Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété

En copropriété, chaque décision concernant l'immeuble nécessite un vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale (AG). Le syndic organise ces votes, où chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Ces décisions sont soumises à des règles de majorité spécifiques. Ces règles, définies par la loi, varient selon l'importance des résolutions à adopter ou selon la nature des travaux. De quoi assurer une prise de décision équilibrée entre les présents et les absents. Voici un guide complet pour comprendre les différents types de majorités, le calcul des voix et les cas particuliers.

Les différents types de majorités

Les différentes règles de majorité applicables

L'assemblée générale se compose de l'ensemble des copropriétaires. Elle se réunit au moins une fois par an pour gérer les principales orientations de la vie commune, voter le budget annuel et déterminer les actions à entreprendre (travaux, décisions collectives, etc.). En copropriété, les votes lors de l'assemblée générale sont régis par plusieurs types de majorités (définis par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965).

La majorité simple est prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit de la comptabilisation du vote de la majorité des copropriétaires présents et représentés dépassant la majorité des millièmes de la copropriété (50 + 1). Les millièmes des personnes absentes et non représentées ne sont donc pas pris en compte.

La majorité renforcée, prévue par l'article 25. Il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cela signifie que le décompte du vote ne porte pas uniquement sur les personnes présentes ou représentées, mais bien sur l'ensemble de la copropriété.

Pour qu'une décision soit prise selon cette règle, il faut un vote favorable représentant plus de la moitié de l'ensemble des millièmes. Cela suppose qu'au moins la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés lors de l'assemblée.

La double majorité, ou majorité des deux tiers, est précisée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle correspond au vote de la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix. 

Elle implique deux conditions cumulatives :

• plus de la moitié des copropriétaires doivent voter favorablement pour la résolution ;
• les copropriétaires votant pour cette résolution doivent représenter les deux tiers des voix.

L'unanimité renvoie au vote unanime de tous les copropriétaires. Ils doivent donc tous être présents et/ou représentés, sous peine de ne pas pouvoir prendre la décision concernée.

Toutes les décisions à prendre ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote. La majorité de votes en copropriété ne se résume donc pas à une simple supériorité des voix. C’est aussi la raison pour laquelle le principe de millièmes, représentant les parts de chaque copropriétaire au sein de l'immeuble, s’applique.

Les décisions concernées par chaque type de majorité

Chaque type de majorité correspond à des décisions spécifiques.

La majorité simple est une majorité par défaut, couramment appliquée dans le cadre de la gestion quotidienne et pour diverses décisions telles que les travaux pour :

• conservation de l'immeuble ;
• préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
• mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement ;
• stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes (loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités), s'ils n'affectent pas la structure de l’immeuble et la sécurité des occupants ;
• suppression des vide-ordures, etc.

La majorité renforcée ou qualifiée s’applique aux décisions concernant :

• la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
• les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ;
• l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, etc.

La majorité des deux tiers s’impose pour :

• la mise en place ou la modification d’articles du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
• la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation de leur logement, s’il appartient au syndicat ;
• certains actes d'acquisition immobilière et de disposition, etc.

Enfin, l’unanimité est requise pour la vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Néanmoins, et pour éviter toute contestation elle est aussi recommandée pour la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente de leur logement appartenant à la copropriété.

Le calcul des voix en assemblée générale

Le calcul des tantièmes et des votes

En copropriété, chaque copropriétaire détient un lot associé à un nombre de tantièmes, définissant sa part dans l'immeuble et influençant la répartition des voix lors des votes.

Par exemple, dans une copropriété de 1 000 millièmes, un copropriétaire possédant 100 millièmes dispose de 10 % des voix. Ces tantièmes sont essentiels pour déterminer les majorités nécessaires à l'adoption des résolutions, notamment pour les travaux ou les décisions liées à la performance énergétique de l'immeuble.

La loi encadre strictement ce processus pour garantir une gestion équitable.

Le traitement des pouvoirs et des abstentions

Les copropriétaires absents peuvent voter par correspondance ou confier leur vote à un mandataire (un autre copropriétaire).

Depuis la loi Élan, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote, à condition de ne pas dépasser 15 % des voix du syndicat. Les abstentions ne sont pas prises en compte dans le calcul de certaines majorités, ce qui peut influencer le vote de nombreuses décisions.

Le syndic joue un rôle clé dans l'organisation de l'assemblée et la validation des décisions prises, en veillant à ce que les copropriétaires présents ou représentés respectent bien les règles de répartition des tantièmes et des voix.

Les cas particuliers des majorités

Les travaux et aménagements spécifiques

Certains travaux, comme l'installation de compteurs d’eau divisionnaires ou l'amélioration de l'isolation énergétique, nécessitent une majorité renforcée. D'autres, comme la suppression des vide-ordures, peuvent être adoptés à la majorité simple.

Les dérogations aux règles classiques

Depuis 2020, des dérogations permettent de « repêcher »une décision non adoptée à la majorité requise (articles 25-1 et 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

Par exemple, si une résolution n'obtient pas la majorité des deux tiers mais recueille au moins un tiers des voix, elle peut être adoptée à la majorité simple lors d'un second vote. C’est au syndic organisateur de l’AG de rappeler ces dispositions aux copropriétaires.

Les conséquences du non-respect des règles

La contestation des votes irréguliers

Un copropriétaire peut contester une décision si les règles de majorité n'ont pas été respectées. Cependant, s'il a voté en faveur de la résolution, il ne peut pas demander l'annulation de l'assemblée générale.

Les solutions et recours possibles

En cas de litige, les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour faire annuler une décision irrégulière. Ils peuvent également solliciter l'avis du conseil syndical ou du syndic pour clarifier les règles applicables.

En conclusion, les règles de majorité en assemblée générale de copropriété visent à assurer une gestion efficace de l'immeuble. Elles dépendent de l'importance des décisions, allant de la majorité simple à l'unanimité. Le calcul des voix, basé sur les tantièmes, et le traitement des pouvoirs font partie des éléments clés pour garantir des votes réguliers. En cas de non-respect des règles, des recours existent pour protéger les droits des copropriétaires.