Le compte bancaire séparé, géré par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, est obligatoire pour toutes les copropriétés. Le principe : les fonds de chaque copropriété sont gérés sur un compte bancaire indépendant, alors qu’auparavant de nombreux syndics ne disposaient que d’un seul compte pour toutes les copropriétés qu’ils géraient.
Seules celles de moins de 15 lots ont droit à une dérogation, qui doit être approuvée en assemblée générale. Cependant, le compte séparé présente de nombreux avantages pour la copropriété, notamment en termes de transparence et de sécurité des fonds.
Le principe du compte séparé en copropriété
L'obligation légale issue de la loi ALUR
La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure une obligation claire : toutes les copropriétés de plus de 15 lots doivent disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans aucune possibilité de dispense. Cette loi vise à renforcer les droits des copropriétaires en matière de transparence financière.
Concrètement, le syndic doit verser sur ce compte toutes les sommes reçues au nom de la copropriété. S’il est interdit de facturer cette ouverture, le syndic peut augmenter ses honoraires pour couvrir les frais de gestion supplémentaires.
Le fonctionnement du compte séparé
Le compte séparé est ouvert dans un établissement bancaire choisi par le syndic, sauf si les copropriétaires décident, en assemblée générale, de désigner une autre banque à la majorité de l'article 25. L'intitulé du compte doit uniquement mentionner le nom du syndicat.
Les intérêts générés par ce compte reviennent au syndicat de copropriétaires. Le syndic a l’interdiction d’utiliser ses propres fonds pour alimenter le compte, même en cas de travaux urgents. Toute violation constitue une faute de la part du syndic, sanctionnée par la non-restitution de la somme avancée (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 17-27.743).
Les avantages pour la copropriété
Le compte séparé offre une transparence accrue et une meilleure gestion des fonds. Il permet aux copropriétaires de suivre les encaissements et les paiements et de vérifier le travail du syndic.
En cas de défaillance du syndic, les fonds de la copropriété sont protégés, car ils ne sont pas mélangés avec ceux d'autres copropriétés. Ils ne seront donc pas immobilisés non plus en cas de litige.
Le compte séparé contribue donc à la bonne santé financière de la copropriété. Sous certaines conditions, des catégories de copropriétés ont cependant le droit d’y renoncer.
Les exceptions légales à l'obligation
Les petites copropriétés concernées
Les petites copropriétés de 15 lots ou moins bénéficient d'une dispense à l'obligation d’ouverture d’un compte séparé (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi SRU).
Cette exception s’appuie sur le nombre de lots principaux (logements, commerces, bureaux). Les lots accessoires (caves, garages) ne sont pas pris en compte.
Les conditions de dispense
Pour obtenir une dispense, le syndic doit obligatoirement être un professionnel soumis à la loi Hoguet. Les copropriétaires doivent voter cette dispense en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25.
Lorsque le syndic est non professionnel, le droit n’autorise pas de dispense de la part de l'assemblée générale : il est toujours obligatoire d'ouvrir un compte séparé. Cette obligation permet de ne pas confondre les fonds du copropriétaire chargé de la gestion de la copropriété et les fonds de la copropriété.
La procédure de dérogation
La dispense est votée en assemblée générale. Le syndic professionnel doit ensuite tenir un sous-compte pour chaque copropriété et transmettre les relevés périodiques au président du conseil syndical. Cela permet l'individualisation comptable des versements et prélèvements du syndicat des copropriétaires.
La mise en place du compte séparé
Les démarches administratives
Elles restent très simples. Le syndic choisit l'établissement bancaire pour ouvrir le compte séparé. Si les copropriétaires souhaitent une autre banque, ils doivent voter cette décision en assemblée générale.
Le transfert des fonds
Toutes les sommes reçues au nom de la copropriété doivent être versées sur le compte séparé. Le syndic doit transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques du sous-compte, dès qu'il les reçoit.
Le rôle du conseil syndical
Le conseil syndical joue un rôle clé dans la surveillance du compte séparé. Il reçoit les relevés périodiques et peut vérifier la gestion des fonds par le syndic.
À noter : pour les copropriétés de 15 lots ou moins, l'obligation de compte séparé reste applicable pour les sommes versées au titre du fonds de travaux.
Les sanctions et responsabilités
Le non-respect de l'obligation
Le non-respect de l'obligation d'ouvrir un compte séparé expose le syndic à des sanctions et peut conduire à la nullité de son mandat.
Les recours possibles
Les copropriétaires peuvent engager des recours en cas de manquement du syndic, notamment en saisissant la justice pour faute de gestion. En cas de litige, ils peuvent contacter des associations comme la CLCV pour obtenir informations et conseils.
Les responsabilités du syndic
Le syndic est tenu de respecter scrupuleusement les règles de gestion du compte séparé. Toute violation peut entraîner des sanctions juridiques et financières. Les syndics professionnels et bénévoles doivent suivre des formations pour mieux comprendre leurs obligations en matière de gestion des comptes.
En conclusion, le compte bancaire séparé est une obligation légale pour les copropriétés de plus de 15 lots. Ce dispositif apporte transparence et sécurité financière. Pour les petites copropriétés, des dispenses existent sous conditions strictes. La mise en place d'un compte séparé favorise la collaboration entre le syndic et le conseil syndical, garantissant une gestion saine et conforme à la loi. En cas de non-respect, des sanctions et recours sont prévus pour protéger les intérêts des copropriétaires.