Assister et voter à une assemblée générale de copropriété

Préparer et participer à une assemblée générale de copropriété

Convocation, personnes éligibles au vote, nombre de voix,… Des règles strictes s’appliquent en copropriété pour préparer une assemblée générale, et faire en sorte qu’elle se déroule sans contestation.

La convocation et l'ordre du jour : éléments essentiels

La convocation pour l'assemblée générale est préparée par le syndic et doit comporter un ordre du jour. Le vote ne pourra porter que sur les résolutions inscrites à l'ordre du jour, adressé à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant l'AG.

L’ordre du jour doit indiquer :

• la date et le lieu de l’assemblée générale ;
• les points à traiter ;
• les documents éventuels à consulter en amont.

Comment savoir si vous êtes un copropriétaire votant ?

Seuls les copropriétaires participent aux assemblées générales (AG), indépendamment du nombre de lots qu'ils possèdent dans la copropriété. Ils sont convoqués par le syndic. Un locataire ne peut donc pas participer à une assemblée générale.

Cas particuliers avec règles spécifiques

• Démembrement en usufruit et nue-propriété, ou indivision : pour la représentation en assemblée générale et la possibilité de voter, il faut que les membres de l’indivision ou l'usufruitier et le nu-propriétaire désignent un mandataire commun selon l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. C'est ce mandataire commun qui sera convoqué pour l'AG.
• Époux propriétaire d'un lot dépendant de la communauté : chaque conjoint peut représenter l'autre lors d'une AG. La convocation doit être libellée aux deux noms. Ils disposeront d'une voix pour deux.
• En cas de mutation d'un lot : si le syndic a reçu du notaire un avis de mutation, il doit convoquer le futur acquéreur. À défaut, il convoquera celui qui vend.

Comment calculer vos tantièmes avant un vote en AG ?

Chaque copropriétaire dispose d'un droit de vote proportionnel à l'importance de la quote-part de l’immeuble dont il dispose. Cette quote-part est inscrite dans le règlement de copropriété.

Plus la quote-part d'un copropriétaire est élevée, plus son nombre de voix est important et plus il aura de poids dans le résultat de la délibération.

Les modalités de vote en assemblée générale de copropriété

Vote en présentiel, par correspondance ou électronique : tour d’horizon des alternatives pour permettre à tous les copropriétaires de prendre part aux votes.

Le vote en présentiel : déroulement et bonnes pratiques

Une feuille de présence est établie au début de chaque AG pour déterminer les copropriétaires présents, représentés ou absents. Le document précise le nom et le domicile de chaque copropriétaire ou de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose.

Au début de chaque assemblée, le président, le ou les scrutateurs et le secrétaire de séance sont désignés.

Les votes se font ensuite résolution par résolution. C’est le président de l'assemblée nommé ce jour-là en début d'AG (à ne pas confondre avec le président du conseil syndical) qui assure le bon déroulement des votes successifs.

Comment voter par correspondance en AG de copropriété ?

Lorsqu’un copropriétaire ne peut être pas présent à l’assemblée générale, il a la possibilité de voter par correspondance. En effet, le syndic de copropriété doit obligatoirement joindre à sa convocation un formulaire de vote par correspondance. Le copropriétaire remplit ce document et l’envoie au syndic. Le formulaire doit être reçu par le syndic au moins 3 jours francs avant l’assemblée générale.

Comment voter électroniquement ou par visioconférence

L’article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (créé par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) permet la participation des copropriétaires à une assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique assurant leur identification. Ils doivent en informer le syndic trois jours au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

Une application de vote sécurisé permet aux copropriétaires de voter électroniquement.

Comptabilisation des votes et établissement du procès-verbal

Le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété doit refléter ce qui s'est dit et décidé en AG.

C'est un registre établi par le président, le ou les scrutateurs et le secrétaire à la fin de l'AG indiquant les résolutions prises.

Il doit comporter sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour :

• le résultat du vote en précisant le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision :
• leur nombre de voix, ainsi que ceux qui se sont abstenus et leur nombre de voix ;
• les réserves ;
• et les signatures du bureau (président, scrutateurs et secrétaire).

Les différents types de majorité en AG de copropriété

Des règles de majorité différentes existent en copropriété selon la nature de la résolution qui va être prise. Elles sont essentielles, puisqu’elles déterminent si une décision prise est conforme ou pas.

Les votes à la majorité simple de l'assemblée générale

La majorité simple, appelée majorité de l'article 24 : il s'agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. Ainsi, dès lors que le nombre de voix favorables est supérieur au nombre de voix défavorables, la résolution est adoptée.

Les votes à la majorité absolue et à la double-majorité

• La majorité absolue, appelée majorité de l'article 25 : il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• La double majorité, appelée double majorité de l'article 26 : il s'agit de la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix.

