Les travaux réalisés dans les parties communes ou sur les équipements communs sont votés au préalable en assemblée générale. Seuls quelques travaux échappent à cette règle.
Les différentes catégories de travaux en copropriété
Différents travaux de rénovation existent dans les copropriétés :
- les travaux dans les parties privatives ;
- les travaux dans les parties communes de l’immeuble ;
- les travaux d’entretien ;
- la rénovation du gros œuvre.
Selon le projet, des autorisations s’imposent. Dans tous les cas, une rénovation au niveau des parties communes fait l’objet d’un vote en assemblée générale. Chaque propriétaire participe financièrement aux travaux et dispose, à ce titre, d’ un pouvoir de décision.
L'encadrement des travaux : autorisations et votes
Les travaux sans autorisation
Les travaux réalisés par le copropriétaire dans les parties privatives
Chaque copropriétaire a le droit d'effectuer des travaux dans ses parties privatives, sans autorisation de la copropriété, à trois conditions :
- les travaux ne doivent pas affecter les parties communes.
- les travaux ne doivent pas affecter l'aspect extérieur de l'immeuble.
- les travaux doivent respecter le règlement de copropriété
Les travaux réalisés par le syndic
Le syndic de copropriété peut prendre l'initiative de faire réaliser des travaux sans vote préalable de l'assemblée générale. Il s'agit de deux types de travaux :
- les menus travaux d'entretien, dont le coût est faible ;
- les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Cependant, pour les travaux urgents, le syndic de copropriété a l'obligation :
- d'informer les copropriétaires par courrier ou affiche ;
- de convoquer une assemblée où les travaux urgents seront votés a posteriori.
Les travaux votés en assemblée générale
Différentes règles de majorité existent selon la nature des travaux.
Les travaux d'entretien et d'accessibilité
Les travaux d'entretien, de réfection et d'accessibilité sont votés à la majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965) :
- entretien des parties communes (ex. réparation des escaliers) ;
- maintien de l'immeuble en bon état (ex. réfection partielle de la toiture) ;
- travaux nécessaires à la prévention de la santé et à la sécurité physique des occupants ;
- travaux rendus obligatoires par une loi, un règlement ou un arrêté de police ;
- suppression des vide-ordures (depuis le 1er juin 2020, suite à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) ;
- autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
- travaux d'accessibilité aux handicapés (exemple pose d'une rampe d'accès).
Les travaux d'amélioration
Sont votés à la majorité absolue (art. 25 loi 10 juillet 1965) les travaux suivants :
- travaux d'économie d'énergie (ex. isolation thermique du bâtiment) ;
- modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles (depuis le 1er juin 2020, suite à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) ;
- installation d'une antenne collective de TV ou d'un réseau câblé ;
- pose de canalisations pour mise en conformité ;
- installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
- autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ;
- installation ou modification des installations électriques intérieures pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ;
- travaux comportant transformation, addition ou amélioration : installation d'un ascenseur, installation de boîtes aux lettres, etc.
Les autorisations administratives spécifiques
Avant leur exécution, certains travaux de construction nécessitent une autorisation préalable relevant du Code de l'urbanisme. Il appartient à la personne qui fait réaliser les travaux de demander une autorisation en mairie. Selon la nature des travaux, une simple déclaration ou un permis de construire sont exigés.
Déclaration préalable des travaux en mairie
Elle est nécessaire pour :
- le ravalement des façades ;
- un construction de moins de 20 m² (garage, véranda) ;
- la création d'une piscine ;
- les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.
Permis de construire
Il est indispensable pour :
- une modification de l'aspect extérieur du bâtiment (rehausser le toit) ;
- toute création nouvelle de plus de 20 m² ;
- l'édification d'un nouveau bâtiment.
À noter : s'il s'agit de travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS). Cependant, le seuil est ramené à 20 m² dès lors que, après réalisation des travaux, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 150 m² (article R. 421-14 du Code de l'urbanisme).
La mise en œuvre des travaux
Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes de la copropriété sont prises par les copropriétaires au cours de l’assemblée générale. Ces travaux sont inscrits à l’ordre du jour.
Les copropriétaires doivent donner leur accord et définir les modalités de paiement. Le syndic de copropriété se charge de signer les contrats avec les entreprises responsables de ces travaux. Le syndic s’assure ensuite de la bonne réalisation des travaux. C’est lui qui est chargé de les réceptionner et d’émettre les réserves éventuelles.
L'accès aux parties privatives
Certains travaux d'intérêt collectif nécessitent un accès aux parties privatives (logement, garage, cave, etc.). Ces travaux doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins 8 jours avant le début de leur réalisation (art. 9 loi 10 juillet 1965). Ce délai n'est pas à respecter si les travaux sont justifiés par des impératifs de sécurité ou de conservation des lieux.
Indemnisation et gestion des litiges
L'exécution de travaux d'intérêt collectif peut causer un préjudice à certains copropriétaires :
- diminution de la valeur du lot privatif ;
- trouble de jouissance grave, qu'il soit temporaire ou permanent ;
- dégradations.
Ces copropriétaires ont droit à une indemnité. Cette indemnité est à la charge de l'ensemble des copropriétaires en fonction de la participation de chacun au coût des travaux causant le préjudice (art. 9 loi 10 juillet 1965).
En conclusion, le syndic de copropriété doit informer les copropriétaires de la nécessité de réaliser des travaux dans les parties communes. Leur financement est assumé par chaque propriétaire. Le syndic reste responsable de la gestion des travaux de la copropriété. Il se charge d’établir les devis, de trouver l’entrepreneur et de suivre les travaux.