Il arrive qu'un voisin soit bruyant, occupe des parties communes ou gare sa voiture n'importe où. Le syndicat de copropriété dispose de moyens pour l’obliger à respecter le règlement de copropriété. Vous pouvez demander d'agir au syndicat en cas d'abus. Comment faire ? Faites le point avec PagesConseils !
Le règlement de copropriété : socle juridique fondamental de la copro
Lors de l’achat d’un bien dans un immeuble en copropriété, tout propriétaire s’engage à respecter le règlement de la copropriété.
Portée légale du règlement et caractère contraignant
Le règlement de copropriété est rédigé par un notaire dès qu’un immeuble est mis en copropriété.
Pour le mettre à jour, le syndic doit inscrire ce projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale : un notaire intervient à nouveau pour enregistrer chaque modification de règles votée par les copropriétaires.
Ce règlement a une valeur juridique : le syndic de copropriété est chargé de veiller à son respect. Le non-respect du règlement de copropriété constitue une faute sanctionnable.
Quels sont les éléments constitutifs d'un règlement de copropriété valide ?
Le règlement de copropriété fixe les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes d’une résidence en copropriété. Il définit les droits et obligations des copropriétaires et des locataires.
Objectif : veiller à ce que chaque propriétaire ou locataire puisse jouir de son bien sans être perturbé par les actions d’autres propriétaires (non-respect des horaires pour les travaux, animaux de compagnie non autorisés, sous-location interdite et générant des troubles, etc.).
Il fixe également les règles de gestion, notamment quant à la répartition des charges de copropriété ou la division de l’immeuble en lots.
Le rôle des acteurs de la copropriété dans l'application du règlement
Dans une copropriété, différents acteurs peuvent intervenir dans le règlement d’un litige. Le syndic de copropriété reste le premier garant du respect du règlement de la copropriété et du bon usage des parties privatives et communes.
Le rôle et les pouvoirs du syndic face aux infractions
Pour contraindre un copropriétaire à respecter le règlement de copropriété, le syndicat de copropriété peut :
- Envoyer une lettre de mise en demeure, en recommandé avec accusé de réception qui :
- expose les faits reprochés au copropriétaire ;
- décrit les sanctions auxquelles il s'expose s'il s'entête à ne pas respecter le règlement.
- Faire constater le non-respect du règlement de copropriété par un huissier qui :
- relèvera les troubles occasionnés par le copropriétaire ;
- lui démontrera qu'il viole le règlement en agissant de la sorte ;
- lui rappellera qu'une procédure judiciaire peut être entamée contre lui par le syndicat.
- Appliquer les clauses pénales du règlement de copropriété :
- il devra pour cela réunir une assemblée générale qui votera l'application des clauses à la majorité ;
- la clause pénale revêt avant tout un caractère dissuasif : elle fixe par avance un forfait de dommages et intérêts à payer pour les copropriétaires irrespectueux ;
- la clause d'aggravation des charges, quant à elle, vise à faire payer au copropriétaire une augmentation des charges dont il serait responsable.
- Engager une procédure d'urgence en référé (plus rapide qu'une procédure classique) :
- elle oblige le copropriétaire à comparaître rapidement devant un juge civil en référé (juge d'instance) ;
- elle ne peut être lancée que lorsque le trouble occasionné est incontestable ;
- si le trouble subi est grave, le syndic peut entamer une procédure en référé sans avoir obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale ;
- le syndicat pourra demander au juge de sanctionner le copropriétaire, par exemple en le contraignant à verser des pénalités financières.
Bon à savoir : Les actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent après 5 ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits en cause (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Le conseil syndical comme soutien à l'application du règlement
Le conseil syndical d’une copropriété a une mission de contrôle concernant :
- la comptabilité du syndicat des copropriétaires ;
- la répartition des charges ;
- les conditions d’exécution des contrats ;
- l’élaboration du budget prévisionnel.
En cas d’inaction ou d’absence de résultat du syndic de copropriété, les propriétaires qui reprochent à d’autres propriétaires de lots le non-respect du règlement de copropriété peuvent se tourner vers le conseil syndical. Il tentera de trouver une solution amiable par la médiation. Sinon, un recours auprès du tribunal pourra être envisagé.
La responsabilité individuelle des copropriétaires
Chaque copropriétaire est tenu de respecter le règlement. Les propriétaires bailleurs s’engagent également à ce que leurs locataires respectent le règlement. À cet effet
Les procédures et recours pour faire respecter le règlement de copropriété
Un règlement du litige à l’amiable s’impose avant d’envisager une procédure judiciaire contre un copropriétaire.
Démarches amiables : première étape incontournable
Pour obliger votre syndicat de copropriété à faire respecter le règlement, une simple lettre recommandée suffit généralement. Vous devrez y mentionner :
- le détail des faits reprochés à un ou plusieurs copropriétaires ;
- l'obligation d'intervention du syndic en pareil cas ;
- le fait que la responsabilité civile du syndic peut être engagée s'il ne respecte pas cette obligation.
Lorsque le litige n’est toujours pas réglé, une médiation doit être engagée. Le médiateur a pour mission :
- d’aider les copropriétaires à renouer le dialogue ;
- d’apaiser les conflits.
Il cherche des solutions équitables pour éviter que les parties ne se sentent lésées, ce qui accentuerait le conflit.
Parfois, le médiateur ne parvient pas à éviter une procédure judiciaire.
Sanctions applicables en cas de non-respect du règlement de copropriété
Dans un premier temps, sans réaction du propriétaire incriminé malgré une mise en demeure, l’exécution forcée s’applique.
Par exemple, lorsqu’un copropriétaire met en location temporaire son appartement sans que cela ne soit autorisé par le règlement de copropriété, le syndic de copropriété peut lui restreindre l’accès aux parties communes.
Des amendes financières peuvent également être envisagées. Leur montant varie selon le motif (usage interdit du lot, bruit intempestif, travaux non autorisés, etc.).
En cas de violation grave du règlement, le syndic de copropriété peut retirer le droit de vote du copropriétaire fautif.
En conclusion, « l’enfer c’est les autres » écrivait Jean-Paul Sartre. C’est malheureusement parfois terriblement vrai en copropriété. Lorsqu’un copropriétaire ne respecte pas le règlement et perturbe le quotidien des autres copropriétaires, des solutions existent. Une action en justice ne sera menée qu’en dernier recours, après un temps de médiation pour tenter de résoudre le litige à l’amiable.
Pour mieux comprendre la copropriété et se faciliter la vie :
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