Un syndic de copropriété est lié par un contrat qu'il doit respecter. D'après l'article 18 de la loi de juillet 1965, le syndic de copropriété est chargé :
- de mettre en œuvre les décisions prises lors de l'assemblée générale ;
- de s'assurer de la bonne exécution des travaux ;
- de faire respecter le règlement de copropriété ;
- de gérer l'administration de la copropriété et de veiller à son bon fonctionnement ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien.
Tout manquement à ces obligations peut faire l'objet d'une contestation de la part des copropriétaires.
Si votre syndicat de copropriété commet des fautes ou des négligences lors de l'exercice de ses fonctions, sa responsabilité peut être engagée.
Quelles sont les obligations du syndic ? Comment contester ses décisions ? Tous nos conseils pour mieux comprendre vos droits au sein de la copropriété !
1. Vérifiez que la situation est contestable
Si vous estimez que le syndic de copropriété n'a pas, ou a mal effectué son travail, vous devez :
- prouver que le syndic a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions ;
- démontrer que ses obligations n'ont pas été respectées ;
- démontrer, le cas échéant, que vous avez subi un préjudice personnel en raison de la faute commise par le syndic ;
- obtenir l'appui du conseil syndical, c’est-à-dire de l'organe qui contrôle les actions de votre syndic.
À titre d'exemple, la responsabilité du syndic pourra être engagée :
- s'il omet, ou néglige d'exécuter les décisions de l'assemblée générale ;
- s'il réalise des travaux non urgents sans l'accord de l'assemblée générale ;
- s'il ne consulte pas le conseil syndical lorsque la situation l'y oblige ;
- si sa gestion des parties communes laisse à désirer.
Bon à savoir : depuis le 1er juin 2020, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (conciergerie, gardiennage, services à la personne, garderie, etc.) après autorisation expresse de l'assemblée générale. Ces prestations ne pourront figurer dans le contrat de syndic (article18-1A II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
2. Envoyez votre contestation
Pour contester le travail de votre syndic, ou tout simplement pour le pousser à agir, vous pouvez :
- Prévenir le président du conseil syndical, afin de le persuader d'intervenir.
- Écrire au syndic pour le mettre en demeure de régulariser la situation.
- Assigner le syndic en référé, c'est-à-dire en urgence :
- Cette procédure doit être entamée si le syndic n'a pas réalisé des travaux nécessaires à la sécurité des habitants de la copropriété.
- Le juge a le pouvoir de forcer votre syndicat à agir, ou de nommer un administrateur provisoire pour mettre en œuvre les travaux.
Depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.