Une copropriété qui décide, en assemblée générale, de la fermeture totale ou partielle de l'accès à l'immeuble, est tout à fait dans son droit, à condition qu'elle le fasse dans les règles de l'art.
Fermeture d'immeuble et AG de copropriété : modalités de la décision
Les copropriétaires souhaitent, de plus en plus, accroître la sécurité de leur résidence en empêchant le libre accès à des visiteurs ou véhicules étrangers.
En général, cette volonté se matérialise par la pose de portails, barrières, digicodes, interphones, vidéophones, ou la remise de clefs et autres badges aux seuls copropriétaires.
La décision d'ouverture ou de fermeture des portes est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante. Et lorsque cette assemblée a lieu, il faut à nouveau faire voter les copropriétaires au risque de voir les décisions prises antérieurement devenir caduques.
Bon à savoir : empêcher le libre accès ne doit pas entraver, d'une manière ou d'une autre, l'accès aux boîtes aux lettres particulières.
Majorités requises pour la décision de fermeture de l'immeuble en AG de copropriété
La majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est nécessaire pour décider de la fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble.
Bon à savoir : si la décision n'a pas pu être prise à la majorité de l'article 25 et si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote, il est procédé immédiatement à un second vote et l'assemblée se prononce alors à la majorité simple de l'article 24 (article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Toutes les voix doivent être prises en compte y compris celles des copropriétaires absents et non représentés à l'assemblée (défaillants) et des abstentionnistes.
De plus, les copropriétaires peuvent décider, à cette même majorité, de s'équiper d'un système de fermeture (digicode, interphone…).
La majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (majorité des copropriétaires présents ou représentés) concerne les travaux de maintenance du système de fermeture ainsi que les travaux de réparation.
Bon à savoir : dans cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.
Depuis le 1er juin 2020 (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019), la majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est requise pour statuer sur les modalités des jours et des heures d'ouverture lorsqu'une activité autorisée a lieu au sein de la copropriété et qu'il n'existe pas de système d'ouverture à distance.
Enfin, en cas d'erreur de majorité, le copropriétaire opposant ou défaillant doit contester la décision de l'assemblée générale dans les deux mois de la notification par le syndic (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Bon à savoir : dans les petites copropriétés, celles dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles dérogatoires pour le calcul des majorités.
Fermeture d'immeuble et AG de copropriété : cas particulier des professions libérales
Dans les immeubles mixtes, la décision de fermeture de l'immeuble doit être compatible avec l'exercice d'activités commerciales ou professionnelles autorisées par le règlement de copropriété.
Ainsi, si l'on ne peut ouvrir à distance la porte du hall d'un immeuble ou une activité libérale est exercée, le syndic doit faire fixer, en assemblée générale, les modalités d'ouverture appropriées.
Quid si l'assemblée générale refuse de laisser l'immeuble ouvert aux jours et heures de l'exercice d'un copropriétaire profession libérale ? Ce dernier peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble dans les deux mois à compter de la notification de la décision de l'assemblée générale.