La loi ALUR modifie en profondeur le cadre légal de la copropriété en France. Elle introduit des réformes significatives pour moderniser la gestion des copropriétés, renforcer la transparence pour les copropriétaires et améliorer le suivi des immeubles.
La refonte de la gestion professionnelle
La formation obligatoire des syndics
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) modifie les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 régissant les rapports en copropriété.
Parmi les changements apportés, la loi ALUR rend obligatoire la formation des syndics, pour garantir qu’ils soient bien aptes à gérer efficacement les immeubles, protéger les intérêts des copropriétaires et respecter les obligations légales. La formation continue vise à les tenir informés des évolutions législatives en matière de travaux, de diagnostic, d’assurance et de location de logements. De quoi renforcer leur expertise technique, administrative et financière. Ainsi que la confiance entre eux et les copropriétaires et locataires !
Le compte bancaire séparé imposé
Pour assurer une meilleure transparence financière, la loi ALUR impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Cette mesure, obligatoire sauf pour les copropriétés de moins de 15 lots, vise à éviter les conflits liés à la gestion des fonds et à protéger l’argent versé par les copropriétaires.
Les nouvelles règles de mise en concurrence
La loi ALUR impose la mise en concurrence des contrats de syndic. Bien que le délai ait été assoupli, la mise en concurrence doit s’effectuer avant l’assemblée générale désignant un syndic, pour laisser le temps aux copropriétaires de faire leur choix. Le non-respect de cette obligation n’annule pas une désignation du syndic en assemblée générale (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269).
Pour faciliter la mise en concurrence et la comparaison entre les différentes propositions, les syndics doivent joindre un résumé informatif à leur contrat, depuis le 1er janvier 2022. Un modèle de fiche standardisé existe pour l’élaborer.
Le renforcement de l’entretien des immeubles
L’instauration du fonds travaux obligatoire
Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR impose aux copropriétés de constituer un fonds obligatoire pour les futurs travaux (article 14-2-II nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Seules les copropriétés de moins de 10 lots en sont exemptées, sur décision unanime. Ce fonds, géré par le syndic, finance les réparations, diagnostics et améliorations à venir pour maintenir l’immeuble en bon état.
Les copropriétaires doivent participer à son financement, selon un montant fixé par vote en assemblée générale. Le montant minimum correspond à 5 % du budget prévisionnel de l’année. Les copropriétaires peuvent faire le choix de verser davantage, en prévision de travaux dans les prochaines années.
Le syndic s’assure de la collecte des fonds. Il veille aussi au respect des normes en vigueur, pour que l’immeuble reste conforme aux règles applicables.
Cette nouvelle obligation de la loi ALUR sécurise l’administration des copropriétés et contribue à leur pérennité.
La fiche synthétique de copropriété
La loi ALUR introduit la fiche synthétique de copropriété, un document clé qui résume les informations essentielles sur la gestion et l’état de l’immeuble. Cet outil, mis en place par les syndics, facilite la transmission d’informations aux copropriétaires, aux acheteurs potentiels et aux locataires, notamment en cas de vente ou de location.
Le document inclut des détails sur les travaux réalisés ou prévus, les diagnostics, l’assurance et les obligations légales. Il donne une vision claire et synthétique des copropriétés.
Le diagnostic technique global (DTG)
Obligatoire depuis 2017, le diagnostic technique global (DTG) vise à évaluer l’état de l’immeuble pour anticiper les travaux nécessaires. Il s’agit d’un outil essentiel pour garantir la sécurité et la durabilité des bâtiments, en accord avec les objectifs de la loi ALUR.
Dans une copropriété, le syndic doit présenter ce diagnostic en assemblée générale des copropriétaires afin de planifier les travaux indispensables. Ce dispositif concerne toutes les copropriétés et peut avoir un impact sur l’assurance du logement. En effet, un diagnostic précis facilite la gestion des risques et contribue à un immeuble bien entretenu, pour le confort des locataires comme des propriétaires.
La modernisation des outils de gestion
L’immatriculation des copropriétés
La loi ALUR rend obligatoire l’immatriculation des syndicats de copropriétaires (article L. 711-7 du Code de la construction et de l’habitation) à compter du :
- 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots ;
- 31 décembre 2018 pour les autres copropriétés.
La dématérialisation des documents
La dématérialisation des documents : une obligation pour les syndicats de copropriétaires (loi ALUR). Ce dispositif :
- facilite la gestion des copropriétés ;
- améliore l’accès aux informations pour propriétaires, locataires, agences et syndics ;
- renforce la transparence sur l’état de l’immeuble, le budget, les loyers, les assemblées générales, les diagnostics (DTG), …
Cela simplifie aussi la communication (notamment concernant les travaux, la rénovation énergétique, les garanties et les assurances) et le vote en assemblée. La dématérialisation contribue également à réduire la consommation de papier.
Les nouveaux outils de communication
La loi ALUR favorise l’adoption de nouveaux outils de communication, comme les plateformes en ligne, pour améliorer les échanges entre copropriétaires (bailleur ou occupant), syndic et conseil syndical. Ces outils (comme un extranet) facilitent l’administration de l’immeuble, la planification des travaux et la prise de décision en assemblée. Ils renforcent aussi la transparence sur des aspects comme l’assurance ou les obligations légales, simplifiant ainsi la vie des copropriétés.
La protection accrue des copropriétaires
Le renforcement des droits d’informations
La loi ALUR renforce les droits des copropriétaires, qui doivent désormais être informés régulièrement sur la gérance de la copropriété.
Les nouvelles règles de vente
La loi introduit des mesures pour protéger les acheteurs, comme l’obligation de fournir une fiche synthétique de copropriété lors de la vente d’un lot. Cette transparence permet d’éviter les mauvaises surprises après l’acquisition et de décider en connaissance de cause de l’achat d’un logement.
Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire des syndics, a aussi l’obligation de mettre à disposition du locataire ou de l’acquéreur l’état des lots communs, le montant des charges et les derniers votes concernant le contrat d’entretien.
L’encadrement des honoraires
La rémunération des syndics est désormais encadrée par la loi ALUR afin de garantir une meilleure transparence dans la gestion des copropriétés. Un contrat type a été mis en place, avec un forfait de base et des prestations hors forfait limitées. Objectif : prévenir les abus et assurer une gestion financière saine pour la copropriété (décret du 26 mars 2015).
Ce cadre réglementaire renforce également le rôle du syndic dans :
- l’organisation des assemblées générales de copropriétaires ;
- la planification des travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble ;
- le respect des obligations en matière de diagnostic technique.
En sécurisant ces aspects, la loi ALUR protège les propriétaires et contribue à une meilleure gestion des biens en copropriété.
En conclusion, la loi ALUR apporte des réformes majeures pour moderniser l’administration des copropriétés, renforcer la transparence et protéger les copropriétaires. De l’immatriculation des syndicats à l’instauration du fonds travaux, en passant par l’encadrement des honoraires, ces mesures visent à améliorer la vie en copropriété et à prévenir les conflits. Elles imposent également au syndic de fournir un diagnostic précis de l’immeuble afin d’anticiper les travaux nécessaires, notamment lors des assemblées générales.
Pour en savoir plus :
- Toutes les infos sur la loi Alur dans notre page dédiée.
- Chaque copropriétaire doit payer ses charges de copropriété : que recouvrent-elles et qui décide de leur répartition ?
- Comment se déroule l’assemblée générale de copropriété ?