Les copropriétaires souhaitent de plus en plus accroître la sécurité de leur résidence en empêchant le libre accès à des visiteurs ou des véhicules étrangers. En général, la mise en œuvre de cette volonté se matérialise par la pose d’un portail, d’une barrière, d’un digicode, d’un interphone, d’un vidéophone, etc. Les clefs et autres badges sont ensuite remis aux seuls copropriétaires.
Une copropriété qui décide, en assemblée générale, de fermer totalement ou partiellement l'accès à l'immeuble est tout à fait dans son droit… à condition qu'elle le fasse dans les règles de l'art !
Cadre légal et décisionnel
Fermer un immeuble pour le sécuriser : une question qui doit être débattue puis approuvée lors d’une AG (assemblée générale) des copropriétaires. Le syndic a en effet pour obligation d’obtenir l’accord de la majorité des propriétaires de la résidence pour tout projet de travaux (hormis quelques exceptions).
La base juridique de la fermeture de l'immeuble
L'ouverture ou la fermeture des portes se décide lors d’une AG et reste valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante. Lors de chaque assemblée annuelle, il faut à nouveau faire voter les copropriétaires, au risque de voir les décisions prises antérieurement devenir caduques.
En principe, seuls les travaux inscrits à l’ordre du jour et approuvés par les propriétaires peuvent être réalisés. Néanmoins, des petits travaux d’entretien ou urgents (réparation de la porte d’entrée de l’immeuble, par exemple) ne nécessitent pas l’accord des propriétaires en deçà d’un certain montant.
Majorités requises pour décider la de fermeture en AG
La majorité simple, telle que définie par l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne s’applique pas pour décider de fermer la porte d'entrée de l'immeuble.
Ici, la majorité des deux tiers des voix s’applique. Dans ce cas de figure, les voix des abstentionnistes ne sont pas comptabilisées.
Conditions et prérequis
L’accord des copropriétaires ne suffit pas pour lancer des travaux de fermeture dans l’immeuble (construction d’une clôture, installation d’un digicode, etc.). Il est nécessaire de s’assurer que ces travaux respectent bien les normes en vigueur. Pour une porte d’entrée par exemple, des règles d’accessibilité s’appliquent.
Par ailleurs, certains travaux doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès du service d’urbanisme de la mairie, voire d’une demande de permis de construire. Ils doivent être conformes au plan local d’urbanisme (PLU).
Procédure de mise en œuvre
Voter des travaux dans un bien immobilier collectif pour le fermer se déroule en AG ordinaire ou extraordinaire.
La préparation du projet
Les travaux de mise en place d’une clôture autour de l’immeuble ou d’installation d’un digicode peuvent se décider lors de l’AG annuelle. Toutefois, le syndic de copropriété, le conseil syndical ou les copropriétaires peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire en cas d’urgence (intrusions répétées, par exemple).
Le projet de travaux doit figurer à l’ordre du jour, reçu par les copropriétaires avant l’AG.
Le syndic a l’obligation de présenter des devis concernant le dispositif de clôture de l’immeuble pour permettre aux propriétaires de faire un choix éclairé. Autre obligation : la mise en concurrence de différentes entreprises pour obtenir le meilleur prix.
L'exécution de la décision
Après le vote par l’AG de copropriété, un contrat est signé par le syndic avec l’entreprise en charge des travaux.
Le syndic veille à la bonne exécution des travaux et assiste à leur réception. Il émet des réserves si nécessaire.
En cas de mise en place d’un nouvel accès par clé ou par badge, le syndic de copropriété doit remettre plusieurs exemplaires à chaque propriétaire. Par exemple, pour un badge, il est généralement prévu d’en fournir deux par logement. Tout badge supplémentaire est à la charge des propriétaires.
Les conséquences pratiques
Les travaux ne doivent pas empêcher les propriétaires ou les occupants titulaires d’un bail de location d’accéder à leur logement. Le syndic doit donc assurer avec l’entreprise de travaux l’accès à la résidence.
Clôturer l’immeuble ou installer un système de sécurité est un coût assumé par les copropriétaires. Des appels de fonds sont effectués selon un rythme et des montants décidés en AG. Chaque propriétaire finance les travaux de l’immeuble en fonction de sa quote-part.
Gestion post-installation
Une fois les travaux réalisés, le syndic de copropriété supervise l’entretien et la maintenance du dispositif. Cela représente une charge supplémentaire pour chaque propriétaire, qui sera incluse dans les charges de copropriété à régler.
Les frais d’entretien courant et les petites réparations dans les parties communes de l’immeuble constituent une charge récupérable (ou charge locative). Autrement dit, le propriétaire qui met son bien en location peut demander au locataire de participer à ces frais.
Les cas particuliers : professions libérales, commerces, ...
Dans les immeubles mixtes, la décision de fermer l'immeuble doit rester compatible avec l'exercice d'activités commerciales ou professionnelles autorisées par le règlement de copropriété.
Par exemple, si une activité libérale est exercée dans l’immeuble, le syndic doit faire fixer, en assemblée générale, des modalités d'ouverture appropriées de la porte d’accès.
Que se passe-t-il si l'assemblée générale refuse de laisser l'immeuble ouvert aux jours et heures de l'exercice d'un copropriétaire profession libérale ? Ce dernier peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, dans les 2 mois à compter de la notification de la décision de l'assemblée générale.
En conclusion, pour fermer un bien immobilier collectif afin de le sécuriser, le syndic de copropriété doit convoquer une AG. Chaque propriétaire dispose d’un droit de vote et le projet ne sera accepté qu’à la majorité des deux tiers. Des règles doivent ensuite être respectées pour une installation conforme.