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La gestion des parkings privés en copropriété soulève de nombreuses questions. À qui appartiennent réellement ces parkings ? Qui peut y stationner sa voiture ? Quelle est la réglementation en vigueur ? Voici le point sur les règles qui encadrent ces espaces pour assurer l’harmonie entre usagers.
La définition juridique du parking privé
Un parking privé est un espace réservé au stationnement. Son accès est réservé à certaines personnes.
La qualification du parking privé
Les places de parking d'une copropriété sont le plus souvent à usage privé, à l'exception de certaines destinées aux visiteurs ou aux personnes à mobilité réduite. Situés en sous-sol ou en extérieur, les parkings privés constituent des lots de copropriété.
Il peut s’agit de parkings :
- privatifs : attaché à un lot spécifique et appartenant à un copropriétaire déterminé.
- communs à usage privatif : l’espace est commun, mais l’utilisation de l’emplacement pour stationner est réservée à un ou plusieurs copropriétaires.
La qualification juridique de cet emplacement dépend des règles de copropriété, qui distinguent les parties communes des parties privatives.
Bon à savoir : Dans les nouvelles copropriétés (dont la demande de permis de construire a été déposée après le 1er janvier 2015), l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié) prévoit des places adaptées aux véhicules des personnes handicapées. Ces places doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les occupants.
Les distinctions avec les autres types de parkings
Le parking privé se différencie de 3 principaux types de parkings :
- le parking commun : accessible à plusieurs résidents sans attributions spécifiques.
- le parking public : sous forme de parking souterrain ou encore de parking aérien, le parking public est disponible pour le stationnement de tous les usagers de la route.
- le parking privé à usage public : ils sont privés, appartenant par exemple à un supermarché, cependant d’autres usagers peuvent les utiliser.
Les règles d’utilisation diffèrent selon la signalisation installée. Il s’agit entre autres des panneaux « Privé », « Interdiction de stationner » ou des marquages au sol.
Le régime juridique applicable
Des textes clés encadrent les parkings privés en copropriété.
Les textes réglementaires en vigueur
La réglementation des parkings privés repose sur plusieurs textes de loi :
- le Code de l’urbanisme ;
- le Code de la construction et de l’habitat ;
- la norme NF-P 91-120.
En principe, le Code de la route ne s’applique pas aux parkings privés, car ces espaces ne sont pas ouverts à la circulation publique. Cependant, certaines règles de sécurité, de stationnement en double file ou de limitation de vitesse restent en vigueur en fonction des spécificités du parking. Par exemple, l'article L325-12 du Code de la route réglemente le stationnement illégal.
Les règles propres à la copropriété
En copropriété, le parking privé est régi par :
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- le règlement de la copropriété ;
- le décret du 17 mars 1967.
Les copropriétaires doivent se référer à ces documents pour connaître leurs droits et obligations spécifiques sur leur place de parking privé.
Les droits d'usage et restrictions
Le type de véhicule pouvant se garer dans un parking privé dépend de règles précises.
Les véhicules autorisés et interdits
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété autorisent dans un parking privé :
- les voitures particulières ;
- les voitures utilitaires légères ;
- les automobiles électriques ou hybrides.
Sont généralement interdits de stationner dans un parking privé :
- les caravanes ;
- les véhicules non fonctionnels ;
- les véhicules de transport en commun.
Ces mesures assurent la sécurité des résidents et une utilisation équitable des espaces de stationnement de la copropriété.
Les conditions d'utilisation des places
Le règlement de copropriété fixe les règles applicables.
Notez que :
- un parking privé peut devenir un garage fermé, lorsque le règlement de copropriété l’autorise ;
- les règles de copropriété peuvent prévoir qu'à l'occasion de la vente unique d'un parking privé, les autres copropriétaires soient prioritaires pour acheter le parking.
En présence de parkings couverts ou parkings d'accès sécurisés à usage privatif, le syndic peut proposer aux copropriétaires la possibilité d'installer des bornes électriques sur une place afin de recharger un véhicule.
Le vote se déroule :
- à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour la décision d'équiper les parkings de bornes de recharge pour véhicules électriques, si le réseau électrique existant le permet ;
- à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour la décision d'installer ou modifier des installations électriques intérieures, si le réseau électrique n'existe pas, et d'installer des bornes de recharge des véhicules électriques ou hybrides.
Le propriétaire d'un parking privé participe aux charges suivantes :
- charges communes générales, au prorata des tantièmes que représente le parking dans les parties communes générales ;
- charges sous-sol si le parking est situé en sous-sol (participation à l’entretien du sous-sol, aux frais d'éclairage du sous-sol, de fonctionnement de la porte d'accès au sous-sol, etc) ;
- charges de parking si le parking se situe en extérieur (frais d'entretien de la voie qui dessert les parkings, etc) ;
- charges d’ascenseur si le parking est situé au sous-sol desservi par un ascenseur.
La gestion et les contentieux
En cas de problème en lien avec l’utilisation de votre place de parking privé, il existe plusieurs solutions.
L'administration des parkings privés
La gestion des parkings privés relève du syndic de copropriété, responsable :
- de l’entretien, la maintenance et la sécurité ;
- du respect de la réglementation ;
- de l’installation de bornes de recharge ;
- de la mise en place des panneaux de signalisation.
Le conseil syndical peut assister le syndic et doit être consulté en cas de décisions importantes concernant les parkings privés.
La résolution des situations litigieuses
Les parkings privés peuvent donner lieu à des problèmes de stationnement sauvage. Premier réflexe pour éviter cette situation : privatiser l'accès à sa place de parking. Le marquage au sol de la mention ou du panneau « Privé » peut être dissuasif, mais pas suffisant. Installer un arceau métallique (si le règlement de copropriété le permet) empêche tout véhicule d’accéder au stationnement.
En cas de stationnement illégal, il convient d’adresser au propriétaire du véhicule une lettre recommandée de mise en demeure de libérer la place sous 8 jours.
Si cette mise en demeure reste sans effet, les copropriétaires doivent alors s'adresser à la police ou la gendarmerie en fournissant la copie du courrier recommandé. La police pourra alors procéder à la mise en fourrière du véhicule.
En conclusion, le respect des normes et des droits d’usage assure une utilisation sereine de son emplacement de parking. Toutefois, en cas de litiges, les recours disponibles permettent de rétablir les droits de chaque copropriétaire.