La gestion d'un immeuble en copropriété repose sur un syndic professionnel ou bénévole, selon un mandat confié par l'assemblée des copropriétaires. PagesConseils vous présente plus en détail ce contrat, qui fixe les missions et responsabilités du syndic.
Rôle du syndic : cadre légal et principes fondamentaux
Les bases juridiques définissant le rôle d'un syndic de copropriété
Le rôle du syndic de copropriété est encadré par des textes réglementaires, notamment la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967. Ils définissent les principes généraux de la vie en copropriété et établissent le règlement de copropriété comme document fondateur pour chaque immeuble.
Le syndic, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, est chargé de veiller au respect de ces règles. Le syndicat, composé de l'ensemble des copropriétaires, possède la personnalité civile (article 14 de la loi de 1965), ce qui lui permet d'agir en justice et de contracter en son nom.
Différences entre syndic professionnel et bénévole
Le syndic assure des missions de gestion de l'immeuble, incluant l'entretien immobilier et la gestion des documents.
Professionnel ou bénévole, le syndic dispose des mêmes compétences, obligations et responsabilités.
Le syndic professionnel est une personne morale, alors qu'un syndic bénévole est une personne physique. Autre nuance de taille : le syndic pro est une société spécialisée en administration de biens et rémunérée pour cette mission par l’ensemble des copropriétaires. À l’inverse, la mission de syndic bénévole est forcément assurée par un copropriétaire de l'immeuble, à titre gracieux.
Avec ses ressources et son expertise, un syndic professionnel est habilité aux missions complexes et à la gestion d’un immeuble de grande envergure. Le syndic bénévole convient davantage aux petites copropriétés, qui ne rencontrent pas de problèmes majeurs.
Missions administratives et techniques du syndic
Organisation de la vie collective
Professionnel ou bénévole, le syndic organise la vie collective au sein de la copropriété. Il convoque et anime l'assemblée générale lors de laquelle les copropriétaires prennent les décisions importantes concernant l'immeuble. Il assure ensuite la mise en œuvre de ces décisions, qu'il s'agisse de travaux, de gestion courante ou d’autres missions de son mandat.
Le président du conseil syndical, sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires, peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Gestion de l'immeuble
La gestion de l'immeuble est une mission clé du syndic qui assure :
- la conservation et la maintenance des parties communes ;
- la supervision des travaux de rénovation décidés ;
- en cas d'urgence, le lancement de travaux sans délai (sous réserve de ratification ultérieure).
Le syndic gère aussi l'assurance de l'immeuble, les contrats avec les prestataires de services ou la mise en place de solutions pour améliorer la performance énergétique du bâtiment (article 18-1A II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Conservation et archivage des documents importants
Selon la loi, le syndic a pour responsabilité d’assurer la conservation et la transmission des documents relatifs à la gestion de la copropriété.
En cas de changement de syndic, la transmission se fait dans des délais précis (article 18-2 de la loi de 1965) pour garantir la continuité des missions et le bon fonctionnement de la copropriété.
Le syndic est tenu de proposer un extranet avec les documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019). Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 en détermine une liste minimale. Depuis 2022, il a l'obligation d'informer les copropriétaires des règles en matière de tri sélectif (loi n° 2020-105 du 10 février 2020).
Responsabilités financières du syndic
Gestion comptable de la copropriété
Le syndic est chargé de la gestion financière de la copropriété :
- budget prévisionnel ;
- comptabilité précise ;
- présentation des comptes annuels lors de l'assemblée générale pour validation.
Depuis la loi ALUR de 2014, le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sauf pour les petites copropriétés de moins de 15 lots (article 41-10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Gestion des charges de copropriété
Le syndic organise les appels de fonds auprès des copropriétaires pour financer les dépenses courantes et les travaux. Il gère également le recouvrement des impayés. Depuis la loi Élan de 2018, une procédure accélérée lui permet d’agir rapidement contre les copropriétaires défaillants, y compris pour réclamer les provisions sur charges futures.
Gestion de la trésorerie
Dans son contrat, le syndic gère les fonds de la copropriété selon les missions définies par l'assemblée générale, sans pouvoir financer les dépenses avec ses propres ressources (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 17-27.743).
Responsabilité et sanctions
Le syndic, en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, pilote la gestion de l'immeuble, notamment en convoquant et animant l'assemblée générale où sont prises les décisions concernant les travaux et autres aspects de la copropriété.
La responsabilité du syndic peut être engagée en cas de :
- faute de gestion ;
- détournement de fonds ;
- manquement à ses obligations légales.
Un retard dans la transmission des documents au conseil syndical peut entraîner une amende de 15 € par jour, conformément à la loi (décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 et décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020).
Enfin, le syndic peut être révoqué par les copropriétaires pour faute professionnelle (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-22.788).
Pour en savoir plus :
- Toutes les infos sur le syndic de copropriété bénévole sur notre page dédiée.
- Nomination et rôle d'un syndic judiciaire.
- Calcul des honoraires du syndic de copropriété professionnel.
En conclusion, le syndic de copropriété assure l'entretien de l’immeuble et applique les votes de l'assemblée générale. Son mandat couvre la gestion administrative et financière, la gestion des travaux, les contrats d'assurance ou les obligations de rénovation énergétique. Professionnel ou bénévole, sa responsabilité peut être engagée pour tout manquement à ses obligations.