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Vous êtes sur le point d'acheter un appartement dans un immeuble soumis au droit de la copropriété. Mais qui en est le gestionnaire ? Comment cela fonctionne-t-il ? Le point sur la question.
Les fondamentaux de la gestion de copropriété
Le cadre juridique applicable
La gestion des copropriétés est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette loi définit les droits et obligations des copropriétaires et du syndicat, ainsi que les modalités d'administration des parties communes et privatives. Le décret du 17 mars 1967 précise ses modalités d'application : il détaille les aspects pratiques de la gestion d’une copropriété.
Des lois ont également marqué la gestion immobilière :
- la loi SRU du 13 décembre 2000 a introduit des devoirs comme la tenue d'un carnet d'entretien de l'immeuble et a renforcé la transparence financière des copropriétés ;
- la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré des mesures pour prévenir la dégradation des logements, comme la création d'un fonds de travaux obligatoire et la mise en place d'un registre national des copropriétés ;
- la loi ELAN du 23 novembre 2018 vise à simplifier les démarches administratives et à encourager la rénovation énergétique d’un immeuble en copropriété.
Ces textes législatifs et réglementaires forment le cadre juridique applicable à la gestion d’une copropriété.
Les documents essentiels de la gestion de copropriété
En copropriété, deux documents régissent la vie collective : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
Le règlement de copropriété :
- définit les droits et obligations de chaque copropriétaire ;
- précise l'usage des parties privatives et communes ;
- établit les règles de gestion de l'immeuble.
D’autre part, l'état descriptif de division, souvent annexé au règlement, détaille la répartition de l'immeuble en lots, en attribuant à chacun un numéro, une description et une quote-part des parties communes.
Les aspects financiers de la gestion de copropriété
La gestion financière en copropriété repose sur :
- le budget prévisionnel. Voté annuellement en assemblée générale, il couvre les dépenses courantes comme les travaux, les services collectifs et les frais de gestion. Les copropriétaires contribuent à ce budget avec des charges réparties selon les quotes-parts définies dans le règlement de copropriété ;
- la comptabilité, qui assure la transparence des comptes.
Par ailleurs, les justificatifs des charges sont mis à disposition des copropriétaires avant chaque assemblée générale pour garantir la gestion transparente et de confiance.
Répartition de la gestion de copropriété entre les différents acteurs
Le syndic : pilier de la gestion
Le syndic est un gestionnaire titulaire d'une carte professionnelle de gestion immobilière, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle spécifique ou d'une garantie financière spéciale couvrant les fonds qu'il détient pour le compte de tiers en cas de faillite.
Les missions incombant au syndic sont fixées à titre principal par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
À titre principal, son métier consiste à :
- faire exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- veiller au respect du règlement de copropriété par chacun;
- représenter le syndicat des copropriétaires à l'égard des tiers et en justice ;
- établir et tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- assurer la gestion comptable et financière du syndicat (recouvrer les charges, établir le bilan annuel de la copropriété...).
Il est l'interlocuteur des copropriétaires qui rencontrent des difficultés dans la vie quotidienne. Le syndic de copropriété, représentant légal du syndicat des copropriétaires, est le gestionnaire effectif de la copropriété.
Le conseil syndical
L'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».
Dans les petites copropriétés (5 lots au plus), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).
Le conseil syndical est un organe composé de copropriétaires (ou de conjoints pacsés ou mariés de ceux-ci). Il est élu par l'assemblée générale de la copropriété. L'assemblée générale peut toutefois décider de ne pas instaurer de conseil syndical.
Durant son mandat, il collabore étroitement avec le syndic de copropriété. Sa mission inclut la consultation, l’assistance et le contrôle de la gestion de la copropriété par le syndic.
Il vérifie notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses et les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous les autres contrats. Il facilite également la communication avec les copropriétaires.
