La réalisation de travaux sur les parties communes d’un immeuble en copropriété doit préalablement être autorisée par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.
Les travaux portant sur un lot privatif d’un copropriétaire peuvent quant à eux être exécutés librement, sauf s’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans ce cas, une autorisation préalable de l’AG est nécessaire.
Mais que se passe-t-il si l’AG refuse les travaux ? Quels sont les recours dont disposent les copropriétaires ?
Le cadre des décisions relatives aux travaux
Les travaux sur les parties communes ou sur les parties privatives et qui impactent les parties communes sont soumis à un vote en assemblée générale en copropriété.
Les règles de vote en assemblée générale
Tous les travaux à réaliser sur les parties communes, qui concernent l’ensemble des copropriétaires, doivent être autorisés par vote en AG (sauf exceptions).
En fonction de la nature des travaux, les règles de vote diffèrent. En effet, ils peuvent être votés :
- soit à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ;
- soit à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix de tous les copropriétaires ;
- soit à la double-majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix des copropriétaires représentant 2/3 des voix.
La distinction entre travaux obligatoires et facultatifs
En copropriété, certains travaux sont jugés obligatoires :
- désamiantage et déplombage ;
- mise en conformité des ascenseurs ;
- ravalement de façade imposé par l’administration ;
- etc.
Pour ces travaux obligatoires, le syndic est en droit de se passer d’un vote en assemblée générale.
Les voies de recours disponibles
Sans autorisation de travaux obtenue en assemblée générale, le syndic de copropriété ne peut pas lancer les travaux. Il en va de même pour un propriétaire souhaitant rénover son appartement avec des implications sur les parties communes. Toutefois, cette décision n’est pas définitive, des recours existent pour le syndic ou le propriétaire.
Les procédures judiciaires possibles
Si la majorité requise n’est pas atteinte lors du vote en AG, les travaux sont considérés comme refusés. Dès lors, ils ne peuvent pas être réalisés. Le syndic ne peut pas entreprendre les démarches en vue de les faire exécuter.
Le refus peut s’expliquer :
- par le montant excessif des devis présentés aux copropriétaires ;
- ou par le fait que les travaux ne soient pas jugés opportuns ou nécessaires.
En toute logique, le refus peut porter préjudice aux seuls copropriétaires qui ont proposé les travaux et qui ont donc voté pour. Pour cette raison, les copropriétaires en minorité (copropriétaires qui ont voté pour la proposition de travaux refusée lors de l’AG) ou défaillants (copropriétaires qui n’auraient pas pris part au vote en raison de leur absence à l’AG) peuvent intenter l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale.
Le syndic ou les copropriétaires à l’initiative de la proposition de travaux peuvent mettre à nouveau à l’ordre du jour de l’AG suivante les mêmes travaux, avec de nouveaux devis à l’appui.
Concernant les travaux dans les parties privatives, le copropriétaire a la possibilité de contester le refus de l’assemblée générale et de demander une autorisation en justice d’exécuter les travaux.
Le copropriétaire saisit alors le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) et remet au juge un dossier de demande d'autorisation complet. Le juge peut ainsi analyser le refus et décider s'il est abusif. Il peut :
- accorder au copropriétaire l'autorisation de réaliser les travaux, en fixant les conditions de leur réalisation
- ou refuser cette autorisation, à condition d'y apporter un motif sérieux et légitime.
Le cas particulier des travaux urgents
Pour certains travaux urgents destinés à sauvegarder l’immeuble (remplacement d’une porte d’entrée cassée, rupture de canalisation, etc.), le syndic de copropriété n’a pas besoin de l’accord préalable des copropriétaires.
Les conséquences d'un refus de travaux
Lorsque les travaux sont refusés en assemblée générale, cela peut entraîner des conséquences sur la copropriété.
La responsabilité de la copropriété
Les copropriétaires opposés aux travaux ont une responsabilité si, du fait de leur refus, des dommages sont constatés. Par exemple, lorsqu’ils refusent de remplacer la toiture de la copropriété, si des infiltrations sont constatées, leur responsabilité est engagée.
Le rôle du syndic face au refus
Le syndic de copropriété peut saisir le tribunal judiciaire s’il estime que la non-réalisation des travaux engendre un risque pour la copropriété. C’est le cas par exemple si un défaut d’isolation engendre des moisissures ayant un impact sur la santé des occupants de l’immeuble.
Les risques encourus
Le fait de ne pas réaliser des travaux peut engendrer une dégradation de la copropriété et des risques sur le plan matériel et humain. Il reste préférable pour les copropriétaires de bien mesurer l’importance de réaliser des travaux pour préserver leur patrimoine.
Les alternatives et solutions pratiques
Travaux sans autorisation préalable, régularisation…, Il reste possible de trouver des solutions en copropriété.
Les travaux sans autorisation et leurs impacts
Le principe : les travaux portant sur les parties privatives ne nécessitent pas d'autorisation préalable de l’AG des copropriétaires.
Toutefois, à partir du moment où les travaux envisagés par un copropriétaire sur son lot affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’AG avant de les entreprendre.
Concernant les parties communes, les petits travaux d’entretien n’ayant pas un impact lourd sur les charges des copropriétaires (changement d’ampoule, remplacement d’une vitre, etc.) peuvent être décidés par le syndic sans passer par un vote en assemblée générale.
Les procédures de régularisation possibles
Pour la régularisation de travaux réalisés sans autorisation dans une copropriété, deux solutions sont possibles :
- demander une autorisation a posteriori : la jurisprudence admet la ratification de travaux urgents a posteriori en assemblée générale ;
- bénéficier de la ratification implicite, lorsque l’assemblée générale n’exerce pas de recours contre le propriétaire.
En conclusion, la plupart des travaux nécessitent une autorisation en copropriété. En cas de refus, il existe des recours pour le syndic et le syndicat des copropriétaires. Ils peuvent s’adresser au juge pour obliger les responsables à appliquer le règlement de copropriété.