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La loi relative « à la solidarité et au renouvellement urbains » (SRU) du 13 décembre 2000 modifie en profondeur divers domaines du droit immobilier, dont les règles régissant la vie en copropriété. Cette loi SRU apporte de grandes nouveautés à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Décryptage.
La loi SRU : présentation et objectifs dans le domaine de la copropriété
Présentation générale de la loi SRU
La loi n° 2000-1208 - dite Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) – vise à moderniser la politique urbaine en France et à réglementer l’immobilier. Elle promeut la mixité sociale, le développement durable et renforce la décentralisation avec un plan d’action précis.
Ses principaux domaines d'intervention incluent l'urbanisme, le logement social et la gestion des copropriétés. L'article 55 de cette loi impose notamment aux communes de disposer d'un pourcentage minimum de logements sociaux afin de favoriser leur répartition plus équitable sur le territoire.
Objectifs spécifiques pour les copropriétés
La loi SRU cherche à améliorer le fonctionnement des copropriétés en France en se concentrant sur 3 objectifs principaux :
- modernisation de la gestion : optimiser l'administration des copropriétés pour plus d’efficacité ;
- renforcement de la transparence : assurer une communication claire et accessible des informations aux copropriétaires ;
- protection des copropriétaires : sauvegarder les droits et les intérêts de chaque copropriétaire.
Les nouvelles obligations issues de la loi SRU pour les copropriétés
Le compte bancaire séparé : une obligation renforcée
L’application de la loi SRU rend obligatoire ce qui n'était qu'une possibilité laissée à l'appréciation du syndic.
Avec cette loi, le syndic est tenu « d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat ». La sanction en cas de défaillance est la nullité de plein droit du mandat de syndic.
Toutefois, le syndic pouvait être dispensé de cette ouverture de compte par un simple vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25.
Mais depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le compte séparé est une obligation pour les copropriétés de plus de 16 lots. Aucune dispense n'est possible.
La réforme du recouvrement des charges
La loi SRU insère dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 un article 10-1 précisant que les frais « nécessaires » exposés par le syndicat des copropriétaires du fait d'un recouvrement de charges sont mis à la charge du seul copropriétaire défaillant.
Ces frais incluent les mises en demeure, relances et prises d'hypothèque. Toutefois, les frais antérieurs à la mise en demeure, comme les frais de remise de dossier à un huissier ou les honoraires d'avocat, ne sont pas considérés comme « nécessaires » et restent à la charge du syndicat, sauf décision contraire du juge.
Les obligations comptables rénovées
Le nouvel article 14-1 fixe la nature des dépenses à inscrire dans le budget prévisionnel. Il fait la distinction entre :
- les dépenses courantes qui doivent être engagées pour assurer la conservation de l'immeuble ;
- les autres dépenses qui doivent relever de décisions spécifiques, hors budget prévisionnel annuel.
L'article 18 de cette même loi prévoit que le syndic ait l’obligation d'établir les « comptes du syndicat et leurs annexes », en sus du budget prévisionnel annuel soumis au vote de l'assemblée générale.
La loi SRU a modernisé la comptabilité des copropriétés françaises en imposant une comptabilité d'engagement. L'arrêté du 14 mars 2005 a établi un plan comptable spécial, obligatoire pour toutes les copropriétés afin d’uniformiser la gestion financière.
La comptabilité d'une copropriété s'articule autour de 3 documents essentiels, indispensables pour assurer une gestion financière transparente et rigoureuse de la copropriété :
- le livre journal : il consigne de manière chronologique toutes les opérations quotidiennes du syndic de copropriété ;
- le grand livre : il regroupe les écritures comptables classées par comptes, reflétant les opérations enregistrées ;
- la balance : elle présente, en fin d'exercice, les soldes débiteurs et créditeurs de l'ensemble des comptes.
Les modifications du règlement de copropriété
L'article 49 de la loi SRU prévoit une mise en conformité du règlement de copropriété. Les adaptations du règlement de copropriété, devenues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement, sont votées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (majorité simple).
Cette procédure est désormais pérennisée par la loi ALUR qui confirme la possibilité d'adapter le règlement à la majorité simple.
La réforme des assemblées générales
La loi SRU a modifié les règles de convocation des assemblées générales de copropriété. Désormais, les convocations sont envoyées par le syndic au moins 21 jours avant la date de l'assemblée, sauf en cas d'urgence.
L'envoi se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique, avec l'accord préalable du copropriétaire.
Concernant le déroulement des votes en assemblée générale, un article donne la possibilité à l'assemblée générale de la copropriété, lorsqu'une décision n'a pas pu être prise à la majorité de l'article 25, de voter à nouveau la résolution, cette fois à la majorité de l'article 24. Cette possibilité est devenue une obligation suite à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.
Toutefois, cela n'est possible que si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat lors du premier vote.
Enfin, l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit un cas particulier d'application de la double majorité. La loi SRU permet en effet à l'assemblée de décider, à la double majorité qualifiée, des aliénations de parties communes et des travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de dispositions relatives au réaménagement des espaces urbains dans le cadre de la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville (loi n° 96-987 du 14 novembre 1996).
Les nouvelles responsabilités des syndics
La loi SRU renforce les obligations professionnelles des syndics de copropriété en introduisant un contrat type, défini par décret, qui standardise les services et les tarifs.
Le syndic est désormais tenu de fournir une fiche d'information standardisée détaillant les prix et services. Ses responsabilités incluent la gestion rigoureuse des comptes et la communication régulière avec les copropriétaires. Il doit également respecter une obligation d'assurance pour couvrir sa responsabilité civile professionnelle.
De plus, le syndic est tenu d'établir et de tenir à jour un « carnet d'entretien de l'immeuble » conformément à un contenu défini par décret. Le carnet doit contenir entre autres (et au moins) l'année de réalisation des travaux importants (tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux) ainsi que le diagnostic technique de l’immeuble.
Les nouveaux droits et obligations des copropriétaires
La loi SRU modifie aussi les droits et obligations des copropriétaires en France.
Renforcement des droits individuels
Les copropriétaires jouissent désormais d'un droit à l'information élargi concernant la gestion de la copropriété. Par ailleurs, pour renforcer la transparence et faciliter la gestion locative de leur lot, ils bénéficient d'un accès simplifié aux différents documents. Enfin, les droits de vote sont mieux encadrés, notamment pour les décisions majeures, afin d’assurer une participation équitable aux délibérations communes.
Nouvelles obligations collectives
Les copropriétaires sont tenus de contribuer équitablement aux charges communes de la copropriété, proportionnellement à leur lot. Ils doivent respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions prises en assemblée générale.
Les copropriétaires ont également la responsabilité de l'entretien et de la conservation des parties communes afin d’assurer la pérennité de l'immeuble. Par ailleurs, la loi SRU a rendu obligatoire la constitution d'un fonds de travaux pour anticiper le budget prévisionnel lié aux travaux nécessaires et à l’entretien de la copropriété.
En conclusion, la loi SRU entrée en vigueur le 13 décembre 2000 modifie la gestion des copropriétés en France. Elle introduit des dispositions comme l'obligation d'un compte bancaire séparé pour les syndicats, la modernisation des obligations comptables et la réforme des assemblées générales. Ces dispositions visent à renforcer la transparence, la protection des copropriétaires et l'efficacité administrative au sein des copropriétés.