La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) est venue modifier les dispositions prévues par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967 régissant les rapports en copropriété.
Le point maintenant.
Loi Alur et copropriété : immatriculation du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires doit « s'immatriculer » à des fins de suivi informatif et de prévention des difficultés (article L. 711-7 du Code de la construction et de l'habitation).
Cette immatriculation est devenue obligatoire à compter du :
- 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots ;
- 31 décembre 2018 pour les autres copropriétés.
Bon à savoir : en l'absence d'immatriculation, une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard peut être appliquée.
Loi Alur sur la copropriété : règles de majorité
Les majorités de vote en assemblée générale ont été modifiées par la loi ALUR de manière à faciliter la prise de décisions lors des réunions de copropriétaires.
Règles de majorités applicables dans les petites copropriétés
Dans les petites copropriétés, celles dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles particulières pour le calcul des majorités.
L'article 41-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose désormais que :
- les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;
- les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;
- indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
L'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 intègre désormais les travaux qui relevaient jusqu'alors de la majorité de l'article 25 de la loi.
Il s'agit des travaux suivants :
- Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.
- Modalités de réalisation et d'exécution des travaux obligatoires en vertu de dispositions légales ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique.
- Modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du Code de l'urbanisme.
- Adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.
- Décision d'engager un diagnostic technique global.
Cette majorité demeure par ailleurs la majorité par défaut.
Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
La majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 concerne désormais les décisions suivantes :
- Les délégations de pouvoir.
- Les autorisations données à certains copropriétaires d'entreprendre à leurs frais des travaux affectant les parties communes et/ou l'extérieur de la copropriété.
- La désignation / révocation du syndic et des membres du conseil syndical.
- Les conditions de réalisation des actes de disposition sur les parties communes ou sur leurs droits accessoires imposés par les textes.
- La modification de la répartition de charges de l'article 10 alinéa 1 rendue nécessaire par un changement d'usage des parties privatives.
- Les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des gaz à effet de serre.
- Les travaux de suppression des vides-ordures pour des impératifs d'hygiène.
- L'installation ou la modification d'une antenne collective ou du raccordement à un réseau câblé.
- L'autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes (pour la police et la gendarmerie).
- Les installations électriques intérieures permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et le comptage individuel.
- L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
- L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
- L'autorisation de permettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes.
- L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
- La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau.
Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Enfin, la majorité de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 concerne les points suivants :
- La suppression du poste de gardien et la vente de son logement appartenant au syndicat des copropriétaires.
- Les actes d'acquisition immobilière et de disposition.
- L'établissement ou la modification du règlement de copropriété.
Ces décisions sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Les décisions suivantes relèvent également de la majorité de l'article 26 de la loi mais à l'unanimité :
- Le vote imposant à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.
- La vente de parties communes portant atteinte à la destination de l'immeuble.
Obligations à charge du syndic et loi Alur copropriété
La création d'un contrat type de syndic a été décidée par la loi ALUR et publiée suivant un décret paru le 26 mars 2015. La rémunération du syndic est donc encadrée par la loi qui prévoit un « forfait » et des prestations hors forfait limitées.
Un nouvel article 18 V alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic démissionnaire le respect d'un préavis de trois mois, ralentissant ainsi le risque de défaut d'administration de la copropriété.
Enfin, la loi ALUR modifiée depuis lors par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (loi Macron pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques) imposait la mise en concurrence du contrat de syndic tous les 3 ans.
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a supprimé la mention du délai de 3 ans. Depuis le 1er juin 2020, la mise en concurrence doit être effectuée « en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel ».
Bon à savoir : cependant, le fait que le conseil syndical n’ait pas respecté son obligation de mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic ne rend pas nulle la résolution désignant un syndic prise en assemblée générale (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269).
À noter : pour faciliter la mise en concurrence des syndics, à compter du 1er janvier 2022, les syndics doivent annexer une fiche d’information à leur proposition de contrat. Un arrêté du 30 juillet 2021 fournit le modèle de fiche.
Loi Alur et gestion de la copropriété
Compte bancaire séparé : dans un souci de transparence de la comptabilité, la loi ALUR impose cette ouverture de compte (là où auparavant la dispense votée en Assemblée générale était possible pour toutes les copropriétés). Seule exception : les copropriétés de moins de quinze lots.
Le syndicat des copropriétaires doit souscrire un contrat d'assurance garantissant sa responsabilité civile.
Bon à savoir : chaque copropriétaire est désormais également tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité d'occupant ou de non occupant (article 9-1 nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le président du conseil syndical a la possibilité de convoquer l'assemblée générale pour désignation d'un nouveau syndic en cas d'empêchement de ce dernier (article 18 V nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Important : une assemblée générale de copropriétaires ne peut désigner qu’un seul président (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 16‑27.481).
Loi Alur et travaux
Sont désormais obligatoires :
- l'établissement d'un nouveau diagnostic technique global (dont le contenu figure à l'article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation) depuis le 1er janvier 2017 ;
- la création d'un nouveau fonds « travaux » depuis le 1er janvier 2017 (article 14-2-II nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Bon à savoir : par exception, le syndicat peut se dispenser de ce fonds suivant décision de l'assemblée générale prise à l'unanimité dès lors que la copropriété comporte moins de 10 lots.
Pour en savoir plus :
- Toutes les infos sur la loi Alur dans notre page dédiée.
- Chaque copropriétaire doit payer ses charges de copropriété : que recouvrent-elles et qui décide de leur répartition ?
- Comment se déroule l'assemblée générale de copropriété ?