Règles de majorité en copropriété

Vous êtes propriétaire d'un bien en copropriété. Vous avez reçu votre convocation à l'assemblée générale de celle-ci. Quelles sont les règles de majorité applicables au vote ?

Suite à l’entrée en vigueur de la loi Élan du 23 novembre 2018, les copropriétaires ont la possibilité de participer aux assemblées générales (AG) par visioconférence dès lors qu'ils l’ont au préalable autorisé.

Face à la crise sanitaire, des mesures particulières ont été prises du 1er juin 2020 au 30 septembre 2021 (ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, puis prolongation par l'ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021). La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 prévoit quant à elle les mesures suivantes, applicables du 24 janvier au 31 juillet 2022 :

• les AG des copropriétaires peuvent se tenir par visioconférence sans autorisation préalable nécessaire ;
• un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote, à condition que le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires ;
• lorsque l’AG devant désigner le syndic n’a pu se tenir, les contrats de syndics et les mandats de conseillers syndicaux expirés entre le 1er janvier et le 15 février 2022 inclus sont automatiquement renouvelés jusqu’à la prochaine AG qui doit impérativement intervenir avant le 15 avril 2022 ;
• le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale :
  • par visioconférence, audioconférence (sans autorisation préalable nécessaire) ;
  • au moyen d'un vote par correspondance, qui peut être imposé après avis du conseil syndical si le recours à la visio/audioconférence est impossible, pour des raisons techniques ou matérielles (le modèle de formulaire de vote par correspondance à joindre par l'organisateur de l'assemblée générale des copropriétaires à la convocation a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020).

Règles de majorité en copropriété : définition

L'assemblée générale est composée de l'ensemble des copropriétaires. Elle se réunit au moins une fois par an afin de gérer les principales orientations de la vie commune, voter le budget annuel et déterminer les actions à entreprendre (travaux, décisions collectives, etc.).

Toutes les décisions à prendre ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote. En effet, le législateur a opéré une gradation des « majorités » en fonction de l'importance des résolutions soumises à l'assemblée.

La matière est régie par les articles 24, 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, prévoyant plusieurs types de majorités. La majorité de vote en copropriété ne se résume donc pas à une simple supériorité des voix, comme on l'entend communément. On parle par ailleurs de millièmes, représentant les parts de chaque copropriétaire au sein de l'immeuble.

Différentes règles de majorité en copropriété

Il en existe différents types.

Majorité simple

La majorité simple est prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit de la comptabilisation du vote de la majorité des copropriétaires présents et représentés dépassant la majorité des millièmes de la copropriété (50 + 1). On ne compte donc pas les millièmes des personnes absentes et non représentées.

Cette majorité est employée pour diverses décisions, telles que le vote des travaux :

• nécessaires à la conservation de l'immeuble ;
• nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ;
• permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement ;
• permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes (loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités), s'ils n'affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels, et ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;
• permettant la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
• etc.

Il s'agit de la majorité par défaut, la plus couramment appliquée dans le cadre de la gestion quotidienne.

Majorité renforcée ou qualifiée

Elle est prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cela signifie que le décompte du vote ne porte pas uniquement sur les personnes présentes ou représentées mais sur l'ensemble de la copropriété.

Il faut obtenir, pour qu'une décision soit prise, un vote favorable représentant plus de la moitié de l'ensemble des millièmes. Cela suppose qu'au moins la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés lors de l'assemblée.

Cette majorité est appliquée aux décisions principalement visées par l'article 25 de la loi. Parmi elles, on relève :

• la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
• les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ;
• l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
• etc.

De la majorité des deux tiers à l'unanimité

On a coutume de rassembler ces deux modes de vote dans la mesure où ils sont traités ensemble par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La majorité des deux tiers est celle qui correspond au vote de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. 

Il y a donc deux conditions cumulatives :

• plus de la moitié des copropriétaires doivent voter favorablement pour la résolution ;
• les copropriétaires votant pour cette résolution doivent représenter les deux tiers des voix.

Elle est utilisée pour des décisions spécifiques comme, par exemple, :

• la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
• la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ;
• les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (autres que ceux prévus à l'article 25 d) ;
• etc.

L'unanimité, elle, renvoie au vote unanime de tous les copropriétaires. Ils doivent donc tous être présents et/ou représentés, sous peine de ne pouvoir prendre la décision concernée. Il s'agit principalement de :

• la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ;
• la vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Majorité dans les petites copropriétés

Dans les petites copropriétés, celles dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles particulières pour le calcul des majorités.

L'article 41-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose désormais que :

• les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;
• les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;
• indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.