À noter : Depuis juin 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a la possibilité de confier au conseil syndical, dès lors qu’il est composé de 3 membres au moins, le pouvoir de prendre des décisions sur les travaux à vote majoritaire (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
De plus, il suit l'élaboration du budget prévisionnel ainsi que son exécution. Il rend compte de sa mission à l'assemblée générale des copropriétaires une fois par an.
Le conseil syndical peut, pour l’exercice de sa mission, consulter et obtenir copie de l’ensemble des documents liés à la gestion et à l’administration de la copropriété. Le syndic dispose alors d’un mois pour transmettre les documents demandés sous peine d’une amende de 15 € par jour de retard (décret n° 2019-503 du 23 mai 2019). Les documents concernés sont la fiche synthétique, les pièces ou documents, correspondances ou registres liés à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (procès-verbaux des assemblées générales annuelles appelées à connaître des comptes, par exemple – décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020)
Les copropriétaires
Les copropriétaires possèdent des droits individuels, comme l'usage exclusif de leurs parties privatives et la participation aux décisions collectives lors des assemblées générales. Ils doivent également respecter les obligations communes, notamment le paiement des charges collectives pour maintenir l’état de l'immeuble, ainsi que le respect des règles de copropriété. Cet ensemble de droits et de devoirs assure une gestion harmonieuse et équitable de la copropriété, favorisant une cohabitation sereine entre tous les résidents.
Les différents modèles de gestion
Syndic professionnel ou syndic bénévole ?
Le choix entre un syndic professionnel et un syndic bénévole dépend des besoins de la copropriété.
Un syndic professionnel est une entreprise spécialisée. Elle apporte des compétences reconnues et une gestion complète, mais sa mission entraîne des coûts plus élevés.
À l'inverse, un syndic bénévole ou coopératif se compose généralement d’un copropriétaire ou de plusieurs membres du conseil syndical. Cette formule réduit les dépenses, mais nécessite un investissement personnel important en temps et en compétences.
La mise en place d'un syndic professionnel dans une copropriété implique la sélection d'une agence spécialisée et la signature d’un contrat, tandis qu'un syndic bénévole est élu parmi les copropriétaires lors de l'assemblée générale.
Les nouvelles formes de gestion
Aujourd’hui, la gestion de copropriété évolue vers des approches plus collaboratives et numériques. La gestion collaborative implique une participation active des copropriétaires dans les décisions communes et l'entretien de l'immeuble, elle renforce le sentiment de communauté.
Parallèlement, les solutions digitales, comme une plateforme en ligne, une application mobile ou un logiciel facilitent la communication, le suivi des dépenses et la planification des assemblées générales. Ces nouvelles formes modernisent la gestion de copropriété, la rendent plus transparente et efficace, et favorisent l'implication de chacun dans la vie de la copropriété d’un immeuble.
Professionnalisation et formation en gestion de copropriété
Pour se professionnaliser dans la gestion de copropriété, le syndic doit passer par une formation spécialisée dans le métier et une licence reconnue.
La formation en gestion de copropriété, proposée par des organismes agréés, couvre notamment le droit immobilier, la comptabilité et la gestion des conflits. Un syndic acquiert ainsi les compétences nécessaires à la gestion d’une copropriété. Parallèlement, une licence professionnelle atteste du niveau d'expertise et du sérieux du syndic. Obligatoires pour exercer, elles garantissent aux copropriétaires une gestion conforme aux normes légales et professionnelles. Elles assurent donc la pérennité et la sérénité de la copropriété.
En conclusion, la gestion de copropriété repose sur une collaboration étroite entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires. Pour assurer une administration efficace de l'immeuble en copropriété, une compréhension approfondie du cadre juridique, des écrits et des aspects financiers s’impose. Le syndic professionnel fait partie des formes les plus courantes, mais le syndic bénévole ou coopératif – assuré par les copropriétaires eux-mêmes – se développe dans certaines petites copropriétés. Dans tous les cas, la formation continue du gestionnaire de l'immobilier apporte les compétences nécessaires pour répondre aux devoirs légaux et aux attentes des copropriétaires.