En cas d’impayés de charges de copropriété trop fréquents et trop élevés, le juge peut ordonner la saisie puis la vente de votre bien immobilier. Le syndic doit au préalable être autorisé par l’assemblée générale à effectuer les démarches.
Les conditions préalables à la saisie
La saisie d’un bien dans un immeuble en copropriété nécessite de respecter certaines étapes de mise en œuvre pour conserver son caractère légal.
Le débiteur copropriétaire
Le propriétaire d’un ou plusieurs lots d’un immeuble présente des dettes vis-à-vis de la copropriété ?
Avant toute saisine d’un juge, le syndic peut commencer par l’informer et tenter un recouvrement à l’amiable. Il relance d’abord le copropriétaire par lettre simple et lui propose un échelonnement de paiement.
Si le copropriétaire ne régularise pas la situation, il reçoit une mise en demeure et une injonction de payer sous 30 jours.
Les créances concernées
La saisie d’un bien immobilier au sein de la copropriété s’envisage si l’un des copropriétaires n’a pas payé les charges suivantes :
- les charges courantes (charges générales ou spéciales) ;
- les charges exceptionnelles (travaux, par exemple).
La saisie peut aussi résulter d’un non-paiement du prêt hypothécaire pour financer le bien en copropriété ou d’un retard de paiement des impôts fonciers. Mais dans ces situations, ce sont les créanciers (la banque ou le trésor public, par exemple) qui interviennent, et non le syndic de copropriété.
La situation du lot de copropriété
Le copropriétaire doit régler les charges concernant ses parties privatives comme les parties communes. Quelle que soit la situation du lot dans la copropriété (peu importe le nombre de tantièmes, l’étage, lot principal ou lot secondaire,…), un retard de paiement peut engendrer une saisie immobilière.
La mise en œuvre de la procédure
Le syndic de copropriété qui souhaite obtenir la saisie immobilière d’un logement doit :
- être autorisé par une décision d’assemblée générale à agir en justice en vue de la saisie et de la vente du lot du copropriétaire débiteur ;
- saisir le tribunal judiciaire du lieu où le bien est situé afin d’obtenir un commandement de saisie.
Le commandement de payer valant saisie
Le tribunal judiciaire peut émettre un commandement de saisie, délivré par huissier et adressé au copropriétaire.
À réception du commandement de saisie, le copropriétaire dispose de 8 jours pour régler la totalité de ses charges de copropriété. Faute de règlement de sa part, il peut :
- vendre son logement par voie judiciaire pour régler ses dettes ;
- obtenir l’aide juridictionnelle et entamer une procédure de surendettement.
Les formalités de publicité
Lorsque le commandement de payer est signifié, il est publié au service de la publicité foncière afin d’être opposable à un tiers.
Une fois le commandement publié au bureau des hypothèques, le copropriétaire ne peut plus vendre son bien autrement que par voie judiciaire.
Le rôle du syndic
Le syndic de copropriété représente les intérêts du syndicat de copropriété. À ce titre, il pilote la procédure de recouvrement, de la procédure amiable avec le propriétaire incriminé jusqu’à la saisie du juge.
Le déroulement de la vente forcée
La saisie immobilière du bien en copropriété s’effectue soit à l’amiable, soit forcée. Dans le dernier cas, le copropriétaire doit se plier aux règles de la saisie.
Les modalités de la vente
En cas de difficultés à honorer les charges de copropriété, avant la saisie du bien, il reste encore la possibilité de réaliser une vente judiciaire.
Le juge fixe un montant minimum, en dessous duquel le bien ne peut pas être vendu.
Une audience de rappel se tient dans les 4 mois qui suivent l’audience d’orientation, afin de s’assurer que la vente amiable du logement en copropriété est réalisable. Le copropriétaire peut alors vendre lui-même son logement.
La vente se réalise comme une vente immobilière normale, à l’exception du fait que les conditions de vente sont déterminées par le juge.
Si le copropriétaire n’émet aucune contestation ou ne souhaite pas réaliser une vente à l’amiable, le lot de copropriété fait l’objet d’une vente judiciaire publique.
La procédure de vente est déclenchée seulement 8 jours après la remise du commandement exécutoire. Passé ce délai, un huissier peut à n’importe quel moment pénétrer dans le logement et en évaluer sa valeur.
Le syndic de copropriété a un délai de 2 mois pour assigner devant une audience d’orientation, qui informe des caractéristiques de la saisie. Lors de cette audience, le copropriétaire est également informé du fait qu’il peut demander une vente judiciaire de son bien.
Le juge fixe la date de l’audience de la vente du lot. Le bien est vendu par adjudication aux enchères publiques sans que le copropriétaire ne puisse intervenir.
La distribution du prix
Le montant de la vente de la copropriété est réparti soit à l’amiable, soit par le juge pour couvrir le montant des charges de copropriété redevables.
Les effets de la saisie immobilière
La saisie immobilière et l’exécution de la vente impactent le propriétaire, le créancier et les autres copropriétaires.
Les conséquences pour le copropriétaire saisi
Lors de l’adjudication, le bien est vendu aux enchères au plus offrant (l’adjudicataire). Le propriétaire ne pourra percevoir le bénéfice de la vente qu’après règlement de ses impayés auprès du créancier.
L’impact sur la copropriété
Le syndic est tenu d’informer le syndicat de copropriété du transfert du bien. Le nouveau propriétaire doit être avisé sur la gestion de la copropriété, les charges à régler, les travaux signés, etc. Toutefois, l’arrivée d’un nouveau copropriétaire ne modifie ni le quotidien des autres copropriétaires, ni la gestion de la copropriété.
Le droit des créanciers
Le créancier ou poursuivant est le premier à bénéficier de la vente du bien immobilier en copropriété. Ce droit lui est accordé par la loi, qu’il s’agisse d’une vente amiable ou forcée. Le juge établit l’ordre de distribution des produits de la vente.
En conclusion, la saisie immobilière en copropriété reste une démarche lourde, au coût élevé (honoraires d’avocat, d’huissier de justice, commissaire-priseur, etc.). Il reste préférable d’envisager une gestion du conflit à l’amiable avant de faire appel à la justice.