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Vous êtes sur le point d'acheter un appartement dans un immeuble soumis au droit de la copropriété. Qui gère l'ensemble ? Comment cela fonctionne-t-il ? Le point sur la question.
Définition de la gestion de copropriété
La matière est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il ne peut se représenter seul et doit faire appel à l'entremise d'un syndic, bénévole ou professionnel. Les décisions régissant la vie de la copropriété sont prises en « assemblée générale » qui se réunit au moins une fois par an. À noter que dans les petites copropriétés (5 lots au plus), les décisions (sauf celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes), peuvent être prises à l'unanimité des voix à l'occasion d'une consultation écrite, ou lors d’une réunion, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).
A noter : même si une copropriété a disparu en raison de la réunion de tous les lots dans les mains d’un seul acquéreur, le syndicat qui, en conséquence est dissous, peut être mis en cause par ses créanciers (Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 19-17.954 F-D).
L'exécution de ces décisions est confiée au syndic, placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Enfin, et puisque la vie quotidienne impose des prises de décisions rapides, le syndic est chargé de la gestion et de l'administration courante de l'immeuble.
Bon à savoir : le fait que des bâtiments soient reliés entre eux par un garage commun ne leur fait pas perdre leur caractère distinct. La copropriété peut donc créer un syndicat secondaire pour que ces constructions soient gérées de manière autonome et que les assemblées générales soient distinctes (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-26.133).
À noter : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue dès lors que des dommages sont causés aux copropriétaires ou aux tiers du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. La victime du dommage n'a pas à établir de faute du syndicat. Pour s'exonérer de sa responsabilité, ce dernier doit démontrer, soit l'absence de tout lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit l'existence d'un cas de force majeure, soit la faute de la victime (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-19.359).
Gestion de copropriété : les rôles de chacun
Le rôle du syndic : administration et gestion générale de la copropriété
Le syndic est un professionnel titulaire d'une carte professionnelle de gestion immobilière, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle spécifique ou d'une garantie financière spéciale couvrant les fonds qu'il détient pour le compte de tiers en cas de faillite.
Le syndic bénévole ne doit justifier d'aucun de ces éléments (article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965). Il peut s'agir : d'un seul copropriétaire de l'immeuble ou de plusieurs membres du conseil syndical (syndic coopératif).
Les missions incombant au syndic sont fixées à titre principal par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
L'on relèvera à titre principal qu'il doit faire exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, veiller au respect de chacun du règlement de copropriété, représenter le syndicat des copropriétaires à l'égard des tiers et en justice, d'établir et de tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble, d'assurer la gestion comptable et financière du syndicat (recouvrer les charges, établir le bilan annuel de la copropriété...).
Matériellement, il est l'interlocuteur des copropriétaires qui rencontrent des difficultés dans la vie quotidienne.
Exemple : une fuite intervient dans l'immeuble et ruisselle dans la cage d'escalier sans que l'on en connaisse la provenance. Il convient d'appeler le syndic qui enverra un plombier pour une recherche de fuite.
Bon à savoir : les syndicats de copropriété ont la possibilité de souscrire un livret A. Depuis le 1er avril 2020, les syndicats dont le nombre de lots est supérieur à 100 ont la possibilité de déposer jusqu'à 100 000 € sur leur livret A (contre 76 500 € avant cette date). Les copropriétés de plus petite taille continuent de pouvoir déposer jusqu'à 76 500 € sur leur livret A (décret n° 2020-93 du 5 février 2020).
À noter : en cas de décès d’un copropriétaire, les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales doivent être envoyés par le syndic au domicile du défunt tant que le transfert de propriété ne lui a pas été notifié. Après notification, ces documents doivent être envoyés non plus à l’adresse du défunt mais aux héritiers, faute de quoi ces derniers peuvent faire annuler l’assemblée générale.
Le conseil syndical : assistance et contrôle de la mission du syndic
L'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».
À noter que dans les petites copropriétés (5 lots au plus), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).
Le conseil syndical est un organe composé de copropriétaires (ou de conjoints pacsés ou mariés de ceux-ci). Il est élu par l'assemblée générale de la copropriété. L'assemblée générale peut toutefois décider de ne pas instaurer de conseil syndical.
Bon à savoir : le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables (article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Il a une mission consultative, d'assistance et de contrôle de la gestion de la copropriété par le syndic. Il vérifie notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses et les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats.
Il suit l'élaboration du budget prévisionnel ainsi que son exécution. Il rend compte de sa mission à l'assemblée générale des copropriétaires une fois par an.
Bon à savoir : le conseil syndical n'a pas de pouvoir propre. Il ne peut pas prendre de décision d'administration de la copropriété seul, sans délégation de l'assemblée générale.
À noter : depuis juin 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a la possibilité de confier aux membres du conseil syndical, dès lors qu’il est composé de 3 membres au moins, le pouvoir de prendre des décisions (réfection de la toiture, réparation des escaliers, etc.) à la majorité des voix exprimées (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). Cette délégation de pouvoir aura une durée de 2 ans, renouvelable sur décision expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le conseil syndical peut, pour l’exercice de sa mission, consulter et obtenir copie de l’ensemble des documents liés à la gestion et à l’administration de la copropriété. Le syndic dispose alors d’un mois pour transmettre les documents demandés sous peine d’une amende de 15 € par jour de retard (décret n° 2019-503 du 23 mai 2019). Les documents concernés sont la fiche synthétique, les pièces ou documents, correspondances ou registres liés à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (procès-verbaux des assemblées générales annuelles appelées à connaître des comptes, par exemple – décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020).