Les cas particuliers nécessitant l'unanimité des copropriétaires

Ce type de décision requiert l'unanimité de tous les copropriétaires, et non pas seulement les présents et représentés. Le moindre absent non représenté ne permettra pas d'obtenir l'unanimité. De même, tout opposition aura pour conséquence de rejeter la résolution.

Ce type de vote s’applique pour les décisions qui touchent :

• aux parties privatives d'un copropriétaire ;
• à l'aliénation d'une partie commune indispensable à l'immeuble ;
• aux changements de destination de l'immeuble.

Les recours en cas de contestation d'un vote après une AG

Si la majorité prise pour un vote n'a pas été la bonne, il est possible de contester la résolution devant le tribunal judiciaire, dans les deux mois à compter de la réception du procès-verbal.

Écrire au syndic pour lui indiquer son désaccord avec la majorité prise ne suffit pas. Seul le tribunal peut annuler une résolution.

Le recours à un avocat est obligatoire. Il faudra aussi assigner le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) au tribunal judiciaire du lieu où se situe l'immeuble.

En conclusion, de la préparation au vote en passant par les recours en cas de contestation, l’assemblée générale doit respecter des règles strictes pour une validation des résolutions à l’ordre du jour. De quoi limiter les risques de recours longs et coûteux et s’assurer une dolce vita dans votre immeuble en copropriété.

5. Effectuez le calcul des majorités

Des règles de majorité différentes existent en copropriété selon la nature de la résolution qui va être prise. Elles sont importantes car elles permettent de savoir si une décision est prise ou pas.

Dans les petites copropriétés, celles dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles dérogatoires pour le calcul des majorités (article 41-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Distinguez les 4 différentes majorités prévues dans la loi du 10 juillet 1965

1. La majorité simple appelée majorité de l'article 24 : il s'agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. Ainsi, dès lors que le nombre de voix favorables est supérieur au nombre de voix défavorables, la résolution est adoptée.
2. La majorité absolue appelée majorité de l'article 25 : il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ex. : sur 1000e/1000e (même s'il y a des copropriétaires ni présents, ni représentés) il faut une majorité de 500 voix plus 1 pour qu'une majorité se dégage.
3. La double majorité appelée double majorité de l'article 26 : il s'agit de la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix. Ex : la résolution doit recueillir l'assentiment de plus de la moitié des membres du syndicat, soit une copropriété composée de 20 copropriétaires au moins, 11 doivent voter « pour », puis les copropriétaires ayant votés « pour » doivent représenter au moins les 2/3 de l'ensemble des millièmes soit au moins 667e/1000e.
4. L’unanimité : il s'agit de l'unanimité de tous les copropriétaires et non pas seulement des présents et représentés. Le moindre absent non représenté ne permettra pas d'obtenir l'unanimité, même si cet absent est propriétaire d'une seule cave représentant 2e/1000e.

Déterminez la majorité légale selon la nature de la décision

• Article 24, majorité simple : toutes les décisions en AG sont prises à cette majorité si la loi n'a pas décidé une autre majorité. Il s'agit d'une majorité par défaut : choix du lieu de la prochaine réunion, quitus et approbation des comptes, autorisation donnée au syndic d'agir en justice et tous les travaux nécessaires à la conservation et à l'entretien de l'immeuble. Par exemple la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités a voulu faciliter la possibilité de créer un local à vélos dans les copropriétés : désormais, l’assemblée générale vote à la majorité simple l’autorisation d’effectuer des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes.
• Article 25, majorité absolue : tous les cas de figure de vote à cette majorité sont définis à l'article 25, dont : délégation de pouvoir, autorisation donnée à un copropriétaire de faire des travaux sur les parties communes, désignation et révocation du syndic, travaux d'économie d'énergie et tous les travaux d'amélioration. Il faut donc se rapporter à la liste de décision prévue à cet article.
• Article 26, double majorité : les décisions concernant essentiellement la vente d'une partie commune, la modification du règlement de copropriété, la fermeture de l'immeuble, la suppression du poste de gardien.
• Unanimité : les décisions qui portent atteinte aux parties privatives d'un copropriétaire, à l'aliénation d'une partie commune indispensable à l'immeuble et aux changements de destination de l'immeuble.

Pour certaines décisions, il est parfois difficile de savoir si l'unanimité ou la double majorité est requise, il s'agira d'une appréciation au cas par cas selon l'intitulé de la résolution.

Recours en cas de mauvaise majorité

La seule solution, si la majorité prise pour un vote n'a pas été la bonne, est de contester la résolution devant le tribunal judiciaire dans les deux mois à compter de la réception du procès-verbal.

Écrire au syndic pour lui indiquer que l'on n’est pas d'accord avec la majorité qui a été prise ne suffit pas. Seul le tribunal peut annuler une résolution.

Le recours à un avocat est obligatoire et il faudra assigner le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic au tribunal judiciaire du lieu où se situe l'immeuble.

Ce que vous devez savoir pour engager un recours contre l'assemblée générale de la copropriété Consulter la fiche pratique