Si vous vivez en copropriété, il est essentiel de faire appel à un syndic, professionnel ou non, pour organiser la gestion de l’immeuble. C’est le syndicat des propriétaires qui a pour mission de choisir ce syndic. Voici quelques informations essentielles sur le syndicat des propriétaires, son rôle et ses missions.
Nature et statut juridique du syndicat de propriétaires
Le syndicat des copropriétaires établit les règles de la communauté et forme un groupe avec certaines attributions, comme la capacité d’agir collectivement en justice.
Définition légale du syndicat des propriétaires
Le syndicat (ou « syndic ») des propriétaires rassemble tous les copropriétaires d’un immeuble ou d’un groupe d’immeuble. Cet organe naît automatiquement et sans formalité particulière à partir du moment où :
- une première vente à lieu dans une propriété individuelle qui devient collective (dans l’ancien, par exemple si une maison est découpée en appartements) ;
- le premier lot d’un immeuble en construction est livré (dans le neuf).
Il est important de bien distinguer les copropriétaires (des personnes physiques) et le syndicat des propriétaires (une personne morale et non professionnelle). Le syndicat est donc une entité juridique complètement indépendante.
Différence avec le syndicat de copropriété et les associations de propriétaires
Syndicat des propriétaires, syndicat de copropriété, associations de propriétaires, … Pour y voir plus clair, retenez que :
- le syndicat des propriétaires est une assemblée qui régit la copropriété.
- le syndicat de copropriété applique et met en œuvre les décisions prises par le syndicat des propriétaires (exemple : les travaux à réaliser dans l’année) ;
- l’association de propriétaires est un groupement de propriétaires fonciers voisins. Il existe trois types d’associations :
- l’association syndicale libre (ASL) ;
- l’association syndicale autorisée (ASA) ;
- l’association syndicale constituée d’office (ASCO).
Organisation et fonctionnement du syndicat de propriétaires
Cette union de propriétaires se structure autour d’un évènement majeur : l’assemblée générale.
Création et adhésion
Deux formes de syndicat existent : le syndicat traditionnel et le syndicat coopératif.
Le syndicat traditionnel reste la forme la plus répandue, car plus pratique pour l’ensemble des copropriétaires. Il peut être professionnel ou non-professionnel.
Le syndicat coopératif se décide aussi lors d’une assemblée générale. Tous les copropriétaires élisent à la majorité les membres du syndicat coopératif qui les représenteront. Cette forme implique de désigner un contrôleur des comptes.
Les organes du syndicat
La structure du syndicat est relativement simple. Elle se compose de deux organes :
- le syndicat des propriétaires ;
- le conseil syndical.
Les missions du syndicat des copropriétaires consistent à fixer l’ensemble des principes de fonctionnement de la copropriété et harmoniser la vie de la communauté. Ce syndicat élit le conseil syndical, une assemblée restreinte au rôle plus exécutif.
Les règles de gouvernance
La copropriété doit rassembler par lettre recommandée, une fois par an, l’ensemble des copropriétaires afin de réaliser une assemblée générale. C’est lors de cette réunion, composée de copropriétaires, que le conseil syndical est élu.
Missions et responsabilités
La copropriété établit son propre règlement, suit les contentieux entre ses membres, partage des espaces communs (escaliers, cour, ascenseur, …) et vit sous le même toit (dans la majorité des cas, au sein d’un même immeuble). Le syndicat des propriétaires organise cette vie en semi-communauté.
La protection des intérêts collectifs
Chaque copropriétaire a des droits sur les parties privatives (son propre logement) et sur les parties communes (l’espace partagé) s’il dispose d’un droit de jouissance privative.
Le rôle du syndicat de propriétaires : veiller au respect des droits de chacun et, le cas échéant, à la résolution des contentieux.
Gestion du patrimoine commun
La vie en copropriété implique de partager des parties communes. Leur gestion est l’une des missions principales du syndicat de propriétaires, avec :
- l’entretien des espaces partagés. Le syndicat doit veiller à maintenir l’immeuble dans un bon niveau de fonctionnement. Il doit donc faire en sorte, lorsqu’un équipement ne fonctionne plus, d’organiser des travaux pour le remplacer ou le réparer (exemple typique : un ascenseur en panne ou l’interphone cassé).
- la préservation de la valeur immobilière. Le rôle du syndicat est aussi de veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble. Pour remplir cette mission, le syndicat des propriétaires peut acquérir des parties privatives ou vendre des parties communes.
Droits et obligations légales
Le syndicat des propriétaires est une personne juridique morale de droit privé. Il est donc une entité distincte des copropriétaires. Par conséquent, il représente les intérêts collectifs de la copropriété. C’est donc lui qui est qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés.
Les pouvoirs du syndicat
Le syndicat peut :
- établir le règlement ;
- effectuer des actes d’acquisition, d’aliénation ou de constitution de droit ;
- agir en justice contre un copropriétaire ou un tiers ;
- défendre la copropriété si celle-ci est assignée en justice.
Le syndicat a d’autres responsabilités comme :
- voter le budget prévisionnel annuel ;
- conclure et honorer les divers contrats de la copropriété ;
- constituer le fonds travaux obligatoire ;
- etc.
Les obligations statutaires
En qualité d’entité décisionnelle, le syndicat des propriétaires a des obligations :
- financières : respect du budget fixé, paiement des prestations réalisées par des tiers, constitution du fonds travaux obligatoire, etc.
- administratives : respect du règlement de copropriété, engagement des contrats visant à assurer le bon fonctionnement de l’immeuble, transmission des informations à l’ensemble des copropriétaires, etc.
En conclusion, le syndicat des propriétaires, à ne pas confondre avec le syndicat de copropriété, rassemble tous les copropriétaires d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles. Il protège à la fois les intérêts collectifs de ses membres mais gère aussi le patrimoine commun (entretien des espaces partagés et préservation de la valeur immobilière). Pour remplir ces missions, le syndicat de propriétaires dispose de pouvoirs juridiques et décisionnels. Par ailleurs, il reste soumis à des obligations financières et administratives.