que le parking collectif est réellement assuré et de vérifier aussi les conditions du contrat de location d’un emplacement.
Dans l’hypothèse où la place de parking n’est pas couverte par le contrat d’assurance de la copropriété, les copropriétaires ont la possibilité de demander une extension de garantie à leur assurance habitation (réponse ministérielle n° 390 : Journal officiel Sénat du 21 septembre 2017).
La responsabilité civile de la copropriété
La copropriété peut être rendue responsable en cas de sinistre concernant :
- un élément défectueux d’un bâtiment ;
- le personnel au service de la copropriété.
La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires
Comme chaque copropriétaire, le syndicat des copropriétaires a également l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile pour les risques dont il doit répondre (art. 9-1 loi du 10 juillet 1965).
La souscription d’assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires incombe au syndic. Ce dernier doit obtenir l’accord de l’assemblée générale, par un vote à la majorité simple, de conclure le contrat d’assurance.
En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic signe le contrat pour le compte du syndicat et répartit le coût de l’assurance dans les charges de copropriété (art. 18, I, al. 4 loi 10 juillet 1965).
La responsabilité civile du syndic
Tout syndic professionnel est soumis à une obligation d’assurance, contrairement au syndic bénévole, pour qui elle n’est obligatoire que si elle est prévue dans le règlement de copropriété. Il s’agit d’une assurance professionnelle qui couvre :
- les dommages causés à la copropriété par les membres du syndic ;
- une garantie financière permettant de couvrir les fonds confiés au syndic en cas de faillite de celui-ci.
La responsabilité civile des copropriétaires
Le contrat d’assurance de la copropriété prévoit généralement une clause garantissant la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Sa responsabilité peut être engagée en cas de dommage causé aux copropriétaires sur les parties privatives.
Le syndic est tenu de vérifier que le syndicat des copropriétaires a bien souscrit un contrat d’assurance.
Les assurances du copropriétaire
Même si, en général, le contrat d’assurance de la copropriété inclut les parties privatives, chaque copropriétaire doit souscrire un contrat d’assurance à titre individuel.
Il doit assurer sa partie privative et sa responsabilité civile personnelle, qu’il soit propriétaire occupant ou non-occupant (art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Si le copropriétaire occupe son bien, il a l’obligation de souscrire un contrat multirisques habitation.
S’il loue son bien, son locataire est tenu de souscrire une assurance multirisques habitation. Le propriétaire non occupant doit souscrire une assurance, car sa responsabilité en tant que bailleur peut être recherchée.
Les autres contrats d’assurance de copropriété
L’assurance de protection juridique
L’assurance de protection juridique permet de :
- recouvrir les frais engagés par la copropriété si celle-ci a subi un dommage causé par un tiers ;
- garantir la défense de la copropriété devant la justice lorsque sa responsabilité est mise en cause.
L’assurance de protection juridique n’est pas obligatoire, mais permet de limiter les frais de justice. Ces dispositions peuvent être incluses dans le contrat d’assurance multirisques de la copropriété.
L’assurance dommage ouvrage
Lorsque la copropriété engage des travaux de construction portant sur les parties communes, elle est tenue de souscrire une assurance dommage-ouvrage :
- elle s’applique aux dommages compromettant la solidité de l’immeuble ;
- elle ne s’applique pas aux travaux d’entretien ;
- elle couvre le paiement des travaux de réparation de ces dommages pendant une période de 10 ans, à compter de la date de réception des travaux ;
- la garantie décennale (pour 10 ans) s’applique également à la construction d’une nouvelle copropriété.
L’assurance pour impayés
L’assurance pour impayés fonctionne sur le même principe que l’assurance pour loyers impayés.
Elle garantit contre le risque des charges de copropriété impayées. En cas de défaut de paiement, l’assureur paie les charges dues à la copropriété et se substitue au syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des créances auprès du débiteur.
Cette assurance ne peut être que préventive.
Notez que les frais de recouvrement engagés par une copropriété pour recouvrer les charges impayées sont dus par le copropriétaire défaillant (rép. min. n° 13904, JO Sénat du 11 mars 2021).