Syndicat des propriétaires

Sommaire

Lorsqu'on vit en copropriété, il est essentiel de faire appel à un syndic, professionnel ou non, pour organiser la gestion.

Le syndicat des propriétaires a pour mission de choisir ce syndic. Voici quelques informations essentielles sur le syndicat des propriétaires, son rôle et ses missions.

Syndicat des propriétaires : définition

La copropriété est régie par un règlement qui fixe l'ensemble des principes de fonctionnement. La copropriété doit rassembler par lettre recommandée, une fois par an, l'ensemble des copropriétaires afin de réaliser une assemblée générale.

Le syndicat des propriétaires rassemble automatiquement toute la copropriété sans formalité particulière afin d'administrer les parties communes de l'immeuble et de veiller au respect des intérêts des copropriétaires.

Le conseil syndical a un rôle différent, il est composé de copropriétaires élus lors de l'assemblée générale. On le consulte pour des travaux à réaliser dans le cours de l'année. À noter que dans les petites copropriétés (5 lots au plus), depuis le 1er juin 2020, le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).

À noter : depuis juin 2020, l’assemblée générale (AG) des copropriétaires a la possibilité de confier aux membres du conseil syndical, dès lors qu’il est composé de 3 membres au moins, le pouvoir de prendre des décisions (réfection de la toiture, réparation des escaliers, etc.) à la majorité des voix exprimées (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). Cette délégation de pouvoir aura une durée de 2 ans, renouvelable sur décision expresse de l’AG des copropriétaires.

Le syndic, quant à lui, gère la copropriété de façon administrative, financière et technique. Il exécute les décisions prises en assemblée générale.

Rôle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des propriétaires est une personne morale de droit privé. Il est donc une entité distincte des copropriétaires. Il représente les intérêts collectifs de la copropriété.

C'est donc lui qui est qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés. Sont rôle est de veiller à la conservation et à l'administration de l'immeuble. Le syndicat des propriétaires peut acquérir des parties privatives ou vendre des parties communes.

Notez que depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Bon à savoir : le syndicat peut être poursuivi en justice s'il a causé un préjudice à un copropriétaire ou à un tiers. Il doit en ce cas rechercher et mettre en jeu la responsabilité du constructeur ou des entreprises.

À noter : le fait que des bâtiments soient reliés entre eux par un garage commun ne leur fait pas perdre leur caractère distinct. La copropriété peut donc créer un syndicat secondaire pour que ces constructions soient gérées de manière autonome et que les assemblées générales soient distinctes (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-26.133).

Le syndicat peut voir sa responsabilité engagée devant les tribunaux pour les dommages causés.

Exemple : cela peut concerner le défaut d'entretien dû à une négligence. Il peut également arriver que cela soit dû à un employé de la copropriété ou a une malfaçon.

Ces décisions sont prises en assemblée générale. Le syndicat des propriétaire a des droits, des obligations et également des responsabilités. En effet, chaque syndicat de propriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile. La mission du syndicat est avant tout défendre les intérêts collectifs de copropriétaires.

Bon à savoir : les actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits en cause (article 42 de  la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Même si une copropriété  a disparu en raison de la réunion de tous les lots dans les mains d’un seul acquéreur, le syndicat qui, en conséquence est dissous, peut être mis en cause par ses créanciers (Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 19-17.954 F-D).

Missions du syndicat des propriétaires

Le syndicat est une personne juridique, il peut donc agir en justice. Il est composé de l'ensemble des propriétaires. Le syndicat a trois principales missions.

Entretien de l'immeuble

Le syndicat doit veiller à maintenir l'immeuble dans un bon niveau de fonctionnement. Il doit donc faire en sorte, lorsqu'un équipement ne fonctionne plus, de le remplacer ou le réparer.

Bon à savoir : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue dès lors que des dommages sont causés aux copropriétaires ou aux tiers du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. La victime du dommage n'a pas à établir de faute du syndicat. Pour s'exonérer de sa responsabilité, ce dernier doit démontrer, soit l'absence de tout lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit l'existence d'un cas de force majeure, soit la faute de la victime (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-19.359).

Administration des parties communes

Le syndicat peut améliorer, acheter ou vendre pour le compte de la copropriété. Il peut procéder à des modifications du règlement de propriété. Il peut prendre la décision de changer de syndic.

Trésorerie

Le syndic doit ouvrir un compte pour le syndicat des copropriétaires, à moins que la majorité ne s'y oppose en assemblée générale. Il décide du budget prévisionnel. Le syndicat prend ses décisions en assemblée générale. Celles-ci sont ensuite exécutées par le syndic.

À noter : un syndic de copropriété ne peut pas alimenter le compte du syndicat des copropriétaires avec ses propres deniers. Cette interdiction s'applique même si l'avance de fonds a pour but de financer des travaux urgents. La violation de cette interdiction constitue une faute de la part du syndic sanctionnée par la non-restitution de la somme avancée (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 17-27.743).

Bon à savoir : les syndicats de copropriété ont la possibilité de souscrire un livret A. Depuis le 1er avril 2020, les syndicats dont le nombre de lots est supérieur à 100 ont la possibilité de déposer jusqu’à 100 000 € sur leur livret A (contre 76 500 € avant cette date). Les copropriétés de plus petite taille continuent de pouvoir déposer jusqu’à 76 500 € sur leur livret A (décret n° 2020-93 du 5 février 2020).

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