Le droit de passage, ou servitude de passage sur une copropriété est parfois complexe à mettre en place. En pratique, il s’agit simplement d’autoriser une tierce personne (copropriétaire ou autre voisin) à passer sur votre terrain (partie commune d’une copropriété ou partie privative) pour accéder à la voie publique.
Selon la complexité de la situation, les droits et obligations de chacun ne sont pas toujours bien établis.
Établir un droit de passage sur une copropriété
Ce que dit la loi
En principe, puisque les parties communes et privatives d’une copropriété appartiennent à leurs copropriétaires, rien n’oblige un copropriétaire à faciliter l’accès d’un voisin à sa propriété.
Selon l’article 682 du Code civil, lorsque le terrain d’un voisin est enclavé, autrement dit qu’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique, la loi l’autorise :
- à passer sur le fond d’une copropriété voisine pour y accéder ;
- en contrepartie d’indemnités.
En application de l’article 683 du Code civil, le passage doit autant que possible s’effectuer du côté de la copropriété où le trajet entre le terrain enclavé et la voie publique est le plus court, à l’endroit le moins dommageable pour la copropriété.
Décision
Le droit de passage sur votre copropriété peut être instauré de manière amiable ou judiciaire.
Constitution amiable
La servitude de passage peut résulter d’un accord entre les copropriétaires et le propriétaire du terrain voisin, suite à la demande faite par ce dernier au syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic.
La constitution de la servitude de passage doit être mise à l’ordre du jour de la prochaine AG et soumise au vote des copropriétaires. Le vote a lieu à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Si la décision n’a pas pu être prise à la double majorité qualifiée de l’article 26, elle peut être prise à la majorité absolue de l’article 25 quand le projet a recueilli au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote (article 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Les copropriétaires et le bénéficiaire du droit de passage concluent ensuite une convention de servitude qui définit le droit de passage, ses modalités d’utilisation et la répartition des frais d’entretien et de réfection de la servitude.
Constitution judiciaire
Si le droit de passage ne peut être établi amiablement, il peut être instauré par décision du juge.
En application de l’article 682 du Code civil, le propriétaire d’un terrain voisin de votre copropriété, ne bénéficiant d’aucun accès sur la voie publique, peut saisir le juge pour obtenir une servitude de passage sur votre copropriété.
Le juge décide si la voie d’accès à la voie publique est suffisante ou non selon le degré d’enclavement du terrain et la difficulté d’accessibilité à la voie publique.
Si le droit de passage est accordé, il doit figurer :
- sur le règlement de copropriété ;
- sur le contrat de bail dans le cas où le copropriétaire bailleur loue son bien.
Versement d’une indemnité à la copropriété
Une indemnité peut être versée par le propriétaire du terrain enclavé à la copropriété. Elle est fixée à l’amiable entre les copropriétaires concernés ou par un expert lorsqu’ils ne parviennent pas à un accord.
Le montant de cette indemnité est fixé proportionnellement au préjudice subi par le copropriétaire.
Entretien du droit de passage
Une question essentielle se pose lorsqu’un droit de passage est dessiné sur une copropriété : le voisin qui emprunte ce chemin situé sur votre copropriété doit-il payer des charges ?
Deux cas.
Le droit de passage concerne un autre copropriétaire
Dans ce cas, ce sont les copropriétaires qui usent de ce passage qui devront payer les charges nécessaires à son entretien.
Le droit de passage concerne une autre personne
Si ce droit de passage concerne toute autre personne (comme un habitant voisin qui ne fait pas partie de votre copropriété), une convention doit alors être rédigée et préciser clairement la répartition des frais des ouvrages nécessaires au passage ainsi que les modalités d’entretien et de réfection.
Usage par le voisin et par les copropriétaires
La convention prévoit normalement une répartition des frais de réalisation, d’entretien et de réfection de la voie de passage entre les utilisateurs du passage.
Exemple : au prorata du nombre de logements existants sur chaque terrain ou au prorata de la surface plancher des constructions édifiées sur chaque terrain.
Usage par le seul voisin
Si le passage n’est utilisé que par le seul voisin, les frais de réalisation de la voie de passage sont à sa seule charge. La convention de servitude peut toutefois prévoir une répartition différente (article 698 du Code civil).
De même pour les frais d’entretien et de réfection : ils sont logiquement à la charge du voisin, même si les copropriétaires et le voisin peuvent fixer une autre répartition dans la convention de servitude.